Zanim jednak nowe prawo zacznie obowiązywać minie kilka miesięcy, warto więc zastanowić się czy w proponowanej obecnie formie będzie przydatne na polskim rynku nieruchomości. Temat ten od kilku lat jest obecny na rynku finansowym, ale dopiero teraz ujęto go w konkretne ramy prawne.

Odwrócony kredyt hipoteczny, popularnie zwany „odwróconą hipoteką”, miałby być skierowany przede wszystkim do osób starszych jako forma dofinansowania ich bieżących potrzeb dzięki posiadanej przez nich nieruchomości: mieszkaniu, domowi lub innej nieruchomości. Ostatecznie jednak ustawa nie precyzuje dolnej granicy wieku przyszłego kredytobiorcy.

W skrócie główne założenia ustawy przedstawiają się następująco:
- właściciel nieruchomości, posiadacz spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu albo użytkownik wieczysty nieruchomości może otrzymać od banku, lub innej instytucji kredytowej podlegającej nadzorowi KNF, kredyt zabezpieczony hipoteką na tej nieruchomości,
- kwota kredytu może być wypłacana jako comiesięczne raty przez określony czas, albo jednorazowo,
- kredytobiorcą może być osoba samotna, jak również małżeństwo posiadające wspólność majątkową; po śmierci jednego z małżonków, drugie w dalszym ciągu otrzymuje wypłaty,
- obowiązkiem właściciela nieruchomości jest ubezpieczenie nieruchomość od zdarzeń losowych i utrzymywanie jej na bieżąco w dobrym stanie;
- właściciel nie może sprzedać nieruchomości bez zgody banku, ale może wynająć,
- po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy bank występuje do jego spadkobierców z roszczeniem zwrotu odwróconego kredytu, z odsetkami i kosztami, albo przejmuje nieruchomość,
- jeżeli nieruchomość straciła na wartości w wyniku zaniedbań właściciela lub jego spadkobierców, bank ma prawo zaspokoić swoje roszczenia z innych składników majątku,
- po śmierci właściciela, wcześniejszej niż okres kredytu, bank ma obowiązek wycenić nieruchomość i dodatnią różnicę wypłacić spadkobiercom, chyba, że zdecydują się oni spłacić pobraną kwotę kredytu i odzyskać nieruchomość dla siebie.

Do plusów ustawy na pewno można zaliczyć to, że:
- kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości aż do śmierci i nie musi obawiać się wyprowadzki, co często jest najtrudniejszą decyzją życiową dla starszej osoby,
- kredytobiorca może odstąpić od umowy kredytowej do 30 dni po jej podpisaniu – bez żadnych konsekwencji finansowych,
- kredytobiorca w każdej chwili może odzyskać pełne prawo władania nieruchomością, jeśli spłaci pobraną kwotę kredytu wraz z odsetkami i kosztami operacyjnymi, ale bez konieczności zapłaty bankowi prowizji z tytułu przedterminowej spłaty,
- spadkobiercy mają prawo do odzyskania nieruchomości w zamian za spłatę pobranego kredytu wraz z jego kosztami.

Założenia ustawy wydają się bardziej przyjazne dla klientów niż warunki korzystania z, funkcjonującego na polskim rynku od 2008 roku, produktu finansowego jakim jest renta hipoteczna oferowana przez fundusze hipoteczne. Przede wszystkim ustawa zapewnia większe bezpieczeństwo w zakresie utrzymania prawa własności, ponieważ kredytobiorca cały czas pozostaje właścicielem nieruchomości. Większa jest również gwarancja wypłacalności kredytodawcy, którym ma być bank, a więc instytucja podlegająca nadzorowi finansowemu państwa poprzez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

Natomiast fundusz hipoteczny to produkt utworzony przez dowolny podmiot prowadzący działalność gospodarczą i nie podlega kontroli KNF. Osoba, chcąca skorzystać z dożywotniej renty hipotecznej, musi na wstępie zbyć własność nieruchomości na rzecz funduszu w zamian za prawo dożywotniego zamieszkiwania. Tymczasem właściciel funduszu może sprzedać go innemu, dowolnemu podmiotowi w każdym czasie, a to rodzi obawy o stabilność całego przedsięwzięcia. W tej sytuacji, pozbycie się dorobku całego życia, jakim niejednokrotnie jest mieszkanie czy dom, na rzecz funduszu wydaje się ryzykowne. W najgorszym scenariuszu, w przypadku upadłości i niewypłacalności funduszu pozostaje się bez pieniędzy i bez nieruchomości, a swoich praw można dochodzić jedynie na drodze postępowania sądowego, co nie jest miłą perspektywą, zwłaszcza dla starszej osoby.

Wracając do odwróconego kredytu hipotecznego, są jeszcze znaki zapytania, na przykład – nie wiadomo jaka będzie maksymalna kwota kredytu w stosunku do wartości nieruchomości; ta kwestia zależy od oceny ryzyka, jakie będą musiały ponosić banki, które przystąpią do tego programu kredytowego. Eksperci prognozują, że może to być około 50 % ceny rynkowej nieruchomości, czyli tak jak w przypadku renty hipotecznej. Kolejnym znakiem zapytania jest fakt, że umowa kredytowa zawierana będzie na określoną liczbę lat, a nie dożywotnio, może się więc zdarzyć, że wypłaty skończą się za życia właściciela – i co dalej, zwłaszcza, gdy wartość nieruchomości spadnie poniżej kwoty kredytu?

Podsumowując, nowe prawo daje seniorom możliwość dodatkowego wyboru na „jesień życia”, dofinansowania bez konieczności opuszczania mieszkania czy domu, jak w przypadku rozwiązań alternatywnych jakimi są:
- sprzedaż drogiej nieruchomości i kupno tańszego mieszkania – nadwyżkę kwoty można umieścić np. na lokacie i konsumować sukcesywnie; to rozwiązanie jest dobre przede wszystkim dla posiadaczy drogich nieruchomości,
- sprzedaż mieszkania lub domu i opłacenie wieloletniego pobytu w domu seniora.

Nasuwa się jeszcze jedno rozwiązanie – dla przedsiębiorczych: skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego, zamieszkać u bliskiego członka rodziny, a mieszkanie lub dom wynająć.

Szczegółowe rozwiązania odwróconego kredytu hipotecznego poznamy dopiero, gdy nowe prawo zacznie obowiązywać, a zainteresowane banki opracują pełną ofertę rynkową.

Małgorzata Battek