Wynajem mieszkania na pokoje dotyczy zazwyczaj studentów. Tzw. mieszkania studenckie to nieruchomości, gdzie w poszczególnych pokojach żyje kilka różnych osób.

Z przeglądu ofertowych stawek najmu wynika, że czynsz za pojedynczy pokój (biorąc pod uwagę cenę wynajmu metra kwadratowego) jest większy, niż ten za całe mieszkanie.

Przykład z Warszawy: w WGN średnie ofertowe stawki najmy mieszkań na tym rynku wynoszą około 45 zł/ mkw./mies., tymczasem stawki za pokój kształtują się na poziomie 55 - 60 zł, a więc są o około 20 – 30 proc. wyższe.

Przykładowo – wynajem 70 metrowej nieruchomości przyniesie około 3100 zł przychodu, wynajem na pokoje około 3800 - 4200 zł. Oczywiście są to orientacyjne wyliczenia, do których należy podchodzić z ostrożnością, ale jednak pokazują one pewną prawidłowość. Wynajmowanie mieszkania z rozbiciem na poszczególne pokoje pozwala zwiększyć przychody.

By jednak tak się stało trzeba umiejętnie zarządzać najmem i przede wszystkim poświęcić dużo więcej czasu. Pierwsza, podstawowa sprawa, to właściwy wybór nieruchomości. Wynajem na pokoje zazwyczaj dotyczy mieszkań nieco większych, które ciężej jest wynająć jednej osobie, czy parze. Takie mieszkania, choć siłą rzeczy droższe, częściej można też kupić z nieco obniżoną stawką za metr kwadratowy. Warunkiem rentowności najmu jest kupno jak najtaniej nieruchomości z dużym potencjałem. Zasada jest taka, by już na starcie na transakcji zyskać. W przypadku większych metrażów jest to łatwiejsze o tyle, że sprzedający, w obawie, że długo będą musieli czekać na klienta, są częściej skłonni nieco obniżyć stawkę za metr. Okazje cenowe dotyczą zazwyczaj rynku wtórnego i mieszkań w kamienicach oraz w wielkiej płycie. Oczywiście musimy pamiętać o drugiej podstawowej kwestii w przypadku rynku najmu (zwłaszcza studentom) czyli lokalizacji.

Brak dobrej lokalizacji (blisko uczelni, blisko centrum miasta, dobre połączenia komunikacyjne itp.) oznaczać może w praktyce fiasko całego projektu.
Jeśli już mamy kupioną atrakcyjną nieruchomość po dobrej cenie – szukamy poszczególnych najemców. Z każdym z nich podpisujemy osobną umowę najmu poszczególnych pokojów, określając, że wszyscy najemcy w równych częściach ponoszą koszty opłat administracyjnych.

Wynajem na pokoje, z racji tego, że klientami są zazwyczaj studenci (dla gwarancji wypłacalności można zażądać, by do umowy przystąpili rodzice), że okresy najmu będą stosunkowo krótkie, a w mieszkaniu będzie duża rotacja.

Najlepiej tak dopasować terminy, by umowa kończyła się np. z początkiem września, kiedy żacy poszukują stancji. Wtedy minimalizujemy ryzyko długiego okresu pozostawania pokoju bez najemcy. Sprawne zarządzanie takim najmem, przy założeniu, że udało nam się obsadzić wszystkie pokoje może jednak znacznie skrócić okresy pustostanów, a sytuacja w której w mieszkaniu jest wielu najemców, daje nam pewność, że zawsze ktoś będzie płacił, a więc nieruchomość nie będzie w całości stać pusta. Mało prawdopodobnym jest scenariusz nagłej wyprowadzki wszystkich mieszkańców.
Oczywiście z racji dużej liczby najemców i częstej rotacji, będziemy musieli na zarządzanie najmem poświęcić dużo więcej czasu, niż w przypadku wynajmu jednej osobie. Jednak – jak pokazały wcześniejsze wyliczenia – gra jest warta świeczki.

Kolejna istotna sprawa, o której koniecznie trzeba tu wspomnieć, to precyzyjne sporządzenie protokołu przekazania pokoju, wraz z dokumentacją fotograficzną, oraz precyzyjne zapisy dotyczące ewentualnych zniszczeń w nieruchomości itp. Wynajem na pokoje zazwyczaj wiąże się z tym, że mieszkanie szybciej się „zużywa”, więc naszym dodatkowym kosztem może być konieczność częstszego przeprowadzania różnego rodzaju remontów.

Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN