Obecnie, od 1 października limity znów poszły w górę. Wszystko po to, by dostarczyć na rynek więcej mieszkań w ramach MDM, w lepszym standardzie i lokalizacji. Wydaje się jednak, że nie tylko słaba dostępność na niektórych rynkach odpowiada za aktualne fiasko programu. Chętnych na pewno byłoby zdecydowanie więcej, gdyby od początku dopłatami był objęty tańszy rynek wtórny.

Mieszkania nowe nawet te z dopłatą MDM przegrywają bowiem często konkurencję cenową właśnie z rynkiem wtórnym, a jest on nadal najpopularniejszy u Polaków. Odpływ od MDM-u jest widoczny zwłaszcza na tych rynkach, gdzie dostępność dobrze położonych mieszkań jest mała, a cała pula lokali z dopłatą ograniczone. Rynek wtórny wypełnia też lukę w mniejszych miejscowościach, gdzie deweloperzy budują niewiele, a ponieważ jest tańszy, siłą rzeczy preferują go ludzie o niższej zdolności kredytowej.

Niższe ceny za mieszkania używane w porównaniu do nowych potwierdza NBP. Z danych banku centralnego wynika, że w drugim kwartale tego roku średnio rynek wtórny był o około 600 zł za metr tańszy od pierwotnego, jednak dokłada analiza pokazuje, że ceny często były niższe nawet od mieszkań w MDM.
Wg NPB w II kw. 2014 średnia cen transakcyjnych za mieszkania z rynku pierwotnego dla największych miast kształtowała się na poziomie 6200 zł za metr, podczas gdy za mieszkania używane płaciło się średnio 5600 zł. Podobna różnica występuje w mniejszych miastach wojewódzkich. Średnia cenowa mieszkań nowych dla takich lokalizacji jak Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra – wynosiła 4680 zł/ mkw., podczas gdy mieszkania używane na tych rynkach kosztowały 3790 zł/ mkw.

Jak już wspomnieliśmy często ceny używanych mieszkań są poniżej maksymalnych limitów MDM, a jak wiadomo limit maksymalny w większości przypadków okazuje się ceną ofertową u deweloperów (zwłaszcza tam, gdzie popularność MDM jest stosunkowo duża).
Przykładowo: w Gdańsku średnia z rynku wtórnego to 5000 zł, limit MDM wynosi 5400, w Poznaniu limit MDM to 5900 zł, podczas gdy średnia cenowa dla używanych mieszkań - 4950, Katowice (4700 – limit MDM, 3300 – rynek wtórny), Szczecin (4500 – MDM, 3700 – rynek wtórny), Łódź (4700 – MDM, 3400 – rynek wtórny), Białystok (4400 - MDM , 3600 – rynek wtórny).
Jedynie w Warszawie i Krakowie mamy taką sytuację, że mieszkania używane są wyceniane średnio powyżej kwoty, jaka stanowi limit ceny MDM. W Warszawie jest to 6850 zł, w stosunku do 6580 – limit MDM. W Krakowie  średnia cenowa używanych mieszkań wynosi 5830 zł/ mkw.,  a limit MDM - 5080 zł 

Przy różnicy cenowej w wysokości średnio 600 zł na metrze, jest oczywiste, że klienci będą się skłaniać ku rynkowi wtórnemu i to nawet mimo dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych. Fakt odsunięcia od programu mieszkań używanych krytykował już Narodowy Bank Polski, wskazując także, że konstrukcja programu pomaga nie tyle osobom o niskiej zdolności kredytowej, co branży deweloperskiej jako takiej i tym, którzy i bez MDM –u mogliby sobie kupić mieszkanie na kredyt.



Dotychczasowe wykorzystanie środków pokazuje, że najwięcej chętnych jest tam, gdzie limity cen MDM są najwyższe, czyli z dopłatą można kupić nie tanie mieszkanie, a normalny lokal mieszkalny w cenie rynkowej. Korzystają więc z programu ludzie, których i tak byłoby stać na nieruchomość. Tak jest choćby w Poznaniu, czy Gdańsku, gdzie limity MDM są zbliżone, lub na tym samym poziomie, co średnie ceny mieszkań.

Co mają zrobić ci, których nie stać na drogie mieszkania z rynku pierwotnego? Szukają tańszych nieruchomości używanych. To samo – z braku możliwości wyboru w MDM – zrobią też klienci w mniejszych miastach, oraz ci z dużych ośrodków, gdzie limity MDM są bardzo niskie, co zmuszałoby ich do wybierania mieszkania z wąskiej oferty i to z reguły na peryferiach (np. Wrocław).

Oni wszyscy, kierując się niższą ceną, bądź szerszą ofertą, często zdecydują się na rynek wtórny, który oprócz atrakcyjnych cen oferuje też szeroką gamę metrażów, standardów i lokalizacji. Obecnie – zwłaszcza w miastach takich jak Łódź czy Poznań można nawet w centach  miast kupić nieruchomości po zdecydowanie obniżonych cenach. Z kolei we Wrocławiu peryferyjna oferta MDM, przegrywa choćby z atrakcyjną cenowo i położoną bliżej centrum wielką płytą, czy też ofertą mieszkań w kamienicach.

Teresa Michniak
Doradca ds. Nieruchomości i Analiz WGN