Opinie na temat tego, jak w tym roku ostatecznie będą kształtowały się ceny, są podzielone. Część ekspertów sądzi, że mieszkania zdrożeją maksymalnie o około 6 procent. Nie brak jednak i takich, którzy sądzą, że realna jest większa skala podwyżek, a nawet perspektywa kolejnej bańki cenowej na rynku.

Sytuację tę pamiętamy z lat 2007 i 2008, kiedy nieruchomości drożały bardzo dynamicznie dosłownie z miesiąca na miesiąc, a czynnikiem generującym podwyżki był utrzymujący się bardzo mocny popyt, powodowany obawą klientów, że już wkrótce nie będzie ich stać na kupno własnego M.

Wiele z tych czynników można zaobserwować również obecnie. Popyt na mieszkania generuje m.in. nowy program mieszkaniowy MDM i już widać tendencję do wzrostu cen lokali objętych dopłatą.

Sprzyjające kupowaniu okoliczności wynikają też z tanich kredytów. Nadal obowiązują najniższe w historii stopy procentowe, rosną zarobki a w tym roku ciągle jeszcze wymagalny jest minimalny wkład własny – na poziomie 5 procent.

Istotnym czynnikiem generującym podwyższony popyt, a tym samym wzrost cen będzie jednak obawa wielu klientów przed utratą zdolności kredytowej w przyszłości. Już teraz, w związku z wyraźnie większym zapotrzebowaniem, banki stopniowo podnoszą marże kredytów i ten trend prawdopodobnie się utrzyma. Do tego, prawdopodobnie, pod koniec albo na początku przyszłego roku, Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podwyżkę stóp procentowych, a od stycznia 2015 minimalny wkład własny wyniesie nie 5 a 10 procent wartości mieszkania. Wszystkie te czynniki, przy już rosnących cenach, mogą wpłynąć na znaczne przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkania.

Wzmożony popyt był już widoczny pod koniec ubiegłego roku, gdy klienci masowo ruszyli do banków chcąc jeszcze skorzystać z wycofywanych kredytów na 100 procent wartości nieruchomości. Obserwatorzy jednak podkreślają, że po nowym roku popyt wcale nie osłabł. Do tego coraz częściej zapotrzebowanie wyraźnie przekracza liczbę mieszkań dostępnych w ofercie.

Z raportu REAS za pierwszy kwartał 2014 roku wynika, że mimo, iż deweloperzy przyspieszyli z nowymi budowami, liczba sprzedanych mieszkań wzrosła jeszcze bardziej, co skutkowało tym, że całościowa liczba mieszkań w ofercie dla 7 największych miast zmniejszyła się o 4 procent niż kwartał wcześniej i o prawie 30 procent w porównaniu do II kwartału 2012 roku, kiedy podaż była najwyższa.

Co więcej, eksperci prognozują, że coraz częściej klienci będą zmuszeni kupować mieszkania dopiero na początkowym etapie inwestycji. Przekonanie o tym, że ceny rosną, a oferta się kurczy będzie dodatkowym czynnikiem popytowym, który może przełożyć się na wzrost cen.

Warto podkreślić, że z raportu REAS wynika, że w ostatnim roku na największych rynkach sprzedano blisko 40 tysięcy mieszkań i było to o ponad 10 procent więcej, niż w rekordowym roku 2007.

Jak więc widzimy perspektywa kolejnej bańki cenowej nie jest pozbawiona podstaw. Klienci, obserwując rynek, mogą mieć obawy, że już wkrótce nie będzie ich stać na własną nieruchomość, a do tego rygory kredytowe wzrosną, co wpłynie na przyspieszenie decyzji o zakupie.

O ile w tym roku zdrożeją mieszkania? Na razie z danych NBP wynika, że dla 7 miast: Warszawy, Krakowa, Gdańska, Gdyni, Poznania, Łodzi i Wrocławia średnie stawki transakcyjne dla rynku pierwotnego były w I kwartale tego roku na tym samym poziomie jak na początku 2007 roku i wynosiły około 6200 zł za metr. Można więc powiedzieć, że rynek zatoczył koło i wróciliśmy do tej samej sytuacji cenowej jaka panowała 7 lat temu tuż przed bańką cenową. Przypomnijmy, że już w II kwartale 2007 ceny wzrosły przeciętnie o 600 zł za metr kwadratowy, a po roku były wyższe przeciętnie już o ponad 1000 zł na metrze. Oczywiście na poszczególnych rynkach skala podwyżek była niejednokrotnie nawet większa. Przykładowo – w Warszawie w ciągu roku od stycznia 2007 mieszkania poszły w górę o ponad 1300 zł za metr kwadratowy.

Jeśli chodzi o obecną sytuację – obawy przed podwyżkami są uzasadnione, natomiast ciężko przewidzieć ich skalę. Należy też pamiętać, że mimo historycznie tanich kredytów, rygory bankowe co do zdolności kredytowej są teraz dużo większe, niż 7 lat temu. Wzrosła też zdecydowanie świadomość klientów i niechęć do ryzyka.

Na ile więc presja na zadłużanie się i kupowanie przełoży się na wzrost cen? Na pewno realne jest oczekiwanie podwyżek rzędu 10 procent.


Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN