Dotychczas kwestie transakcji sprzedaży, w której brał udział konsument, regulowała ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny, oraz ustawa o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Te przepisy przestały obowiązywać od 25 grudnia 2014 roku, a kwestie praw konsumentów i transakcji sprzedaży z ich udziałem regulują obecnie : Kodeks cywilny oraz ustawa o prawach konsumenta. Do najważniejszych zagadnień z punktu widzenia rynku nieruchomości i funkcjonujących na nim podmiotów (sprzedających oraz kupujących) należy kwestia ewentualnego odstąpienia od umowy przez kupującego.

Nowa ustawa o prawach konsumenta nowelizuje Kodeks Cywilny w części dotyczącej rękojmi i gwarancji sprzedaży. Zgodnie z nowymi przepisami, okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości został wydłużony z 3 lat do aż 5 lat. Za nieruchomości uważa się przy tym aktualnie zarówno działki, jak i posadowione na gruncie budynki. Jest to istotne rozszerzenie czasowe i przedmiotowe rękojmi.

Jeśli chodzi o wady fizyczne rzeczy ruchomych, rękojmia będzie obowiązywać przez 2 lata od daty wydania rzeczy kupującemu.
Nowe przepisy zrównują też pozycję kupującego przedsiębiorcy i kupującego konsumenta. Do tej pory było tak, że sprzedawca na rzecz konsumenta, po informacji o wadzie, miał prawo wielokrotnie naprawiać rzecz (w odróżnieniu od sytuacji przedsiębiorcy – kupującego, w którego przypadku naprawa mogła być dokonana tylko raz). Obecnie po zmianie przepisów, każdy kupujący (niezależnie czy przedsiębiorca, czy konsument) będzie miał prawo domagać się obniżenia ceny, bądź odstąpić od umowy, a sprzedający będzie miał możliwość niezwłocznie i bez niedogodności dla kupującego wymienić/naprawić rzecz, ale tylko jeden raz. Dodatkowo konsument może domagać się zamiast naprawy rzeczy – jej wymiany i odwrotnie.
Prawo odstąpienia od umowy zostało ograniczone natomiast w ten sposób, że przysługuje ono wówczas, kiedy wady przedmiotu (w naszym przypadku nieruchomości) mają charakter istotny.

Nowe przepisy wprowadzają do kodeksu cywilnego legalną definicję wady fizycznej. Dotychczas bowiem definicję wady fizycznej interpretowano z treści art. 556 § 1 k.c. Warto wskazać na istotne nowe elementy w definicji wady fizycznej, które wzmacniają pozycję kupującego - konsumenta. Otóż za wadę fizyczną, pod pewnymi warunkami, może być uznana niezgodność towaru z zapewnieniami nie tylko sprzedawcy, ale nawet producenta lub jego przedstawiciela. W takiej sytuacji odpowiedzialność może również spadać na sprzedającego rzecz, chyba, że o tych zapewnieniach producenta nie wiedział, lub ich treść zmieniła się przed podpisywaniem umowy sprzedaży. Nie trzeba chyba akcentować jak istotne jest to uregulowanie z punktu widzenia uczestników rynku nieruchomości m.in. pośredników.
Co więcej – sprzedawca, na mocy nowej definicji, może odpowiadać za rzeczy sprzedane i nieprawidłowego zamontowane i uruchomione, jeśli montażem zajmował się sprzedawca lub inny podmiot, za który sprzedawca ponosi odpowiedzialność, lub jeśli montażu dokonał sam kupujący na podstawie instrukcji od sprzedawcy.
W takim przypadku kupujący może żądać demontażu wadliwego towaru, jego naprawy bądź wymiany, a następnie ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany lub usunięciu wady. Wszelkie koszty z tym związane obciążają sprzedawcę, chyba, że koszt takiej operacji przewyższy cenę kupionej rzeczy. W takiej sytuacji nadwyżkę będzie musiał pokryć konsument.

Kolejna, niezwykle istotna sprawa: by przepisy rękojmi miały zastosowanie, wady rzeczy/nieruchomości muszą wyjść na jaw w okresie trwania rękojmi, ale też wada ta musi pojawić się najpóźniej w momencie kupna rzeczy (i kupujący nie może o niej wiedzieć). Nowa ustawa wprowadza przy tym znaczne ułatwienie dla kupującego konsumenta – zgodnie z nowym art. 5562 k.c. obowiązuje domniemanie istnienia wady w momencie wydania rzeczy, jeżeli wada ujawniła się z okresie 1 roku od dnia wydania. W takim przypadku to strona sprzedająca nieruchomość będzie musiała udowodnić, że było inaczej (wada albo nie istniała, albo klient był poinformowany). Nowa ustawa dwukrotnie wydłuża okres, w jakim obowiązuje powyższe domniemanie. Bowiem na mocy dotychczasowych przepisów o sprzedaży konsumenckiej przyjmowało się, że okres domniemania wynosi 6 miesięcy od wydania przedmiotu kupującemu.

Czyli aktualnie, jeśli w ciągu 1 roku od momentu wydania rzeczy kupującemu ujawni się wada, uznaje się, że wada ta występowała w dniu wydania, a więc kupujący ma prawo skorzystać z rękojmi. Oczywiście nie oznacza to, że jeśli w ciągu roku wada nie wyjdzie na jaw klient nie będzie mógł dochodzić swoich praw z tytuły rękojmi. Będzie mógł – tyle, że będzie musiał wykazać, że wada istniała wcześniej.
Na koniec warto jeszcze wspomnieć o zmianach dotyczących gwarancji. Będą obowiązywać zarówno w transakcjach o charakterze konsumenckim oraz między przedsiębiorcami. Nowa ustawa przede wszystkim wydłuża się okres gwarancji. Jeśli termin nie będzie inaczej określony przez strony – okres ten ustawowo będzie obejmował 2 lata. Obecnie był to rok.

Nowe regulacje prawne utrzymują zasadę, iż kupujący, który będzie dochodził swoich praw z tytułu gwarancji, nie będzie tracił okresu przysługiwania mu rękojmi. Nowością natomiast jest wyrażone wprost rozwiązanie z art. 579 § 2 k.c., iż na czas dochodzenia gwarancji, zawieszeniu ulega okres rękojmi, z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. W efekcie Klient nie traci rękojmi, w okresie dochodzenia roszczeń z tytułu gwarancji. Kolejna zmiana – sprzedający będzie miał maksymalnie 14 dni na wykonanie obowiązków gwarancyjnych, chyba że w treści oświadczenia gwarancyjnego będzie zastrzeżony inny termin.

Nowe regulacje prawne obowiązują do wszystkich umów sprzedaży, które zostały zawarte po dniu 25 grudnia 2014r. W stosunku do umów zawartych wcześniej, obowiązywać będą nadal poprzednie regulacje prawne.


adw. Marta Kawecka, Dział Prawny WGN