W III kwartale 2014 hektar państwowej ziemi kosztował średnio około 24,5 tys. zł (dane ANR). Oznacza to, że przez cały miniony rok ziemia podrożała o około 12 proc. czyli 2,7 tys. zł za hektar. W województwach, gdzie ceny gruntów są najwyższe stawki sięgają jednak nawet 40 – 50 tysięcy złotych za hektar.

Najdroższa ziemia rolna jest w województwach: wielkopolskim - 38 626 zł/ha, śląskim - 38 417 i opolskim - 36 122 zł/ha. Najtańsza w województwach: świętokrzyskim - 13 993 zł/ha, podlaskim - 16 198 zł/ha, i podkarpackim - 16 852 zł/ha.

Szacuje się, że przez 10 lat grunty rolne w naszym kraju podrożały o około 300 procent i na razie nie widać, by coś się w tej sprawie zmieniło. Wręcz przeciwnie – z informacji w poszczególnych województwach wynika, że stawki nadal bardzo dynamicznie rosną.
Bańkę cenową na tym rynku generuje otwarcie handlu polską ziemią dla obcokrajowców z Unii, które ma nastąpić w maju 2016 roku. Część kupujących wychodzi z założenia, że po tym okresie ziemia będzie jeszcze bardziej drożeć. Stąd przyspieszone decyzje zakupowe tych, którzy na rosnącej bańce cenowej chcą się wzbogacić.

Czy więc przez cały 2015 rok utrzymają się kolejne wzrosty cen gruntów? Wg części obserwatorów rynku – przynajmniej teoretycznie – wzrosty powinny nieco wyhamować. Sprzyjać temu będą m.in. embargo rosyjskie i gorsza koniunktura w rolnictwie. Z drugiej strony duże zainteresowanie ziemią nie wskazuje na to, by popyt miał słabnąć.

Początek roku przyniósł kolejne informacje o drożejących gruntach. Przykładowo – w rejonie Stargardu Szczecińskiego w województwie zachodniopomorskim, rolnicy skarżą się, że zaledwie w ciągu kilku miesięcy ceny gruntów wzrosły o kilkadziesiąt procent - przeciętnie do 40 tys. zł od hektara.  W ciągu roku ceny gruntów rolnych wzrosły w transakcjach między rolnikami aż o ponad 20 proc.
Na pewno kluczowym momentem dla tego rynku będzie otwarcie obrotu dla obcokrajowców – w maju 2016. Jeśli popyt okaże się mniejszy, niż szacowano z pewnością bańka cenowa pęknie. Dużo zależy też od przyszłych uregulowań w zakresie nadzoru nad transakcjami – a te mają się pojawić.

Warto również zaznaczyć, że polska ziemia, mimo, że dużo tańsza w porównaniu do wielu krajów Zachodu, drożeje też najszybciej w Unii, co może sprawić, że do maja 2016 jeszcze straci na atrakcyjności. Już jest pod względem cenowym dużo mniej konkurencyjna od gruntów naszych sąsiadów.
Aktualnie cena ziemi rolnej w Polsce  kształtuje się na poziomie około 6.000 € za  hektar, a średnia cena w UE jest na poziomie 10.000 € za hektar. Według danych Eurostatu najdroższe ceny gruntów znajdują się w Holandii (38.000 euro/hektar) w Belgii, Danii i Irlandii cena kształtuje się na poziomie około 23.000 euro. W Niemczech średnia cena  1 hektara ziemi wynosi 13.493 euro. Z drugiej strony w Bułgarii, na Litwie, Łotwie i Słowacji cena ziemi kształtuje się w przedziale 1.000 – 2.000 euro / hektar.

Zaletą polskiego rynku jest oczywiście bliskość Niemiec, stąd przewidywany szybki wzrost cen zwłaszcza w zachodnich województwach. Z punktu widzenia inwestorów pozytywną cechą jest również duża otwartość w zakresie obrotu. Obecnie nie ma żadnych uregulowań co do obrotu na rynku wtórnym. Rynek pierwotny nadzoruje Agencja Nieruchomości Rolnych. Istotnymi elementami zwiększającymi atrakcyjność naszego rynku będą też większe dopłaty dla rolnictwa w nowej unijnej perspektywie oraz potencjał wzrostu cen.

Z zapowiedzi strony rządowej wynika, że w przygotowaniu jest ustawa, która ma regulować rynek obrotu ziemi po maju 2016. Państwo wzoruje się m.in. na rozwiązaniach niemieckich i francuskich, gdzie transakcje kupna/sprzedaży gruntów poddawane są mocnym restrykcjom.
We Francji każdą transakcję związaną z gruntami rolnymi kontroluje Stowarzyszenie Zagospodarowania Ziemi i Urządzania Obszarów Wiejskich. Ma ona również prawo pierwokupu. W Niemczech transakcje obrotu ziemią podlegają ścisłej kontroli administracyjnej. Władze państwowe mogą odmówić wyrażenia zgody na sprzedaż na przykład wtedy, gdy nabycie  wskazuje na spekulacyjny charakter, gdy nabywca nie ma zamiaru włączyć nabytych gruntów do swego gospodarstwa i trwale rolniczo ich użytkować. Przepisy niemieckie umożliwiają też zablokowanie transakcji ze względu na nadmierną koncentrację gruntów w rękach jednej osoby.

Jak zapowiada rząd i ANR nowe przepisy przede wszystkim dawałyby pierwszeństwo w zakupie gruntów gospodarstwom sąsiednim – z tej samej gminy i miejscowości. O prawie do transakcji decydowałyby lokalne izby rolnicze, a pośrednikiem w transakcjach z obcokrajowcami i uczestnikiem obrotu także na rynku prywatnym byłaby Agencja Nieruchomości Rolnych.
Z pewnością od kształtu nowego prawa będzie wiele zależało w zakresie przyszłych cen gruntów.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN