W pierwszym kwartale roku, wg raportu Amron – Sarfin dla ZBP udzielono w sumie kredytów o łącznej wartość 8,85 mld zł. Jest to wynik słabszy o ponad 9 procent, w porównaniu do IV kwartału 2013 roku, jeśli chodzi o kredyty.

Przypomnijmy, że zeszły rok  był najsłabszy dla sektora hipotecznego  od roku 2005. Jak podkreślają autorzy raportu - zarówno liczba (176 tys.) kredytów udzielonych w roku  2013, jak i ich wartość (36,5 mld zł) zamknęły się wynikiem słabszym  nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (odpowiednio 189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł).

Dodają, że zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych, jak i atrakcyjne ceny, które osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima nie  były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego. Nie zadziałał także „motywator” w postaci znowelizowanej Rekomendacji S, zgodnie z którą jedynie do końca minionego roku można było uzyskać kredyt  w wysokości wartości inwestycji (LtV = 100%).

Co prawda w ostatnim kwartale 2013 roku odnotowano o blisko 2,5 procent wzrost wartości zaciąganych kredytów,  był to jednak wynik daleko niewystarczający. „Motywator” nie zadziałał.
Obecnie – wyniki z I kw. 2014 są nawet gorsze, a wszystko to przy nadal niskich cenach i bardzo tanich kredytach. Co prawda nie ma już kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, ale z początkiem roku ruszył nowy „motywator” – w postaci programu MDM. W pierwszych miesiącach roku cieszył się bardzo dużą popularnością, a mimo to kredyty w MDM stanowiły tylko 10 proc. ogólnej puli przyznanych kredytów. Należy dodać, że w drugim kwartale tego roku z wykorzystaniem MDM było już dużo gorzej, a więc wszystko wskazuje na to, że państwowa pomoc nie wpłynie na rozkręcenie akcji kredytowej.



Jak to więc się dzieje, że pomimo tak złych danych z rynku kredytowego, deweloperzy odnotowują wzrosty sprzedaży i mówią o odbiciu na rynku? Wg autorów raportu nie ma wątpliwości, że koniunkturę nakręcają zakupy za gotówkę.
„Znacząca część transakcji kupna mieszkań odbywa się bez udziału kredytu bankowego. Polacy doszli do wniosku, że inwestycja w mieszkanie  jest nie tylko bezpiecznym, ale i rentownym ulokowaniem posiadanych oszczędności, trzymanych dotychczas czy to w przysłowiowej „skarpecie”, czy w funduszach inwestycyjnych lub na lokatach bankowych. Tym bardziej, że na dalszy spadek cen raczej nie można już liczyć. Nabycie własnego mieszkania to również zabezpieczenie stabilności finansowej w okresie emerytalnym, a nawet – w miarę potrzeby – również  potencjalne źródło dodatkowych środków na życie na emeryturze”- napisano w podsumowaniu raportu.

Jak obecnie zadłużają się Polacy? Średnia wartość kredytu w PLN udzielonego w pierwszym kwartale tego roku wynosiła 206 tysięcy złotych. Jeśli chodzi o kredyty walutowe było to ponad 500 tysięcy.
Kupujący mieszkania coraz więcej pieniędzy przeznaczają na wkład własny kredytów. Oczywiście, jest to częściowo pokłosie wycofania z końcem 2013 roku finansowania zakupów na 100 proc. wartości nieruchomości.

Udział kredytów o wskaźniku LtV o poziomie powyżej 80% w portfelu nowych kredytów udzielonych w pierwszym kwartale bieżącego roku wyniósł 56,67%, co oznacza spadek o 4,62 p.p w porównaniu do  IV kwartału 2013 roku.  W I kwartale 2014 banki udzieliły więcej kredytów o wskaźniku LtV mieszczącym się w przedziale od 30 do 50% oraz od 50 do 80% – odpowiednio o 1,54 p.p. i 3 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Co do cen – raport Amron Sarfin potwierdza, że mamy do czynienia ze stabilizacją na rynku. W porównaniu do ostatniego kwartału 2013 roku ceny pozostały na takim samym poziomie w Warszawie i w Gdańsku – średnia cena 1 m2 mieszkania wyniosła w tych miastach odpowiednio 7 265 zł i 5 347 zł. Niewielkie wzrosty mieściły się w przedziale od 25 do 95 zł/m2. Najbardziej 1 m2 mieszkania zdrożał w Poznaniu (o 95 zł/m2), a średnia cena wyniosła w tym mieście 5 343 zł/m2. Natomiast największy spadek średniej stawki (o44 zł/m2) zarejestrowano w aglomeracji katowickiej.

Te dane, wraz ze słabnącymi wynikami akcji kredytowej, są oczywiście bardzo dobre dla kredytobiorców. Wiążąc je z ostatnimi danymi makroekonomicznymi o deflacji w Polsce, wydaje się dużo bardziej prawdopodobne, że Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejne obniżki stóp procentowych, co będzie skutkowało tańszym kredytem. Równowagę cenową obserwujemy również na rynku wtórnym, który – nawet mimo MDM – jest ciągle atrakcyjniejszy, pod względem poziomów cen od rynku pierwotnego.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN