Coraz więcej – szczególnie w dużych miastach mamy przykładów udanych rewitalizacji dawnych obiektów przemysłowych i dostosowania ich do nowych funkcji. Można tu wymienić choćby łódzką Manufakturę. Powstają też lofty (przykład Wrocław – Lofty Archicomu, Lofty projektu Nowa Papiernia), czy biurowce (m.in. Storrady Park Office w Szczecinie po XIX – wiecznej elektrowni miejskiej).

Zabytki przemysłowe przedstawiają wartość komercyjną tym większą im lepsze jest położenie tych obiektów, stan techniczny i rozpoznawalność, czyli bogata historia, która nadawałaby całemu projektowi komercyjnemu dodatkowego waloru.

Przykładem takiej nieruchomości może być choćby wystawiona obecnie na sprzedaż była fabryka Oscara Schindlera w czeskim mieście Brnenec. We Wrocławiu piękna architektura i bogata historia przyciągnęła kilka lat temu amerykańskiego inwestora – Clairmont Global do Browaru Piastowskiego przy ul. Jedności Narodowej. Obecnie ta nieruchomość jest na sprzedaż za 50 mln zł.

Obiekty przemysłowe, fabryki i zakłady można podzielić na dwie podstawowe grupy – działające, bądź działające do niedawna, które oferują wyposażenie, maszyny itp., oraz byłe już fabryki, po których zostały budynki. Te pierwsze oczywiście będą dużo droższe, a ich oferta jest skierowana do konkretniej, węższej grupy odbiorców.



Średnia cenowa za nieruchomości przemysłowe wynosi około 1300 zł od metra kwadratowego. Działające fabryki i zakłady są wyceniane oczywiście znacznie wyżej.

Przykładowe oferty:
1) Rawicz - za działający zakład ślusarsko – mechaniczny, z pełnym wyposażeniem oferent oczekuje ponad 1,2 mln zł (4500 zł od metra).
2) W Lesznie za funkcjonującą betonownię oferent chce 2,7 mln zł, czyli po 2500 zł za metr.
Jak widzimy, stawki są powyżej średniej cenowej. Inaczej ma się rzecz z byłymi obiektami przemysłowymi. Tutaj tylko niektóre będą wyceniane powyżej średnich. Możemy jednak wskazać na pewną prawidłowość – wyższe wyceny uzyskają na pewno te nieruchomości, które są położone atrakcyjnie pod względem inwestycji komercyjnych, oraz te, które mają duży potencjał ze względu na walory architektoniczne, historię i dobrą lokalizację. Częściej więc droższe będą np. stare fabryki z dwudziestolecia międzywojennego, niż byłe obiekty przemysłowe z czasów PRL.

Przykładowe oferty:
1) Hale magazynowo – przemysłowe z 1960 roku – Olkusz. Stawka – 440 zł/ m kw.
2) Zabytkowy, przedwojenny budynek fabryczny w okolicach Dzierżoniowa – wpisany do rejestru zabytków – 950 m kw. w cenie 190 tys. zł (200 zł za metr)
3) Zabytkowy młyn z 1905 roku w Modłej na Dolnym Śląsku – w cenie 200 tysięcy złotych (900 m kw. za 214 zł od metra)
4) Grodzisk Wielkopolski – zabytkowarozlewnia piwa z 1939 roku, obecnie wykorzystywana jako hurtownie. Obiekt położony w centrum miasta. Stawka za metr: 2700 zł.

Jak widzimy – ta ostatnia oferta uzyskała wielokrotnie wyższą wycenę, niż inne nieruchomości poprzemysłowe z tego samego okresu. Można zakładać, że przesądziła o tym bardzo dobra lokalizacja, która sprawia, że nieruchomość ma duży potencjał inwestycyjny.

Należy pamiętać, że dostosowanie dawnych fabryk do nowych funkcji to zadanie nie dla każdego inwestora. Przede wszystkim wiąże się ono z potężnymi nakładami finansowymi (często większymi niż budowa „od zera”), po drugie jeśli obiekt ma ochronę konserwatorską, będą zakazy związane z ewentualną przebudową, wyburzeniami i wiele innych obostrzeń. Z drugiej strony udane projekty tego typu będą się na pewno wyróżniać na rynku, co może gwarantować komercyjny sukces.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN