Biura WGN
CENTRALA WGN
Jak każdy program mieszkaniowy, podlega on ocenie opinii społecznej. Trzeba przyznać, iż od samego początku wzbudzał on różne emocje, w tym zwłaszcza krytyczne. Krytykowano twórców Programu, iż pomiędzy zamkniętym w roku 2012 Programie “Rodzina na swoim” a nowym Programem, nastąpiła luka czasowa, co mogło, i pewnie spowodowało, wstrzymywanie się z decyzją zakupu mieszkania przez wielu nabywców (tę tezę potwierdzają wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych w okresie bez żadnego programu i w roku 2014). Bo wiele osób jednak lubi oczekiwać wsparcia z wykorzystaniem środków publicznych. Bez względu na to, iż rodzaj mieszkania, jego lokalizacja, czy też standard nie zawsze są dla nabywcy optymalne.
Program funkcjonuje dopiero 9 miesięcy, z udziałem 13 banków (niedługo 14. bank także będzie udzielał kredyty z dotacją). Gdyby porównywać do Programu “Rodzina na swoim”, to ten okres inkubacji w Programie RnS trwał dużo dłużej, zarówno jeśli chodzi o liczbę zainteresowanych kredytobiorców, jak i liczbę banków w nim uczestniczących. Zwykle takie programy muszą nabrać rozpędu. Zarówno po stronie podaży mieszkań spełniających warunki, jak i popytu na kredyty muszą nastąpić dostosowania, dokonanie oceny i podjęcie działania przez wszystkich uczestników rynku.
Druga podstawowa krytyka dotyczyła skierowania wsparcia tylko do nieruchomości nabywanych od deweloperów, a więc Program pomija całkowicie pozytywnie oceniany na wielu rynkach efekt drabiny mieszkaniowej – sprzedając na rynku wtórnym – także w ramach programu rządowego – sprzedający najczęściej (ze względów zasadniczych – gdzieś wypadałoby mieszkać, ale także z uwagi na potencjalne podatki) inwestuje w kolejne nieruchomości mieszkaniowe. Nierzadko właśnie nabywając mieszkanie (zwykle większe i droższe, co także dla budżetu państwa generuje dochody z podatków bezpośrednich i pośrednich) na rynku pierwotnym. Tym samym otrzymane wsparcie na nabycie mieszkania na rynku wtórnym, może nie bezpośrednio, ma także pozytywny wpływ na powstawianie mieszkań na rynku pierwotnym.
Limit wieku nabywcy także był przedmiotem różnych krytyk. Ale czyż właściwym jest, aby, tak jak to było w Programie “Rodzina na swoim”, beneficjentami były osoby, które w momencie zawierania umowy kredytowej miały 68 lat, a okres umowy kredytowej dokładnie był skorelowany z okresem dopłat do oprocentowania – 8. lat? Przyjęta cezura wiekowa jest umowna, ale odzwierciedlająca wiek znaczącej większości kredytobiorców w ramach poprzedniego Programu.
Poziom przyjętych limitów cenowych, nie zawsze odzwierciedla warunki gospodarowania w danym regionie, co powoduje, iż w niektórych województwach spora część inwestycji mieści się w limicie, a w niektórych w bardzo małym stopni. Tę niedoskonałość podkreślano w ocenie Programu. Polska statystyka nieruchomości udostępnia dane dla uczestników rynku, a także administracji. Ważne jest, aby dane z rynku były publikowane cyklicznie. Przyjęty, także dla Programu MdM, wskaźnik oparty jest o dane statyczne kosztów budowy w budownictwie wielorodzinnym. Ale dane o kosztach są bazą odniesienia dla wojewodów, aby określać publikowaną wartość wskaźnika. Jednakże strukturalną niedoskonałością wskaźnika jest to, iż jest on wykorzystywany dwufunkcyjnie: informuje on o cenach (kosztach budowy), ale także służy ustawie o ochronie praw lokatorów, bo jest podstawą określania wysokości czynszu w zasobie publicznym. W tym układzie wyjaśnieniem takiego, a nie innego poziomu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (będącego podstawą do określenia wskaźnika limitu cen w Programie MdM) jest porównanie stawek czynszów w zasobach komunalnych w poszczególnych miastach. I tak w Krakowie wskaźnik wynosi 4.573,00 zł, a ustalona jeszcze w 2012 roku stawka czynszu to 7,87 zł/m2. W Warszawie czynsz wynosi 7,39 zł/m2 (2014), przy wskaźniku 6.087,53 zł, a w Gdańsku czynsz wynosi 10,20 zł/m2 (2012), przy wskaźniku 4.753,00 zł. Porównanie to wskazuje których aglomeracji władze bardzo dużą wagę przywiązują do tego wskaźnika w określaniu poziomu czynszu, co jest także odzwierciedleniem poziomu oferty rynkowej deweloperów w tych aglomeracjach. A wniosek jest prosty: tam gdzie prowadzi się aktywną politykę czynszową, tam dostęp do mieszkań oferowanych w ramach Programu MdM jest większy.
Zwiększanie dostępności mieszkań w tzw. segmencie mieszkań popularnych, a także prorodzinność, to główne cele Programu. Stąd nowe propozycje objęcia nim mieszkań własnościowych oferowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, akceptowanie mieszkań powstałych w wyniku przebudowy budynków. Nowe propozycje to zwiększenie wsparcia dla rodzin wielodzietnych – modyfikacja parametrów procentowych, które wyznaczają wysokość dofinansowania wkładu własnego, ale także zmiana powierzchni kalkulacyjnej – do 65 m2 dla tych właśnie rodzin. Planowane jest odejście od traktowania dopłaty jako ostatniej transzy kredytu hipotecznego – będzie ona wypłacana jak każda z transz, a więc nie będzie potrzeby udokumentowania umową o przenoszeniu własności nieruchomości na kredytobiorcę. Przyjęcie minimalnego 5. letniego okresu kredytowania – brak możliwości wcześniejszej spłaty, biorąc pod uwagę cele, jakie Program ma spełnić to także ciekawa propozycja, bo, nawet przy tej liczbie zaakceptowanych wniosków, już pojawiły się wcześniejsze spłaty kredytu preferencyjnego. To nowe propozycje Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, mające przyczynić się do lepszego dochodzenia do celów Programu.
Wyniki Programu “Mieszkanie dla Młodych”
Ministerstwo Infrastruktury podaje, iż do 30 września 2014 roku zawarto 9766 umów kredytowych ze wsparciem Programu "Mieszkanie dla Młodych". Z tego 9564 (97,93%) transakcji dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego, a 202 wniosków złożono w związku z zakupem domu jednorodzinnego. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów kredytowych to ponad 221 mln zł (ponad 37% zarezerwowanych środków w budżecie na 2014 rok), z czego 171,9 mln zł będzie wypłacona beneficjentom jeszcze w tym roku. 7607 (77,89%) umów dotyczy zakupu nieruchomości z wypłatą rządowego wsparcia w 2014 r., kolejne 2005 z wypłatą środków w 2015 r. i 154 z wypłatą środków w 2016 r. Tym samym łączna kwota udzielonych kredytów w ramach programu sięgnęła ponad 1,773 mld zł. Ogólna wartość inwestycji, na które zawarto umowy kredytowe to 2,244 mld zł.
Kupowane lokale mieszkalne i domy jednorodzinne pochodzą z rynku pierwotnego i są po raz pierwszy zasiedlane przez nabywców. Należy do oferty popularnej na rynku - zgodnie z założeniami programu mają przeciętne parametry powierzchniowe i cenowe. Dotychczas średnia powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nabywanego w programie to 54,01 m², a jego cena to 229,8 tys. zł. Średnia powierzchnia domu jednorodzinnego to 83,97 m², a jego œrednia cena to 300,5 tys. zł.
Zainteresowanie Programem rodzin wielodzietnych nie jest wysokie: 54% umów podpisanych przez małżeństwa stanowią małżeństwa bezdzietne, 37% z jednym dzieckiem, 7% z dwojgiem i tylko 1% z co najmniej trojgiem dzieci. Ciekawe wyniki są w “segmencie” osób samotnych: 94% są to osoby bezdzietne, a 6% ma jedno dziecko.
Uwagi końcowe
(1) Może wyniki 9. miesięcznego okresu inkubacji Programu nie są imponujące, ale można przyjąć, iż na tak krótki okres jego wdrożenia, zrozumienia, przygotowania oferty bankowej, dostosowania oferty mieszkaniowej do warunków Programu, należy uznać jego wyniki za umiarkowanie zadawalające.
(2) W przyszłym roku wchodzi limit 10% wkładu własnego w kredytowaniu hipotecznym. To może być dobry impuls do zainteresowania Programem. Eksperci rynku wskazują na coraz większe trudności kredytobiorców w zgromadzeniu wymaganego wkładu własnego. Program ten również wspiera element finansowania.
(3) Być może wzorem programów wprowadzonych we Francji (zbytnio jednak skomplikowanych) należałoby punktowo (lokalnie) dookreślać wielkość wsparcia (a także może i rodzaj), biorąc pod uwagę lokalne warunki kosztu budowy, kosztu życia, dynamiki rozwoju (lub jej potrzeby uzyskania) gospodarczego.
(4) Wspieranie prorodzinności, szczególnie wobec rodzin wielodzietnych, przy tych warunkach Programu, może być ograniczone. Nowelizując Program, co jest obecnie przedmiotem prac w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, warto byłoby oprzeć się o dane statystyczne dotyczące dochodów takich rodzin, ich sytuacji mieszkaniowej. Można mieć wątpliwość, czy rzeczywiście tak wiele rodzin wielodzietnych ma zdolność kredytową, która umożliwiałaby zaciągnięcie kredytu. W przypadku rodzin wielodzietnych kredyt z dopłatą można wykorzystać do sfinansowania nabycia nieruchomości mieszkaniowej do 65 m2, jak to teraz proponuje ministerstwo. A jednocześnie limit wielkości mieszkania to 85 m2. Kredyt i dopłata do wkładu własnego w ramach Programu mogą nie wystarczyć na sfinansowanie mieszkania o takim metrażu, szczególnie w Krakowie i Warszawie. Mając na uwadze powyższe należy się zastanowić również o grupie planującej zakup większego mieszkania. Szacowanie zdolności kredytowej ma to do siebie, iż wymaga nie tylko wzięcia pod uwagę dochodów, ale i kosztów, które przypadają na każdą osobę w rodzinie, a to nie jest bez znaczenia szczególnie w rodzinach wielodzietnych.
Wdrażając programy ułatwiające zakup mieszkania należy również pamiętać o wspieraniu społecznego budownictwa na wynajem, z jednoczesną dużą reformą zarządzania zasobem gminnym. Ten element znajduje się w zapowiedziach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju i Banku Gospodarstwa Krajowego.
Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich
Program funkcjonuje dopiero 9 miesięcy, z udziałem 13 banków (niedługo 14. bank także będzie udzielał kredyty z dotacją). Gdyby porównywać do Programu “Rodzina na swoim”, to ten okres inkubacji w Programie RnS trwał dużo dłużej, zarówno jeśli chodzi o liczbę zainteresowanych kredytobiorców, jak i liczbę banków w nim uczestniczących. Zwykle takie programy muszą nabrać rozpędu. Zarówno po stronie podaży mieszkań spełniających warunki, jak i popytu na kredyty muszą nastąpić dostosowania, dokonanie oceny i podjęcie działania przez wszystkich uczestników rynku.
Druga podstawowa krytyka dotyczyła skierowania wsparcia tylko do nieruchomości nabywanych od deweloperów, a więc Program pomija całkowicie pozytywnie oceniany na wielu rynkach efekt drabiny mieszkaniowej – sprzedając na rynku wtórnym – także w ramach programu rządowego – sprzedający najczęściej (ze względów zasadniczych – gdzieś wypadałoby mieszkać, ale także z uwagi na potencjalne podatki) inwestuje w kolejne nieruchomości mieszkaniowe. Nierzadko właśnie nabywając mieszkanie (zwykle większe i droższe, co także dla budżetu państwa generuje dochody z podatków bezpośrednich i pośrednich) na rynku pierwotnym. Tym samym otrzymane wsparcie na nabycie mieszkania na rynku wtórnym, może nie bezpośrednio, ma także pozytywny wpływ na powstawianie mieszkań na rynku pierwotnym.
Limit wieku nabywcy także był przedmiotem różnych krytyk. Ale czyż właściwym jest, aby, tak jak to było w Programie “Rodzina na swoim”, beneficjentami były osoby, które w momencie zawierania umowy kredytowej miały 68 lat, a okres umowy kredytowej dokładnie był skorelowany z okresem dopłat do oprocentowania – 8. lat? Przyjęta cezura wiekowa jest umowna, ale odzwierciedlająca wiek znaczącej większości kredytobiorców w ramach poprzedniego Programu.
Poziom przyjętych limitów cenowych, nie zawsze odzwierciedla warunki gospodarowania w danym regionie, co powoduje, iż w niektórych województwach spora część inwestycji mieści się w limicie, a w niektórych w bardzo małym stopni. Tę niedoskonałość podkreślano w ocenie Programu. Polska statystyka nieruchomości udostępnia dane dla uczestników rynku, a także administracji. Ważne jest, aby dane z rynku były publikowane cyklicznie. Przyjęty, także dla Programu MdM, wskaźnik oparty jest o dane statyczne kosztów budowy w budownictwie wielorodzinnym. Ale dane o kosztach są bazą odniesienia dla wojewodów, aby określać publikowaną wartość wskaźnika. Jednakże strukturalną niedoskonałością wskaźnika jest to, iż jest on wykorzystywany dwufunkcyjnie: informuje on o cenach (kosztach budowy), ale także służy ustawie o ochronie praw lokatorów, bo jest podstawą określania wysokości czynszu w zasobie publicznym. W tym układzie wyjaśnieniem takiego, a nie innego poziomu wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (będącego podstawą do określenia wskaźnika limitu cen w Programie MdM) jest porównanie stawek czynszów w zasobach komunalnych w poszczególnych miastach. I tak w Krakowie wskaźnik wynosi 4.573,00 zł, a ustalona jeszcze w 2012 roku stawka czynszu to 7,87 zł/m2. W Warszawie czynsz wynosi 7,39 zł/m2 (2014), przy wskaźniku 6.087,53 zł, a w Gdańsku czynsz wynosi 10,20 zł/m2 (2012), przy wskaźniku 4.753,00 zł. Porównanie to wskazuje których aglomeracji władze bardzo dużą wagę przywiązują do tego wskaźnika w określaniu poziomu czynszu, co jest także odzwierciedleniem poziomu oferty rynkowej deweloperów w tych aglomeracjach. A wniosek jest prosty: tam gdzie prowadzi się aktywną politykę czynszową, tam dostęp do mieszkań oferowanych w ramach Programu MdM jest większy.
Zwiększanie dostępności mieszkań w tzw. segmencie mieszkań popularnych, a także prorodzinność, to główne cele Programu. Stąd nowe propozycje objęcia nim mieszkań własnościowych oferowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, akceptowanie mieszkań powstałych w wyniku przebudowy budynków. Nowe propozycje to zwiększenie wsparcia dla rodzin wielodzietnych – modyfikacja parametrów procentowych, które wyznaczają wysokość dofinansowania wkładu własnego, ale także zmiana powierzchni kalkulacyjnej – do 65 m2 dla tych właśnie rodzin. Planowane jest odejście od traktowania dopłaty jako ostatniej transzy kredytu hipotecznego – będzie ona wypłacana jak każda z transz, a więc nie będzie potrzeby udokumentowania umową o przenoszeniu własności nieruchomości na kredytobiorcę. Przyjęcie minimalnego 5. letniego okresu kredytowania – brak możliwości wcześniejszej spłaty, biorąc pod uwagę cele, jakie Program ma spełnić to także ciekawa propozycja, bo, nawet przy tej liczbie zaakceptowanych wniosków, już pojawiły się wcześniejsze spłaty kredytu preferencyjnego. To nowe propozycje Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, mające przyczynić się do lepszego dochodzenia do celów Programu.
Wyniki Programu “Mieszkanie dla Młodych”
Ministerstwo Infrastruktury podaje, iż do 30 września 2014 roku zawarto 9766 umów kredytowych ze wsparciem Programu "Mieszkanie dla Młodych". Z tego 9564 (97,93%) transakcji dotyczyło zakupu lokalu mieszkalnego, a 202 wniosków złożono w związku z zakupem domu jednorodzinnego. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów kredytowych to ponad 221 mln zł (ponad 37% zarezerwowanych środków w budżecie na 2014 rok), z czego 171,9 mln zł będzie wypłacona beneficjentom jeszcze w tym roku. 7607 (77,89%) umów dotyczy zakupu nieruchomości z wypłatą rządowego wsparcia w 2014 r., kolejne 2005 z wypłatą środków w 2015 r. i 154 z wypłatą środków w 2016 r. Tym samym łączna kwota udzielonych kredytów w ramach programu sięgnęła ponad 1,773 mld zł. Ogólna wartość inwestycji, na które zawarto umowy kredytowe to 2,244 mld zł.
Kupowane lokale mieszkalne i domy jednorodzinne pochodzą z rynku pierwotnego i są po raz pierwszy zasiedlane przez nabywców. Należy do oferty popularnej na rynku - zgodnie z założeniami programu mają przeciętne parametry powierzchniowe i cenowe. Dotychczas średnia powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nabywanego w programie to 54,01 m², a jego cena to 229,8 tys. zł. Średnia powierzchnia domu jednorodzinnego to 83,97 m², a jego œrednia cena to 300,5 tys. zł.
Zainteresowanie Programem rodzin wielodzietnych nie jest wysokie: 54% umów podpisanych przez małżeństwa stanowią małżeństwa bezdzietne, 37% z jednym dzieckiem, 7% z dwojgiem i tylko 1% z co najmniej trojgiem dzieci. Ciekawe wyniki są w “segmencie” osób samotnych: 94% są to osoby bezdzietne, a 6% ma jedno dziecko.
Uwagi końcowe
(1) Może wyniki 9. miesięcznego okresu inkubacji Programu nie są imponujące, ale można przyjąć, iż na tak krótki okres jego wdrożenia, zrozumienia, przygotowania oferty bankowej, dostosowania oferty mieszkaniowej do warunków Programu, należy uznać jego wyniki za umiarkowanie zadawalające.
(2) W przyszłym roku wchodzi limit 10% wkładu własnego w kredytowaniu hipotecznym. To może być dobry impuls do zainteresowania Programem. Eksperci rynku wskazują na coraz większe trudności kredytobiorców w zgromadzeniu wymaganego wkładu własnego. Program ten również wspiera element finansowania.
(3) Być może wzorem programów wprowadzonych we Francji (zbytnio jednak skomplikowanych) należałoby punktowo (lokalnie) dookreślać wielkość wsparcia (a także może i rodzaj), biorąc pod uwagę lokalne warunki kosztu budowy, kosztu życia, dynamiki rozwoju (lub jej potrzeby uzyskania) gospodarczego.
(4) Wspieranie prorodzinności, szczególnie wobec rodzin wielodzietnych, przy tych warunkach Programu, może być ograniczone. Nowelizując Program, co jest obecnie przedmiotem prac w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, warto byłoby oprzeć się o dane statystyczne dotyczące dochodów takich rodzin, ich sytuacji mieszkaniowej. Można mieć wątpliwość, czy rzeczywiście tak wiele rodzin wielodzietnych ma zdolność kredytową, która umożliwiałaby zaciągnięcie kredytu. W przypadku rodzin wielodzietnych kredyt z dopłatą można wykorzystać do sfinansowania nabycia nieruchomości mieszkaniowej do 65 m2, jak to teraz proponuje ministerstwo. A jednocześnie limit wielkości mieszkania to 85 m2. Kredyt i dopłata do wkładu własnego w ramach Programu mogą nie wystarczyć na sfinansowanie mieszkania o takim metrażu, szczególnie w Krakowie i Warszawie. Mając na uwadze powyższe należy się zastanowić również o grupie planującej zakup większego mieszkania. Szacowanie zdolności kredytowej ma to do siebie, iż wymaga nie tylko wzięcia pod uwagę dochodów, ale i kosztów, które przypadają na każdą osobę w rodzinie, a to nie jest bez znaczenia szczególnie w rodzinach wielodzietnych.
Wdrażając programy ułatwiające zakup mieszkania należy również pamiętać o wspieraniu społecznego budownictwa na wynajem, z jednoczesną dużą reformą zarządzania zasobem gminnym. Ten element znajduje się w zapowiedziach Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju i Banku Gospodarstwa Krajowego.
Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich
