W drugim kwartale hektar państwowej ziemi rolnej kosztował w naszym kraju 23589 zł i był tańszy w porównaniu do wcześniejszego kwartału o 577 zł. Takie dane upubliczniła Agencja Nieruchomości Rolnych na podstawie dokonanych 3,5 tysiąca transakcji ziemią.

Na mapie najdroższych i najtańszych gruntów nic się nie zmienia. Dominują  dolnośląskie – 30212 zł za hektar, wielkopolskie – 31574 zł, opolskie – 37561 zł, kujawsko – pomorskie – 37646 zł. Z kolei najtaniej na tzw. ścianie wschodniej. Na Podlasiu hektar kosztuje 15852 zł, na Lubelszczyźnie – 16660.

Agencja Nieruchomości Rolnych określiła obecny niewielki spadek cen jako stabilizację cenową. Ciągle jednak, rok do roku ziemia drożeje. Obecne stawki za państwowe grunty są wyższe od ubiegłorocznych, kiedy hektar kosztował 22000 zł.
Z kolei nie ma mowy o spadkach cen, jeśli przyjrzeć się ostatnim danym GUS. Wg nich średnio hektar w naszym kraju kosztuje 30 tysięcy złotych i w porównaniu do ubiegłego roku podrożał aż o 5000 zł.
Czy więc mamy rzeczywiście do czynienia ze stabilizacją cenową? Czy z niewielkiego spadku cen ziemi państwowej, który zaprezentowała ANR wynika coś więcej, nad okresowe wahnięcie?

Na to pytanie ciężko jednoznacznie odpowiedzieć. Ziemia rolna drożeje w Polsce co najmniej od 2006 roku. Od tego czasu ceny wzrosły o 260 – 300 procent. Mówimy więc o ogromnym skoku cenowym.



Coraz częściej z rynku dochodzą obawy o pęknięcie bańki cenowej, zwłaszcza, że nasza ziemia już dawno przestała być tania dla obcokrajowców, a przecież właśnie perspektywa otwarcia rynku dla klientów z unii w 2016 roku w dużej mierze generowała popyt na ziemię.

Zakładano, że klient z Europy Zachodniej połakomi się na nasze tanie grunty, w wyniku czego ceny jeszcze pójdą w górę, a inwestorom uda się odsprzedać ziemię z zyskiem. Dziś takie scenariusze są już dużo mniej prawdopodobne. Po wysokich wzrostach cen nasze grunty, co prawda ciągle są znacznie tańsze, niż w wielu krajach Zachodu, ale np. okazują się już droższe niż we Francji, czy w Szwecji, ponadto przegrywają cenową konkurencję z ziemią z innych państw naszego regionu. Już w 2012 roku ziemia z Polski była o 2,5 tys. euro na hektarze droższe niż na Słowacji i  Czechach, o blisko 3,8 tys. niż na Węgrzech, o 3,3 tys. niż w Bułgarii i aż o niecałe 5 tysięcy euro niż na Łotwie. Łatwo sobie zadać pytanie – czy na pewno zachodni inwestor wybierze stosunkowo drogą ziemię w Polsce, a nie na przykład dużo tańszą w Bułgarii?

Zasadne są więc obawy inwestorów o to, że oczekiwania po otwarciu rynku za dwa lata mogą nie zostać spełnione. Rok 2016 może być  wyraźną cezurą czasową, w której ceny przestaną rosnąć, a może nawet i zaczną spadać.

W początkowych latach po wejściu do unii popyt na ziemię generowały też dopłaty do hektara. W 2004 roku było to 900 zł, co przy średniej cenie hektara wynoszącej 6 tysięcy dawało aż 15 procent zwrotu za samo posiadanie ziemi. Dziś oczywiście, po gigantycznych podwyżkach cen, nie ma o tym mowy, zwłaszcza, że w obliczu perturbacji geopolitycznych i gospodarczych niepewny jest los samych dopłat.

Czynnikiem natomiast, który ciągle może ratować ceny ziemi, będzie zapotrzebowanie na grunty pod budowę – chodzi o mieszkaniówkę i grunty pod infrastrukturę. Tutaj ziemia rolna odgrywa bardzo istotną rolę. Chodzi zwłaszcza o grunty gorszej jakości, w granicach miast. Te można przekształcić bezproblemowo na budowlane i rozpoczynać inwestycje. Takiej ziemi szukają inwestorzy. Tak więc działki rolne w miastach, lub blisko nich, o ile dają się przekształcić, ciągle są hitem inwestycyjnym. Ich ceny sięgają niejednokrotnie nawet stawek za działki budowlane.

Podsumowując: obecny, nieznaczny spadek cen może być zjawiskiem przejściowym, jednak inwestorzy, którzy dziś planują włożenie swego kapitału w grunty rolne, powinni pamiętać, że sytuacja jest już zupełnie inna, niż w 2004 roku. Wiele wskazuje na to, że jeśli nie będziemy mieli do czynienia z wyraźnym pęknięciem bańki cenowej, to na pewno w perspektywie kilku lat wyhamują duże wzrosty cen ziemi rolnej.

Paulina Michniak
Dział Analiz WGN