Chodzi oczywiście o osoby, które zadłużały się na tzw. bańce cenowej, czyli w okresie 2007 – 2008. Obecnie ich mieszkania są tańsze nawet o 20 – 30 procent. Różnice  między szczytem górki mniej więcej z przełomu 2007/2008 a obecnymi stawkami wynoszą nawet kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Najgorzej przedstawia się sytuacja w dużych miastach, gdzie mieszkania 7 – 8 lat temu najbardziej drożały, a później najszybciej traciły na wartości. By uświadomić sobie genezę obecnych problemów warto przypomnieć sytuację, jaka panowała w 2007 – 2008 roku. W tamtym okresie gros klientów nie kierowała się racjonalnymi przesłankami, a swoistym „owczym pędem” wyrażającym się lękiem, że trzeba jak najszybciej kupować, bo później będzie „jeszcze drożej”. Na tych lękach umiejętnie grali deweloperzy oraz banki prowadzące wówczas bardzo agresywną politykę kredytową.

Ceny rzeczywiście galopowały. Za przykład można podać choćby rynek warszawski, choć taka sama sytuacja jest w większości dużych miast Polski. W III kw. 2007 roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wynosiła ponad 9100 zł (dane NBP). Obecnie jest to około 7000 zł za metr. A więc od szczytu górki cenowej mieszkania w stolicy staniały o 23 procent. We Wrocławiu spadek cen jest wyższy – z 6800 do 5100, a więc o 25 proc. Obecne ceny „wróciły” do poziomów sprzed 7 lat.

Nieracjonalne decyzje podejmowali wówczas zarówno ci zadłużający się we frankach jak i w złotówkach. Ci drudzy, niejednokrotnie by uzyskać zdolność kredytową decydowali się np. na wydłużenie okresu spłat -  do 40 a nawet 50 lat. Dziś takie kredyty to już historia, ale w tamtym okresie zdarzały się, na dodatek na 120 proc. wartości nieruchomości. Obecnie osoby nabite w takie zobowiązanie uświadamiają sobie boleśnie, że przez 7 czy 8 lat spłacili zaledwie kilka – kilkanaście tysięcy złotych kapitału, reszta comiesięcznej raty to odsetki….

Zaciskająca się pętla kredytowa jest więc odczuwalna przez wszystkich. Ratunkiem byłaby oczywiście możliwość sprzedaży mieszkania, ale tu pojawia się problem. 
Wynika on nie tylko ze spadku cen, ale preferencji mieszkaniowych, jakie wówczas obowiązywały.

W latach 2007 – 2008 klienci – bardziej, niż obecnie – kierowali się skrajnościami. Częściej wybierano albo mieszkania duże ponad rzeczywiste potrzeby, albo jakiekolwiek, nawet najmniejsze i najgorsze, byle „własne”.Taki stan rzeczy w tamtym okresie wynikał właśnie z nastrojów klientów podsycanych odpowiednio przez sektor deweloperski i bankowy. Wielu ludzi obserwując niezwykle dynamicznie rosnące ceny decydowało się jak najszybciej wziąć kredyt i kupić mieszkanie, w obawie, że później nie będą już mieli wystarczającej zdolności. Stąd często kupowano jak największe mieszkania, na jakie tylko można było sobie pozwolić, wychodząc z założenia, że później się nie kupi, ale za to może sprzeda z zyskiem.

Druga grupa, to ci, którzy kupowali mieszkania najtańsze na rynku. Tę opcję wybierali ludzie o gorszej zdolności kredytowej, którzy jednak również pod wpływem „masowych emocji” decydowali się jak najszybciej wziąć kredyt i kupić mieszkanie, bo później będzie drożej. Jak wiemy – później nie było drożej, tylko taniej. Bańka cenowa pękła, a ludzie zostali z kredytami i taniejącymi mieszkaniami.

W okresie 2007 – 2008 popularne były więc duże metraże a także kawalerki. Oba te typy nieruchomości dziś cieszą się umiarkowanym zainteresowaniem. Obecny klient preferuje mieszkania średnie – 50 – 60 mkw., które są wystarczająco funkcjonalne, a przy tym nie drogie. Jeśli chodzi o kawalerki – popyt na nie spadł drastycznie. Na rynku pierwotnym takich mieszkań się już prawie nie buduje. Na rynku wtórnym również nie cieszą się dużym zainteresowaniem, postrzegane jako drogie (chodzi o często podwyższoną stawkę za metr) i po prostu niepraktyczne.
Duże metraże natomiast obecnie sprzedają się nieco lepiej, niż jeszcze dwa – trzy lata temu. Wynika to ze spadku cen mieszkań i oprocentowania kredytów, co skutkuje większą zdolnością kredytową ludzi obecnie zaciągających zobowiązanie.

Jakie mieszkania straciły najbardziej na wartości? Jak już wspomnieliśmy najwyższe przeceny dotyczą dużych miast. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku spadki cen transakcyjnych mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym. Na niektórych lokalnych rynkach spadki cen były jednak dużo mniejsze, a są i takie miasta, gdzie ceny praktycznie się nie zmieniły. Z taką sytuacją – przykładowo – mamy do czynienia w Opolu. W szczycie górki cenowej mieszkania na rynku wtórnym kosztowały tam około 4200 zł (NBP). Dziś jest to około 4100. Podobnie jest w takich miastach, jak mieszkań nie muszą się przejmować również mieszkańcy takich miast, jak Rzeszów, Lublin, Kielce czy Białystok.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN