Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy musimy konkretnie ustalić procedurę odbioru nieruchomości. Najlepiej z punktu widzenia kupującego jest uzyskać określenie ostatecznego terminu, do którego mieszkanie będzie gotowe do odbioru. Niedotrzymanie tego terminu powinno skutkować karami umownymi.

Należy również zwrócić szczególną uwagę na jak najbardziej szczegółowe określenie standardu i parametrów mieszkania, które dostarczy nam deweloper. A więc plan lokalu dołączony do umowy powinien zawierać dane dotyczące powierzchni, układu ścian, okien, ciągów instalacyjnych. Jeśli mieszkanie ma być wydane w formie pod klucz, powinniśmy mieć również podaną szczegółową specyfikację materiałów wykończeniowych podaną z parametrami dotyczącymi jakości czy też wskazaniami producenta.

Inna bardzo istotna sprawa to precyzyjne określenie czasu i sposobu zawiadomienia klienta o odbiorze mieszkania. Chodzi o to, by kupujący miał wystarczająco dużo czasu, by dokonać dokładnych oględzin po uzyskaniu informacji, że mieszkanie jest do odbioru. W sytuacjach konfliktowych deweloper może to wykorzystać, określając np. krótki termin. Jeśli klient nie zdąży dokładnie obejrzeć mieszkania, uzna, że odbiór dokonał się bez jego zastrzeżeń.

Jeśli wybieramy się na oględziny, których skutkiem ma być odbiór „naszego M” warto zadbać o obecność osoby z doświadczeniem budowlanym. Deweloper nie może sprzeciwić się takiemu postępowaniu klienta. Można np. zatrudnić inspektora nadzoru budowlanego. Koszt jaki poniesiesz będzie w granicach 200 – 300 zł, ale warto wyłożyć te pieniądze, jeśli kupuje się mieszkanie za kilkaset tysięcy złotych.

Skutkiem odbioru mieszkania będzie podpisanie protokołu odbioru, lub jeśli wykryjesz wady, rozbieżności w stosunku do standardu określonego w umowie, wtedy należy odstąpić od podpisania protokołu odbioru. W jego miejsce sporządza się protokół rozbieżności.

Jeśli w mieszkaniu wykryjemy wady drobne, protokół odbioru można podpisać ustalając w nim termin usunięcia tych usterek. W protokół wpisujemy wszystkie zauważone przez nas wady i rozbieżności ze standardem określonym w umowie. Jeśli wady są poważne wtedy skutkuje to wspomnianym wcześniej brakiem odbioru i protokołem rozbieżności.

Co niezwykle istotne – deweloperzy odpowiadają także za wady wykryte już po podpisaniu protokołu. Wtedy działa zasada rękojmi. Klient może dochodzić swoich roszczeń jednak tylko wtedy, gdy w momencie odbioru nie wiedział o istniejących wadach.

Po odbiorze deweloper nadal odpowiada na zasadach rękojmi za wady, które: zmniejszają wartość lub użyteczność mieszkania, w przypadku gdy mieszkanie zostało oddane w stanie niekompletnym, brak mu właściwości określonych w umowie oraz/lub ma wady prawne.

Jeśli już po przekazaniu mieszkania odkryjemy wady, by dochodzić roszczeń na zasadzie rękojmi mamy miesiąc od wykrycia usterki na powiadomienie dewelopera – najczęściej na piśmie. W wezwaniu musimy wyznaczyć firmie termin na usunięcie wad.

Jak już wspomnieliśmy – skuteczna procedura odbioru mieszkania uwarunkowana jest odpowiednimi zapisami umownymi. Warto w tym kontekście wspomnieć o czasem stosowanych przez deweloperów klauzulach abuzywnych, które są niezgodne z prawem.

Tak więc nie może być żadnych zapisów, które z góry określają stan techniczny nieruchomości jako dobry i znany klientowi, jeszcze przed odbiorem. Podobnie nie należy zgadzać się na wszelkie formuły, które ustalają, że w przypadku braku obecności klienta odbiór mieszkania może być dokonany jednostronnie, czyli tylko przez dewelopera.

Nie można również zgodzić się na wszelkie zapisy lub późniejsze ustalenia, zgodnie z którymi deweloper przerzuca część lub całość odpowiedzialności na wykonawców i wskazuje, by to do nich kierować swoje roszczenia. Zgodnie z kodeksem cywilnym to dłużnik odpowiedzialny jest za działania lub zaniechania tych z pomocą których wykonuje zobowiązanie, lub którym je powierza.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN