Polacy nie chcą się zadłużać. Nie skłania ich do tego ani rosnąca zdolność kredytowa (najniższe w historii oprocentowanie kredytów), ani program Mieszkanie dla Młodych, ani perspektywa rosnącego wymaganego wkładu własnego kredytów hipotecznych.
W III kw. 2014 banki udzieliły kredytów hipotecznych o wartości 9,23 mld zł, czyli o  3,6 proc. mniej, niż we wcześniejszym kwartale. Spadła też o 4 proc. liczba nowo udzielonych kredytów – do 43 tysięcy. Dane za III kw. 2014 są też gorsze od wyników z analogicznego okresu roku ubiegłego.

Jak wspomnieliśmy – na poprawę akcji kredytowej nie ma wpływu program Mieszkanie dla Młodych. Jego udział w rynku kredytowym systematycznie spada. W I kw. 2014 około 10 proc. kredytów było udzielonych w ramach MDM, w drugim już 8,4 proc., a w trzecim 7,5 proc. Wszystko wskazuje na to, że do końca roku nie uda się wykorzystać nawet połowy środków w ramach MDM na 2014. Ostatni kwartał był najgorszy od momentu wystartowania programu. Banki zaakceptowały 3 253 wnioski, czyli o 589 wniosków mniej niż  w poprzednim kwartale. Łączna kwota dofinansowania wyniosła 74 mln zł, tj. o 16% mniej w porównaniu do II kwartału br.  Ciekawy wniosek z raportu Amron – Sarfin dla ZBP płynie w zakresie wpływu MDM na ceny mieszkań. Okazuje się, że tam, gdzie limity cen są na wyższym poziomie niż średnie cenowe, tam ogólny poziom cen rośnie. Przykład  to Łódź, gdzie wg raportu ZBP  średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła pod wpływem MDM z 3600 do 4200 zł/ mkw.

Wracając jednak do ogólnych danych w zakresie akcji kredytowej -  na pewno pozytywnym wnioskiem jaki wypływa z raportu, jest fakt , że kredytobiorcy dysponują coraz większym wkładem własnym. W ogólnej puli udzielonych kredytów wzrósł udział tych z LTV od 50 do 80 proc. W III kw. 2014 było ich 40,05 proc., co stanowi wzrost o blisko 2 proc. w porównaniu do kwartału wcześniejszego. Oczywiście najwięcej nadal jest kredytów ze wskaźnikiem LTV powyżej 80 proc., jednak ich liczba systematycznie maleje (w III kw. ich udział procentowy w ogólnej puli kredytów wyniósł 47,13).
W obliczu takich danych wydaje się uzasadniona konstatacja, że kredytobiorcy w Polsce coraz częściej uświadamiają sobie, że wymagalny poziom wkładu własnego i tak rośnie (do minimum 20 proc. w 2017), oraz, że im wyższy wkład, tym finalnie lepsze warunki kredytowania i bezpieczniejszy kredyt.

Jeśli chodzi o ceny kredytów – tutaj można zauważyć wzrost. Banki próbują sobie „odbić” spadającą stawkę WIBOR i podnoszą marże. W III kw. 2014 średnie marże dla kredytów w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LTV 75 proc. wynosiły 1,81 proc., co oznacza, że nieznacznie wzrosły. Średnie oprocentowanie - na koniec badanego kwartału wyniosło 4,43% i w porównaniu do czerwca bieżącego roku  było niższe o 0,03 proc.

Jak wspomnieliśmy na początku – wyniki z III kw. 2014 potwierdzają, że rynek kredytowy nadal jest w „dołku”, co zresztą wyraźnie odbiega od optymizmu, jaki zapanował wśród deweloperów i rosnącej podaży nowych mieszkań. W kredytach tej ogólnej poprawy koniunktury na pewno nie widać.

Co prawda wyniki za 2014 prawdopodobnie będą lepsze, niż w 2013 roku, ale zdecydowanie nie można mówić o wyraźnej poprawie. Być może pod koniec roku kredytobiorców przybędzie w związku z perspektywą wycofania z rynku kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości. Prawdopodobnie nie będzie to jednak liczba (podobnie jak w przypadku ubiegłego roku, kiedy wycofywano kredyty na 100 proc.), która zmieni w zasadniczym stopniu wyniki całoroczne. Do tego nie wiadomo do końca jaki skutek wywoła w przyszłym roku podwyższenie wymaganego minimalnego wkładu własnego kredytów hipotecznych do 10 proc. wartości nieruchomości.


Marcin Moneta   Analityk WGN