Choć oczywiście „zestawienie” niebezpiecznych miejsc z czasem się zmienia, to nawet jeśli w rzeczywistości nie taki diabeł straszny, jak go malują, zły stereotyp jeszcze długo pokutuje w świadomości mieszkańców i przyjezdnych – odbijając się m.in. na cenach nieruchomości.

W Warszawie na pewno takim rejonem miasta będzie Praga – Północ, od lat uważana za niebezpieczną i zamieszkałą przez tzw. element. Obecna Praga ma coraz mniej wspólnego z tym czarnym obrazem, jednak stawki tu są niższe, niż w innych rejonach miasta. Podobnie ma się rzecz z Pragą – Południe, co prawda postrzeganą nieco lepiej, niż jej północna imienniczka, ale również nie mającą dobrej opinii, m.in. ze względu na mniejszość cygańską na Grochowie.

W WGN obecnie przeciętna, ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego w stolicy wynosi 8300 zł, tymczasem mieszkania z Pragi można kupić przeciętnie po 6500 zł za metr, a więc o ponad 20 proc. niżej. Do „nieciekawych” rejonów stolicy zalicza się też Targówek, głównie blokowisko uważane za sypialnię Warszawy. Tu przedział cenowy jest podobny do Pragi – przeciętne stawki wynoszą około 6500 zł/ m kw.

W Krakowie w powszechnej świadomości za niebezpieczny rejon miasta uważa się ponurą i peryferyjną Nową Hutę i niezależnie od tego, na ile taka opinia jest uzasadniona, a na ile to tylko stereotyp, ma ona przełożenie na ceny mieszkań. Podczas gdy, przeciętne ofertowe stawki dla krakowskiego rynku wtórnego wynoszą około 6500 – 6700 zł/ m kw., w Nowej Hucie można znaleźć lokale w cenach 5000 zł za metr, czyli o 23 proc. niżej od stawek przeciętnych. Na tyle właśnie wycenił 37 – metrowe mieszkanie jeden z oferentów, zaznaczając, że blok posiada monitoring, a sam lokal jest w dobrym stanie. Ze względu na estetykę i zamieszkały tzw. „element” złą sławą cieszy się też Podgórze i tu również stawki okazują się obniżone – przeciętne ceny wynoszą w WGN około 6000 zł za metr.



We Wrocławiu na pewno do dzielnic o złej sławie należy zaliczyć Śródmieście oraz rejon Przedmieścia Oławskiego, zwany Trójkątem Bermudzkim. Sława tego miejsca była swego czasu na tyle duża, że aż powstawały piosenki o „wrocławskim trójkącie”. Wiele wskazuje jednak na to, że zła sława już powoli mija, bowiem ceny na Śródmieściu są co prawda nieco niższe od średnich, ale nie są to tak znaczne różnice, jak w przypadku „złych dzielnic” z Krakowa, czy Warszawy. Za mieszkanie w tym rejonie Wrocławia oferenci życzą sobie przeciętnie około 5800 zł od metra, podczas gdy rynkowe ceny wynoszą około 6100 zł. Dodać należy jednak, że bardzo duże różnice w wycenach funkcjonują w ramach jednej dzielnicy. Obecnie w WGN można spotkać oferty mieszkań w kamienicach na Śródmieściu po 4300 – 4800 zł/ m kw. Z kolei w nowym budownictwie zdarzają się mieszkania nawet i po 7 tysięcy złotych. Gorszą opinię mają też takie miejsca jak Ołbin, czy Różanka, gdzie ceny są przeciętnie niższe o 700 zł na metrze.

W stolicy Pomorza, czyli Gdańsku za niebezpieczny uchodzi rejon dzielnicy Orunia oraz Dolny Wrzeszcz. Tu różnice w wycenach w stosunku do średniej cenowej (około 6100 zł) wynoszą 500 zł/ m kw., przy czym – podobnie jak w przypadku wrocławskiego Śródmieścia – wyceny są mocno zróżnicowane. Nowe budownictwo często wystawiane jest na sprzedaż po cenach rynkowych.

W Poznaniu  niezbyt dobrą opinię mają Jeżyce, Nowe Miasto i Winogrady. Jeśli chodzi o tę pierwszą lokalizację, tu akurat nie ma zbyt dużych różnic w cenie – przeciętna stawka za metr na Jeżycach wynosi około 5600 zł, czyli tyle ile średnia dla Poznania. Podobnie w przypadku Winogradów – tu też nie widać istotnej różnicy cenowej.

Jak więc widzimy, nie wszędzie obawy o bezpieczeństwo przekładają się na ceny. Na pewno tak jest w Krakowie i Warszawie, w mniejszym stopniu również we Wrocławiu. Warto dodać, że stereotypowe postrzeganie rejonów miasta, siłą rzeczy bywa błędne. Przykładowo:  gdy rozpatrywać statystyki dotyczące przestępczości, to okaże się, że zarówno w Krakowie, jak i Warszawie dominują dzielnice centralne (Śródmieście, Stare Miasto), gdzie każdego dnia przewijają się tysiące ludzi, a nocami otwartych jest wiele pubów i dyskotek. To właśnie w takich miejscach najłatwiej o zatarg, albo o spotkanie kieszonkowca, a mimo to, ceny nieruchomości w tych dzielnicach należą do najwyższych w Polsce.

Opinia o dzielnicy, mimo, że często błędna jest jednak szczególnie ważna dla właścicieli mieszkań, bowiem to oni boleśnie odczują ciążący na ich rejonie miasta stereotyp. Jak widzimy – nawet mimo, że zła sława już dawno przebrzmiała, to jednak nadal w powszechnej świadomości pokutuje fałszywe przekonanie, które negatywnie wpływa na wartość naszej nieruchomości. Być może warto więc zaangażować się w życie lokalne i promować pozytywny wizerunek rejonu w którym się żyje, chociażby po to, by później móc sprzedać mieszkanie po wyższej cenie.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN