O specyfice terenu warto pamiętać jeszcze przed kupnem działki. Najlepiej wykonać ekspertyzę geologiczną, zapoznać z kątem nachylenia zbocza itp. Wszystko to będzie miało niebagatelne znaczenia dla kosztów, które poniesiemy przy budowie.
Oczywiście dom na malowniczym zboczu oznacza piękne widoki i zwiększa wartość nieruchomości oraz atrakcyjność obiektu turystycznego, jednak najpierw czeka nas wiele zachodu. Mniejszy problem jeśli nasza działka ma niewielki spadek – wtedy najczęściej przeprowadza się niwelowanie terenu i stawia budynek na płaskiej powierzchni. Gdy jednak spadek terenu jest większy, potrzebowali będziemy projektu specjalnie dostosowanego do naszego zbocza i gruntu. Chodzi przede wszystkim o to, by ustalić na ile zbocze jest stateczne i istnienie ryzyko usunięcia się ziemi. Specjaliści ustalają takie rzeczy na podstawie kształtu drzew na zboczu, badań gruntu itp. Jeśli na naszej ziemi o strukturze mało gęstych piasków nachylenie nie przekroczy 27 stopni, to znaczy, że można budować, gorzej gdy okaże się większe.
Przygotowanie do budowy zawsze wiąże się w przypadku zbocza z badaniami geologicznymi. Chodzi o to, by ustalić, w którym miejscu następuje poślizg dwóch części zbocza względem siebie. To określa stabilność naszego gruntu. Czeka nas też wiele działań zabezpieczających. Niewykluczone może okazać się podparcie stoku nasypem ziemnym, budowa murów oporowych, czy też wbicie pali wzmacniających. Samo wylewanie fundamentów też jest inne. Rezygnuje się w tym przypadku z fundamentów tradycyjnych na rzecz tych o formie schodkowej, co do wysokości zależnej od podłoża. Czasem, gdy budynek nie ma piwnicy, bądź ściany fundamentowe wymagają dodatkowego uzbrojenia, stosuje się stropy żelbetowe. Budowa na zboczu to też konieczność zapewnienia drenażu, tak by woda nie spływała nam do wnętrza wykopu fundamentowego. W tym celu robi się drenaż opaskowy, czasem również powierzchniowy. Dodatkowe zabezpieczenie gruntu to odwodnienie, bądź uszczelnienie skał poprzez wstrzykiwanie specjalnych uszczelniaczy.
Wszystkie te zabiegi sprawiają, że koszty ewentualnej budowy w górach będą większe, a i wybór działki naznaczony jest większym ryzykiem. Warto zamówić własne ekspertyzy na ten temat, poradzić się specjalistów i nabrać wcześniej podstawowej wiedzy, by nie wybrać źle.
Szacunkowy koszt badania geologicznego dla działki przeciętnej wielkości powinien się zamknąć w kwocie nie większej niż 1000 zł. Należy jednak pamiętać że droższy będzie w takim przypadku sam projekt domu oraz robocizna i materiały. O ile droższy? Wiele zależy od nachylenia gruntu i jakości podłoża.
W WGN działki budowlane w górach wyceniane są różnie – oczywiście znaczenie ma lokalizacja. Sporą podaż takich działek budowlanych obecnie w WGN zauważamy m.in. na Dolnym Śląsku i w Małopolsce.
Często chodzi o rejony atrakcyjne turystycznie. Przykładowo – za 400 tysięcy złotych jeden z oferentów chce sprzedać 1,3 hektara działki budowlanej w okolicy Lądka –Zdroju. Oferent informuje, że działka znajduje się na łagodnym zboczu, w okolicy jest zabudowa jednorodzinna, a teren ma zgodę na budowę. Stawka za metr w tym przypadku wynosi 30 zł za metr kwadratowy, więc niewątpliwie jest bardzo niska, nawet jak na lokalizacje poza dużymi miastami.
W okolicach Dusznik – Zdroju, inny oferent sprzedaje 1800 metrów kwadratowych działki w cenie 74 tysięcy złotych, co daje 40 zł za metr. Zaletą tej działki budowlanej jest położenie na równym terenie oraz uzbrojenie. Pozostając nadal w Kotlinie Kłodzkiej – można stać się właścicielem działki budowlanej w Polanicy – Zdroju. Tu również ukształtowanie terenu nie będzie wiązać się z dodatkowymi pracami i kosztami. Działka jest płaska, ale leży wysoko, przez co zapewnia wspaniały widok z panoramą na miejscowości w kotlinie. Cena w tym przypadku za 5800 m kw. wynosi niecałe 300 tysięcy złotych, czyli po 50 zł od metra. W Radkowie za teren zlokalizowany u podnóża gór Stołowych, inny sprzedający policzył sobie 50 tysięcy złotych za 1200 m kw. czyli 40 zł za metr.
W Małopolsce do ciekawych ofert z pewnością należy ta z Zakopanego, gdzie sprzedający ma do dyspozycji 5 działek budowlanych o łącznej powierzchni 4000 m kw. Grutny w miejscowym planie przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, pensjonat itp. Cena w tym przypadku to 880 tys. zł, czyli po 220 zł. Tak wysoka wycena wynika w tym przypadku z najbardziej prestiżowej w polskich górach lokalizacji. Jednak wystarczy poszukać w mniej znanych rejonach górskich małopolski, by kupić działkę budowlaną dużo taniej. Przykład to teren w miejscowości Milówka, gdzie oferent za 5000 m kw. oczekuje 149 tys. zł co daje 30 zł za metr.
Jak więc widać działki budowlane na górskich zboczach okazują się bardzo przystępne cenowo. Nawet w znanych lokalizacjach rzadko przekraczają stawki 30 – 50 zł za metr, a więc niskie jak na ceny działek budowlanych. Na pytanie więc kiedy taka inwestycja może się opłacać musimy odpowiedzieć, że po dobrym skalkulowaniu kosztów ewentualnej budowy, bowiem sama cena gruntu nie odstrasza inwestorów. Należy pamiętać, że zakup atrakcyjnej działki na górskim zboczu, z pięknym widokiem, może być bardzo dobrym posunięciem spekulacyjnym. Za kilka, kilkanaście lat taka działka może być warta wielokrotnie więcej.

Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN