Kwestia ta jest uregulowana przepisami kodeksu cywilnego. Wada prawna to sytuacja, w której sprzedający nie jest właścicielem nieruchomości, należy ona do osoby trzeciej, bądź też jest obciążona prawem osoby trzeciej. Wada prawna będzie również wtedy, gdy sprzedający posiada np. prawo do tylko części mieszkania, a sprzedaje całość. Prawo do nieruchomości osoby trzeciej obejmuje nie tylko hipotekę, ale również np. służebność, zastaw czy dzierżawę.

Kwestię rękojmi za wady prawne, czy fizyczne obejmują artykuły 556 – 576 kodeksu cywilnego. Rękojmia za wady prawne będzie nam przysługiwać tylko wtedy, gdy sprzedawca nie poinformował nas o wadzie. Gdy to zrobił, nie będziemy mogli dochodzić swoich praw. Natomiast sprzedawcy nie tłumaczy w żaden sposób to, że o sprawie nie wiedział. Jeśli nawet tak było nadal przysługuje nam rękojmia.
Oczywiście pod warunkiem, że takie zapisy znajdą się w umowie. Ustawodawca daje bowiem możliwość wyłączenia rękojmi, ograniczenia jej bądź rozszerzenia. Należy więc koniecznie zwrócić na tę kwestię uwagę.



Jeśli nasze mieszkanie obciążone jest hipoteką mamy rok na dochodzenie swoich roszczeń, bo tyle trwa rękojmia. Wad prawnych natomiast nie musimy (tak jak w przypadku wad fizycznych) zgłosić sprzedawcy w ciągu miesiąca od wykrycia.

Jeśli jednak o wadzie prawnej nieruchomości dowiemy się od osoby trzeciej, która na mocy hipoteki będzie dochodziła wobec nas swoich praw do mieszkania, musimy nieuczciwego sprzedawcę poinformować o sprawie jak najszybciej i wezwać do udziału w postępowaniu. Jeśli tego nie zrobimy, bądź zrobimy za późno – może się okazać, że nierzetelny sprzedający nie będzie w żaden sposób pociągnięty do odpowiedzialności. Oczywiście, jeśli żadna osoba trzecia nie zgłosi się ze swoimi roszczeniami, a my sami odkryjemy wadę prawną nieruchomości, również możemy korzystać z rękojmi.

Decydując się skorzystać z prawa rękojmi mamy do wyboru – możliwość odstąpienia od umowy kupna mieszkania, żądanie obniżenia ceny, usunięcia wady przedmiotu (czyli spłacenie hipoteki) bądź dostarczenia innego przedmiotu pozbawionego wad.
Musimy więc wyraźnie określić formę reklamacji, którą przyjmujemy. Najczęściej sprowadza się to odstąpienia od umowy ze zwrotem pieniędzy, bądź też do żądania obniżenia ceny za mieszkanie.

Jak w praktyce wygląda owo obniżenie ceny mieszkania? Nie możemy domagać się oczywiście zbyt wygórowanej obniżki. Generalnie w przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką możemy się domagać obniżki o wartości owej hipoteki. Nie ma przy tym znaczenia aktualna wartość mieszkania.
Odstąpienie od umowy to inna, najchętniej wybierana forma korzystania z prawa rękojmi. W takiej sytuacji jednak sprzedawca może mu zapobiec likwidując wadę prawną czyli spłacając hipotekę.

Warto zaznaczyć, że rękojmia daje nam również możliwość domagania się naprawienia szkody spowodowanej sprzedaniem nam towaru z wadą prawną. W przypadku nieruchomości można się domagać np. zwrotu kosztów zawartych umów, postępowania, czy innych poniesionych nakładów. Np. można starać się o zwrot kosztów remontu mieszkania, który przeprowadziliśmy nie mając wiedzy o wadzie prawnej mieszkania, czyli o wpisie hipoteki.
Choć w obecnych czasach mamy szeroki dostęp do ksiąg wieczystych, jest dużo łatwiej, niż jeszcze kilkanaście lat temu, to jednak nadal zdarzają się sytuacje kupna mieszkania obciążonego prawem osoby trzeciej, dlatego przepisy o rękojmi warto znać i zadbać o to, by znalazły się one w naszej umowie.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN