Ciekawe wnioski wypływają z ostatniego raportu REAS za pierwszy kwartał tego roku. Autorzy postawili tezę, zgodnie z którą, ewentualne naginanie rynku przez MDM odbywa się na większą skalę w miastach, gdzie limity cenowe są bliskie stawkom rynkowym, a więc stosunkowo duża liczba lokali „łapie się” na MDM. Jak już pisaliśmy – spośród największych rynków najbardziej komfortowa sytuacja pod tym względem panuje w Gdańsku i Poznaniu, gdzie limity są dosyć wysokie, jak na przeciętne ceny. W Poznaniu obecnie jest to nieco ponad 5900 zł za metr, przy średnich cenowych wynoszących (wg danych NBP) 5800 zł. Jak więc widać, nie ma problemu na tym rynku z kupnem przeciętnego mieszkania, co oznacza też z reguły lepszą, niż peryferyjna – lokalizację. Tak korzystny limit od razu przekłada się na zainteresowanie programem. W pierwszym kwartale w Poznaniu złożono ponad 240 wniosków i jest to trzeci, najlepszy wynik, po Gdańsku i Warszawie.
W stolicy Pomorza obecny limit ceny mieszkania ze wsparciem wynosi blisko 5700 zł od metra, co jest nieznacznie tylko niższą stawką wobec średnich cenowych wynoszących około 6000 zł. Przez pierwsze trzy miesiące funkcjonowania programu w Gdańsku złożono ponad 370 wniosków. Więcej przypada tylko na stolicę.
W Warszawie co prawda limity cen są zdecydowanie poniżej średnich stawek, ale duże zainteresowanie MDM – em wynika z siły i zapotrzebowania na stołecznym rynku. Obecnie przeciętne ceny ofertowe dla stolicy wynoszą wg NBP – 8600 zł/ m kw., tymczasem w MDM maksymalna cena mieszkania może wynieść 6126 zł. Jest więc zdecydowanie niższa, jednak w naszym zestawieniu, Warszawa występuje trochę jako wyjątek, potwierdzający regułę. Należy pamiętać, że stolica rządzi się własnymi, zupełnie innymi prawami, niż reszta kraju i choćby z samego faktu wielkości miasta, tu też wniosków będzie najwięcej. W pierwszym kwartale było ich 476, co biorąc pod uwagę np. obszar i liczbę mieszkańców Warszawy i Gdańska, wcale nie jest wynikiem powalającym, choć najlepszym w skali całego kraju.
Stolica więc potwierdza tezę REAS: tam gdzie limity cen są znacznie poniżej stawek średnich, MDM nie wpływa bardzo na wycenę nieruchomości. Dokładnie taką sytuację mamy w Warszawie. 6100 zł to ceny, za które można kupić lokale na peryferiach miasta – w Białołęce, Bielanach, czy na Tarchominie. Jeśli chodzi jednak o większość oferty ruchu cenowego nie widać. Z danych NBP wynika, że w ciągu roku stawki się praktycznie nie zmieniły i MDM nie miał w pierwszym kwartale na to żadnego przełożenia.
Inne wnioski mogą wypływać z analiz cen w Gdańsku i Poznaniu. W tym pierwszym można wyciągnąć ostrożny wniosek, że program minimalnie wpływa na obniżkę stawek, w tym drugim – odwrotnie.



W stolicy Pomorza, rok temu przeciętne ceny wynosiły około 6300 zł/ m kw., obecnie jest 6100 zł, a więc mamy ruch w dół o 200 zł na metrze. Czy to tylko zasługa MDM? Ciężko na to pytanie odpowiedzieć jednoznacznie, natomiast można założyć, że rządowy program zapobiegnie dalszym przecenom nieruchomości i zakonserwuje stawki na tym poziomie, czyli finalnie dla klientów taki obrót spraw wcale nie musi być dobry. Deweloperzy mają dosyć komfortową sytuację – nie muszą bardzo dostosowywać się do MDM-u, a jednocześnie mogą liczyć na popyt, dzięki państwowemu wsparciu, co powoduje, że nie odczuwają presji na obniżkę cen.
Podobne zjawisko mamy w Poznaniu, tyle że tutaj, z analizy stawek w ciągu roku, wynika, że firmy mogą nawet i podwyższyć stawki, by „dociągnąć” do limitów programu. Zestawienie NBP pokazuje, że w ciągu roku ceny ofertowe na poznańskim rynku wzrosły o około 400 zł. Obecny limit programu to praktycznie przeciętna cena mieszkania w Poznaniu i to nawet w dobrej, centralnej lokalizacji. Łatwo się domyślić, że tu również firmy nie będą miały presji do ostrego zejścia ze stawek. Jeśli więc możemy mówić o wpływie MDM na rynek, to w kontekście negatywnym. Raczej „konserwuje” on ceny na ustalonym poziomie i w efekcie działa niekorzystnie dla samych klientów.
Z kolei wpływu programu na rzeczywistość cenową nie obserwujemy, albo obserwujemy w ograniczonym zakresie, w miejscowościach, gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich. Tak jest m.in. w Krakowie i Wrocławiu. W tym pierwszym limit na poziomie 5000 zł jest aż o 1700 zł niższy od przeciętnej ceny metra, czyli wg NBP – 6700 zł. We Wrocławiu różnica ta wynosi około 1200 zł (4900 – MDM w stosunku do średniej 6100). Tak duże dysproporcje powodują, że w tych miastach oferta MDM jest ograniczona i zamyka się w puli kilku – kilkunastu procent mieszkań, najczęściej w oddalonych lokalizacjach. Niskie stawki pozostają bez wpływu na ceny rynkowe. Na pewno nie wymuszają obniżek cen, bo tych po prostu nie ma. W Krakowie w ciągu roku stawki ofertowe wzrosły o około 100 zł, a we Wrocławiu nie zmieniły się.
Podsumowując – na razie ciężko mówić o całościowym, wyraźnym wpływie państwowego programu na ceny na rynku pierwotnym. Na pewno jednak, w lokalizacjach gdzie limity są wysokie, deweloperzy korzystają z tego i nie odczuwają presji na obniżki stawek, co finalnie zaburza rynek i jest – z punktu widzenia klientów – zjawiskiem niekorzystnym.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN