Niewielkie, kilkuprocentowe wahania – raz w górę, raz w dół, jakie występowały w ciągu roku w rezultacie nie miały znaczenia. Tak długi okres stabilizacji pojawił się po raz pierwszy od ponad 10 lat.

Właściciele, którzy wcześniej obniżyli cenę ofertową mieszkania, niechętnie podejmowali negocjacje; jeżeli godzili się na korektę w dół, to najwyżej o kilka procent. Natomiast jeżeli mieszkanie utrzymywało się w ofercie dłuższy czas, rok albo dłużej, to łatwiej można było wynegocjować niższą cenę do 10%.

Średnie ceny transakcyjne używanych mieszkań, w popularnym standardzie, w największych miastach:
1-pokojowe - do 170 tys. zł
2-pokojowe - do 250 tys. zł
3-pokojowe - do 300 tys. zł

Średnie ceny transakcyjne używanych mieszkań na rynku wtórnym, w popularnym standardzie:
Warszawa – 8100 zł/ mkw.
Kraków – 6400 zł / mkw.
Wrocław – 5800 zł/ mkw.
Gdańsk – 5700 zł/ mkw.
Poznań – 5600 zł/ mkw.
Katowice – 4200 zł/ mkw.

Popyt
W okresie 12 ostatnich miesięcy popyt jest w stanie równowagi, chociaż w poszczególnych miesiącach roku na zmianę – rósł i opadał. Spodziewana w ostatnim kwartale 2014 roku presja zakupowa nie wystąpiła w prognozowanym nasileniu, chociaż w 2015 roku banki będą wymagały od kredytobiorców 10% wkładu własnego zamiast dotychczasowych 5%.

Już od kilku lat największy popyt jest na mieszkania 2- i 3-pokojowe, w nowym budownictwie, tzn. z ostatnich 20 lat, rozkładowe, z wydzieloną kuchnią – zwłaszcza jeśli zakup był inwestycją na wynajem.

Wzrósł popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty, ale w zadbanych budynkach po modernizacji (ocieplone, odnowiona elewacja, czysta klatka, brak zsypów na śmieci); mieszkania w blokach są tańsze o około 15%.

Spadł natomiast popyt na kawalerki w lokalizacjach odległych od centrum, ponieważ kupno tych małych mieszkań najczęściej traktowane jest jako inwestycja pod wynajem, a duża odległość sprawia, że są trudne do wynajmu.

Utrzymuje się grupa klientów zdecydowanie szukający mieszkań w kamienicach, pod warunkiem dobrego stanu technicznego oraz dobrej lokalizacji.

Podaż mieszkań kilkunastokrotnie przewyższa popyt. Oferta jest bardzo szeroka, zarówno na rynku pierwotnym jaki wtórnym. Kupującym niespieszno z ostateczną decyzją, przebierają w ofertach i wybierają z namysłem, chyba, że pojawia się jakaś bardzo atrakcyjna oferta.

Program MdM a rynek wtórny
Już w 2013 roku pojawiły się obawy, że program MdM, obsługujący tylko rynek pierwotny, przyhamuje popytu na mieszkania używane. Jednak niskie limity cenowe w MdM i brak dopasowanej oferty deweloperskiej zatrzymały odpływ klientów z rynku wtórnego. Pomimo, że w ciągu kolejnych kwartałów deweloperzy poszerzyli swoją ofertę dla MdM opuszczając ceny, rynek wtórny nie ucierpiał. Popyt utrzymał się, ponieważ ceny mieszkań używanych są nadal konkurencyjne w stosunku do nowych, które jeśli mają niższą cenę, to są w standardzie deweloperskim, czyli wymagają dodatkowych nakładów.
Czas sprzedaży zależy od relacji ceny do standardu oferty. Jeśli cena jest atrakcyjna dla kupującego, mieszkanie znajdzie nabywcę w krótkim czasie, liczonym w tygodniach, a nawet dniach. Mieszkania o zawyżonych cenach zalegają w ofercie latami.

Trudniej sprzedają się duże 4- i 5-pokojowe mieszkania; również lokale na parterach budynków w standardowej zabudowie – wyjątkiem są strzeżone osiedla z ogródkami przynależnymi lokalom w przyziemiu; popytem nie cieszą się też lokalizacje na ostatnich kondygnacjach w bardzo wysokich wielkopłytowych blokach; także mieszkania na 4 piętrze w 4-piętrowym bloku bez windy (jest takich spora pula z czasów PRL) – tu nawet młodzi ludzie mają opory, tłumacząc, że uciążliwe jest wnoszenie po schodach np. roweru, a dla młodych rodziców dźwiganie wózka z bobasem.
Nie ma zainteresowania mieszkaniami w zaniedbanych, zwłaszcza komunalnych kamienicach, nawet przy niskiej cenie ofertowej. Bo cóż z tego, że podniesie się standard mieszkania, kiedy nie ma się wpływu na polepszenie standardu samego budynku (klatka schodowa, elewacja, podwórze).

Co przyciąga uwagę kupujących? Standardowo poszukiwanie mieszkania rozpoczyna się od następujących kryteriów: liczba pokoi w korelacji z ceną i powierzchnią, lokalizacja – najchętniej z dobrą komunikacją miejską, czas powstania budynku – preferowany do około 20 lat wstecz.

Gdy cena jest zbyt wysoka jak na możliwości kupujących, pod uwagę biorą bloki z wielkiej płyty, ale w dobrym standardzie po modernizacji. Wielkopłytowe osiedla z czasów PRL-u mają swoje atuty: niską gęstość zabudowy – czego nie można powiedzieć o niektórych realizacjach deweloperskich wyżyłowanych pod kątem jak największego PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkań w stosunku do wielkości działki); dobrą lokalizację w centrach miast w sąsiedztwie pełnej infrastruktury usługowej i komunikacyjnej, a jednocześnie w otoczeniu rozwiniętych terenów zielonych – bo takie były ówczesne normatywy urbanistyczne.

Przy wyborze mieszkania ważnym atutem jest dodatkowe pomieszczenie, typu komórka lokatorska, gdzie można trzymać rower czy wózek dziecięcy. Dla większości w przypadku mieszkań na nowym osiedlu bardzo istotne jest miejsce postojowe w podziemnym garażu lub na parkingu na posesji.

Prognoza
Jeżeli podaż na rynku pierwotnym będzie nadal rosła tak jak obecnie, a liczba rozpoczynanych nowych inwestycji i pozwoleń na budowę to potwierdza, ceny powinny być nadal stabilne. Ale w tak długiej perspektywie czasu jak rok, może pojawić się jakiś czynnik, który nieoczekiwanie zmieni sytuację namiesza.

Małgorzata Battek