Jak wynika ze zestawienia średnich cenowych opublikowanego przez NBP za I kw. 2015 roku spośród pięciu największych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań) rynków tylko w dwóch odnotowano spadki, przy czym były one niższe, niż wzrosty w pozostałych miastach. Najbardziej, bo o 300 zł kwartał do kwartału spadły ceny w Warszawie (7380 – 7050), w Poznaniu spadek cen był minimalny i wyniósł około 100 zł (5000 – 4900). Jeśli chodzi o wzrosty cenowe – zdecydowanie wobec końcówki 2014 roku podrożały mieszkania w Gdańsku – o 400 zł za metr (5000 – 5400) i w Krakowie – o 300 zł (5830 – 6130). We Wrocławiu wzrost cen był na poziomie 50 zł (5200 – 5250).

Porównanie rok do roku potwierdza tendencję wzrostową cen mieszkań używanych. W Gdańsku w porównaniu do I kw. 2014 podrożały one o ponad 600 zł/ mkw. (4790 – 5420), w Krakowie skala wzrostów wyniosła 400 zł (5730 – 6130), we Wrocławiu 150 zł (5100 – 5250). Rynki na których ceny spadły to – podobnie jak kwartał do kwartału: Poznań o 200 zl (5100 – 4900) i Warszawa 150 zł (7200 – 7050).

Dane NBP wskazują na kilka istotnych elementów. Po pierwsze – ceny na większości rynków pozostają stabilne, a na niektórych odnotowano  zwyżkę. Spadki cenowe są natomiast niewielkie. Po drugie – dane wskazują, że rosnący wkład własny kredytów na razie nie przełożył się na spadek popytu a więc także na spadek cen mieszkań na rynku wtórnym. Zwyżka cenowa w takich miastach jak Gdańsk czy Kraków po nowym roku, kiedy zaczął obowiązywać minimalny 10 – procentowy wkład, zdecydowanie temu zaprzecza. Po trzecie wreszcie – rynek wtórny, któremu z powodu nieuwzględnienia w programie MDM prognozowano odpływ zainteresowania klientów, okazał się odporny na konkurencje nowych mieszkań z państwową  dopłatą.

O sprawie pisaliśmy już wielokrotnie. Porównanie średnich cenowych mieszkań używanych z limitami MDM wskazuje, że często rynek wtórny jest po prostu tańszy, za to oferuje większą paletę nieruchomości, w  dobrych lokalizacjach. Zaletą rynku wtórnego jest także brak konieczności wykładania dodatkowych pieniędzy na wykończenie mieszkania, co zazwyczaj dotyczy klientów deweloperów, a już w szczególności uczestników programu MDM.

Przykład Gdańska, gdzie limity cenowe programu państwowego są wysokie i dostępność mieszkań z dopłatą duża (także wykorzystanie dopłat największe spośród miast wojewódzkich oprócz Poznania) pokazuje, że rynek wtórny wytrzymuje konkurencję także w takiej sytuacji, bowiem to w Gdańsku ceny mieszkań używanych najbardziej poszły w górę. Nie brak oferty MDM jest więc problemem.

Z czego więc wynika niesłabnąca popularność mieszkań używanych? Na pewno w dużej mierze z wadliwej konstrukcji państwowego programu oraz z faktu, że obecnie dopłata od państwa nie wystarczy już by pokryć 10 procentowy wkład własny kredytu (dla singli i małżeństw bezdzietnych – a tych klientów MDM jest najwięcej). Jeśli dodać do tego niezbędne nakłady na wykończenia, okaże się, że z punktu widzenia klienta lepszym wyjściem może być po prostu kupienie mieszkania używanego, zwłaszcza w dobrym stanie, który nie wymaga natychmiastowych nakładów finansowych i pozwala od razu korzystać z nieruchomości. Duża zaleta segmentu mieszkań używanych to oczywiście również szeroka paleta lokalizacji i wysoka dostępność mieszkań po obniżonych cenach, nieruchomości do remontu i przecenionych. Z drugiej strony na rynku wtórnym nie brakuje również szerokiego wyboru mieszkań o podwyższonym standardzie. Klient więc ma dużo większe pole manewru, w porównaniu do stosunkowo taniego budownictwa deweloperskiego, które w przypadku MDM ciągle w większości ogranicza się do dalszych, peryferyjnych lokalizacji.

Takie mieszkania, choć nowe, wymagają nie tylko nakładów wykończeniowych, ale też życie w nich z powodu położenia i niejednokrotnie braków infrastrukturalnych może być uciążliwe i pociągać za sobą większe koszty. Porównanie aktualnych stawek z rynku pierwotnego i wtórnego wskazuje, że różnice cenowe są największe tam, gdzie limity cen mieszkań w MDM są najbardziej zbliżone  do średnich a dostępność mieszkań z dopłatą duża (Poznań). Potwierdza to tym samym zjawisko, o którym pisali już niektórzy eksperci (REAS), że w miastach gdzie stawki maksymalne MDM są wywindowane, tam też mieszkania nowe drożeją.

 

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN