Jak wiadomo, opodatkowanie tych dochodów jest koniecznością. Ale jaką formę podatku wybrać, aby zapewnić sobie największy zysk?
Weźmy pod uwagę przypadek, gdy właściciel wynajmuje mieszkanie prywatnie, czyli nie poprzez prowadzoną działalność gospodarczą. Wówczas ma do wyboru jedną z dwóch form opodatkowania:
- podatek ryczałtowy 8,5%
albo
- rozliczenie na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, czyli aktualnie 18% dla pierwszego progu podatkowego.

Podatek ryczałtowy 8,5%

Ta forma, na pierwszy rzut oka, wydaje się bardziej korzystna, bo przecież 8,5% to zdecydowanie mniej niż 18%. Ponadto nie wymaga prowadzenia żadnej ewidencji księgowej, jest więc zdecydowanie prostsza. Wystarczy pisemna umowa z najemcą, określająca wysokość stawki czynszu najmu, oraz dowody miesięcznych wpłat podatku na konto urzędu skarbowego.

Jednak zwróćmy uwagę, że w tej metodzie nie przysługuje odliczanie jakichkolwiek kosztów uzyskania przychodów, więc decydując się na ryczałt zminimalizujmy kwotę przychodów, od których będziemy obliczać stawkę podatku. A więc ustalmy nieco niższą kwotę czynszu podstawowego płaconego nam przez najemcę, tak, aby móc dodatkowo obciążyć go pozostałymi kosztami generowanymi przez mieszkanie, jak np.: opłaty administracyjne, czynsz dla spółdzielni, opłaty za zużycie mediów itp. Wszystkie te ustalenia muszą być jednoznacznie wpisane do umowy wynajmu, aby nie budziły wątpliwości w razie kontroli fiskusa.

Jeśli w umowie byłaby podana jedna, całościowa kwota za wynajem, z której następnie to my opłacalibyśmy czynsz, media itd., wówczas – tak naprawdę – płacilibyśmy podatek od ponoszonych przez nas faktycznie kosztów, co jest absurdalne!

Pamiętajmy też, że forma ryczałtowa podatku nie pozwala na odliczanie kosztów spłaty kredytu zaciągniętego na kupno mieszkania, lepiej więc, gdy wynajmowane mieszkanie nie jest obarczone zobowiązaniem tego typu.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej

Drugą wspomnianą na wstępie formą opodatkowania przychodów z wynajmu mieszkania jest rozliczenie na zasadach ogólnych, czyli podatek 18%. Tu ważne jest, aby być w pierwszym progu podatkowym, tzn. aby roczne dochody właściciela nie przekroczyły kwoty 85 528 zł. Jeżeli tak by się stało, wkracza on w drugi próg podatkowy z 32% stawką podatku.

Ta forma, chociaż wydaje się mniej opłacalna, może okazać się jednak korzystniejsza, ponieważ pozwala na odliczanie kosztów związanych z wynajmowanym mieszkaniem. Tak więc, co miesiąc możemy odliczyć od czynszu otrzymywanego od najemcy: kwoty płacone za media, czynsz dla administracji, odsetki od spłacanego kredytu hipotecznego, koszty remontów i modernizacji, a także zakupu sprzętów i mebli niezbędnych do zamieszkiwania. Można też odliczać amortyzację mieszkania, jeżeli kwalifikuje się do tego. Tu również należy pamiętać o wpisaniu wszystkich ustaleń w umowie wynajmu, aby stanowiły podstawę do uznania przez urząd skarbowy kosztów właściciela.

Ta metoda wymaga prowadzenia ewidencji przychodów i rozchodów, aby nie pogubić się w rozliczeniach, np. w formie gotowej książki podatkowej albo samodzielnie sporządzonej tabeli miesięcznych przychodów i wydatków. Wszystkie koszty muszą być oczywiście udokumentowane rachunkami wystawionymi na właściciela mieszkania. Tak naprawdę metoda nie jest skomplikowana, ale zawsze można skorzystać z pomocy firmy księgowej – to również będzie koszt do odliczenia.

Konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego

Wybór formy naliczania podatku dochodowego z wynajmu nieruchomości trzeba zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Można to zrobić wysyłając lub składając osobiście w urzędzie pisemne oświadczenie, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód z wynajmu. Jeżeli mieszkanie ma być wynajmowane od początku roku, a decydujemy się na ryczałt 8,5%, to należy dostarczyć takie oświadczenie do dnia 20 stycznia tegoż roku; w przypadku nie dotrzymania tego terminu, wynajem będzie obligatoryjnie rozliczany według skali podatkowej. Tu trzeba dodać, że termin 20 stycznia obowiązuje również, gdy chce się zmienić formę opodatkowania w kolejnym roku. Roczny dochód z wynajmu rozlicza się formularzem PIT 36.

Gdy mieszkanie jest współwłasnością małżonków

W sytuacji, kiedy wynajmowane mieszkanie stanowi wspólną własność małżonków, podatek dochodowy powinien być rozliczony przez każde z nich, co w rezultacie nie jest korzystne. Jeżeli małżonkowie mają wspólność majątkową, lepiej przyjąć alternatywne rozwiązanie, jakim jest oświadczenie skierowane do naczelnika urzędu skarbowego o opodatkowaniu dochodu z wynajmu przez jedno z małżonków. Termin zgłoszenia takiego oświadczenia to maksymalnie 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynęła pierwsza wpłata czynszu od najemcy, czyli należy zrobić to przy okazji zgłoszenia formy opodatkowania. Zgłoszenie jest ważne do końca roku podatkowego, a w następnym roku należy je powtórzyć – lub zmienić – w terminie do 20 stycznia.

Zwolnienie z podatku od wynajmu

Istnieje też możliwość wynajmu mieszkania bez konieczności opłacania podatku dochodowego. Dzieje się tak, gdy wynajmujemy bezpłatnie, co wydaje się oczywiste, ale trzeba tu dodać, że wówczas najemcą może być tylko osoba z I albo II grupy podatkowej, czyli bliska rodzina. W razie kontroli, trzeba to bęzie fiskusowi wiarygodnie udowodnić. W przeciwnym razie najemca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od nieodpłatnego świadczenia za okres korzystania z mieszkania, oraz opłacania czynszu.

Jakie kary za niezgłoszenie przychodów z wynajmu

W przypadku, gdy kontrola skarbowa udowodni właścicielowi mieszkania, że otrzymywał nieopodatkowane przychody z wynajmu, grozi mu kara za wykroczenie lub nawet przestępstwo skarbowe. Z przestępstwem mamy do czynienia, gdy suma niezapłaconego podatku dochodowego jest większa niż pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia w danym roku. W 2014 roku jest to kwota wyższa niż 8400 zł brutto (tj. 5 x 1680 zł). Karą jest wówczas wysoka grzywna, więzienie lub obie kary łącznie.
Nie jest to raczej miła perspektywa, zdecydowanie lepiej więc zgłosić fakt wynajmu mieszkania do urzędu skarbowego, bo przecież zdrowy sen jest najważniejszy!

Małgorzata Battek