Jeszcze pod koniec marca BGK informował o tym, że prowadzi negocjacje w sprawie kupna 680 mieszkań od deweloperów i przeznaczenia ich do wynajmu w 2014 roku. Chodziło nieruchomości w różnym stadium zaawansowania – od pozwoleń na budowę, po trwające budowy.

W ciągu kilku lat tanich czynszówek w największych miastach Polski, czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi ma być nawet 20 tysięcy, choć pierwsze mieszkania miałyby się pojawić w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście. Wiadomo, że zakładany budżet programu to 5 mld zł, a więc oznaczałoby to, że koszt kupna i/ bądź budowy jednego mieszkania na wynajem wynosiłby około 250 tys. zł.

Zostawmy jednak koszt za mieszkania, za jaki postawiona ma być tania czynszówka, bo to przecież najemcy mieszkania na wynajem nie interesuje (w przeciwieństwie do podatnika). Najemca jest zainteresowany czynszem najmu za mieszkanie. A ten ma być wyjątkowo atrakcyjny, bowiem BGK wcześniej deklarował,  że czynsz byłby niższy od rynkowego o nawet 20 – 30 proc.

Na razie jednak nie wiadomo nic o tym, jak Fundusz obliczałby czynsze za mieszkania, poza informacjami ogólnymi, z których wynika, że zasady byłyby stabilne a umowy przejrzyste. Maksymalnie można by podpisać umowę na 10 lat. Choć fundusz deklaruje przejrzyste zasady, niskie koszty opłat eksploatacyjnych i jasne umowy, najemca przy obecnych uregulowaniach prawnych w Polsce nie ma pewności, że czynsz gwałtownie mu nie podskoczy. Na rozwiniętych rynkach najmu instytucjonalnego jest pod tym względem inaczej. W Niemczech właściciel mieszkania na wynajem nie może podnosić poziomu czynszu o więcej, niż 20% co trzy lata. Dodatkowo bezwzględna wartość tej kwoty nie może przekraczać stawki opłat za 1 mkw. ustalonej przez urząd mieszkaniowy danego miasta. Tego typu uregulowania dają większe poczucie bezpieczeństwa najemcy.

Jeśli jednak fundusz rzeczywiście okaże się cenowo bardzo konkurencyjny w stosunku do innych mieszkań na rynku rodzi się pytanie, na ile wpłynie on na średnie ceny najmu. Oczywiście wiele zależy od wielkości udziału w rynku mieszkań funduszu. Obecnie, wg danych Eurostatu tylko około 4 proc. Polaków realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez wynajem mieszkania na rynku. Co prawda od 2009 roku liczba ta wzrosła niemal o 100 proc. (w 2009 roku było to 2,2 proc. Polaków), to jednak daleko nam do krajów Europy Zachodniej, zwłaszcza do Niemiec, gdzie około 40 proc. obywateli zamieszkuje lokale mieszkalne na wynajem.



Eksperci rynku szacują, że wpływ na cały rynek najmu byłby zauważalny, gdyby udział Funduszu Mieszkań na Wynajem był większy niż 10 – 15 procent. Biorąc pod uwagę, że mówimy tutaj o kilkuletniej perspektywie „rzucania” mieszkań na rynek, wydaje się, że jednak państwowe mieszkania do wynajęcia nie odegrają na nim większej roli. Wg szacunków w Polsce jest około 500 tysięcy mieszkań na rynku najmu. Oznaczałoby to, że nawet jeśli Fundusz „rzuci” zapowiedziane mieszkania, to będzie to zaledwie 4 procent całego rynku i to dostarczane w kilkuletniej perspektywie. Nie jest pewne ile mieszkań trafi w tym roku. Być może mówimy tu o kilkudziesięciu lokalach.

Z drugiej strony na pewno perspektywa dla rynku najmu mieszkania jest dobra, biorąc pod uwagę, że w naszym kraju brakuje wg różnych szacunków od półtora miliona do dwóch milionów mieszkań. Dość wspomnieć, że z badania „Finansowy portret młodych” przeprowadzonego na reprezentatywnej grupie Polaków od 18. do 35. roku życia na zlecenie Krajowego Rejestru Długów, wynika, że 73% Polaków od 18. do 25. roku życia mieszka z rodzicami, w przypadku osób od 26. do 30. roku życia jest to  42%, a po „trzydziestce” – 30%.

Inna kwestia to przeciętne koszty najmu mieszkania, które w naszym kraju są stosunkowo duże w odniesieniu do zarobków. Przeciętnie zarabiający Polak (2800 zł netto) za wynajem niewielkiego dwupokojowego mieszkania (40 – 50 m kw.) w dużym mieście zapłaci (na podstawie danych ofertowych WGN) około 1400 zł czynszu miesięcznie, co oznacza, że po dodaniu mediów ponad połowę pensji wyda na koszty związane z nieruchomością. Przykładowo – w Berlinie przeciętna cena najmu podobnej nieruchomości to około 500 euro, co stanowi nie więcej niż 20 proc. średnich zarobków.

Katarzyna Pawłowska
Doradca ds. Nieruchomości i Analiz WGN