Mieszkania na rynku pierwotnym skierowane do klienta biznesowego, zainteresowanego rynkiem najmu to bardzo ciekawy segment całego rynku nieruchomości, który cieszy się coraz większym zainteresowaniem. Deweloperzy, z racji gorszej koniunktury, coraz częściej decydują się na poszukiwania odbiorców, niekoniecznie wśród tradycyjnych klientów, którzy kupują mieszkania, by w nich żyć. Stąd przybywa ofert sprzedaży pod późniejszy wynajem. Z drugiej strony wpływ na taki stan rzeczy ma rozwijający się rynek najmu, ze szczególnym uwzględnieniem tzw. apart i condohoteli.  Tego typu nieruchomości są oferowane bardzo często w standardzie pod klucz, lokalizacje dotyczą atrakcyjnych turystycznie miejsc, a ceny są zdecydowanie podwyższone, w porównaniu do przeciętnych. Za atrakcyjny apartament na wynajem trzeba zapłacić od 7 do nawet ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy.

Aparthotel, rodzaj nieruchomości ciągle nowy na polskim rynku najmu, to – jak sama nazwa wskazuje – połączenie funkcji apartamentu z funkcją hotelową. Czyli z jednej strony wynajmujący takie mieszkanie ma się czuć, jak w prawdziwym apartamencie, z niezależną kuchnią, łazienką itp. , a z drugiej strony ma mieć zapewnione wszelkie elementy hotelu – w postaci recepcji, obsługi, wymiany pościeli, sprzątania itp.
Zdecydowana większość osób zainteresowanych takimi obiektami, kupuje je nie po to, by samodzielnie w nich mieszkać, ale by później – samodzielnie, bądź za pośrednictwem wyspecjalizowanej firmy, wynajmować taką nieruchomość.

Aparthotele są tak pomyślane, by zachęcać klienta do dłuższego najmu, stąd nawet zastępcza nazwa – hotele przedłużonego pobytu. Oczywiście z myślą o takich klientów, coraz więcej deweloperów decyduje się bądź to budować od podstaw, bądź dostosowywać do nowego przeznaczenia, obiekty już istniejące, które np. nie sprzedały się w całości. Odmianą tej formy inwestowania są condohotele. Są to obiekty, które de facto mają status hoteli, a nabywca staje się tam właścicielem pokoju hotelowego.
Z racji tego, że – jak to często bywa w polskich realiach – wiele określeń z rynku nieruchomości jest nadużywanych, a na dodatek mówimy o wąskim i młodym segmencie budownictwa z przeznaczeniem na wynajem rozróżnienie condo i aparthotelu jest w Polsce bardzo nieostre i często używa się tych określeń zamiennie.

Wśród ofert WGN przykładem takiej inwestycji będzie obiekt z Wrocławia, gdzie w lokalizacji Huby, powstał nowoczesny obiekt apartamentowy, z funkcją aparthotelu. Inwestor zainteresowany więc „wejściem’ w taki biznes do kupienia ma apartament wykończony pod klucz, w różnych metrażach. Obiekt postawiono z myślą o takiej działalności – został wyposażony w recepcję itp. Na parterze budynku natomiast zaplanowano pasaż handlowy. Cena tej nieruchomości jest o około 20 proc. wyższa od średnich stawek na rynku wrocławskim – koszt metra kwadratowego wynosi 8100 zł.
Oczywiście budownictwo na wynajem to nie tylko aparthotele, to też po prostu apartamenty atrakcyjnie położone, które można wynająć.Tego typu ofert, z wyraźnie zaznaczoną funkcją ewentualnego najmu jest również sporo. Dużą podaż nieruchomości, określanych jako apartamenty i skierowanych do klienta biznesowego, obserwujemy zwłaszcza w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie – bardzo często nad morzem.
Przykładem będzie m.in. apartament w Sarbinowie, z możliwością oddania w standardzie pod klucz z pełnym wyposażeniem (w sprzęt RTV, AGD itp.) oraz przekazania operatorowi, w celu uzyskiwania dochodów z najmu. Cena nieruchomości wynosi 7200 zł/ m kw. co jest również stawką zdecydowanie podwyższoną w stosunku do cen średnich (dla całego województwa zachodniopomorskiego wynoszą one w WGN na rynku pierwotnym 4000/ m kw.).

Również „na drugim biegunie” kraju, czyli w górach powstają tego typu inwestycje, z wyraźnie zaznaczoną opcją najmu. Chodzi o bardzo dobrze zlokalizowany apartament w Zakopanem. Nieruchomość oferowana jest w standardzie pod klucz, dodatkowo wyposażona w monitoring, miejsca postojowe, bramę wjazdową – cena wynosi 10 tys. zł za metr kwadratowy. Podobne oferty znajdziemy w miejscowościach takich jak: Mielno, Ustka, Sopot, Kołobrzeg czy Świnoujscie.

Jak widzimy rynek nieruchomości skierowanych bądź to pośrednio, bądź bezpośrednio pod klienta biznesowego, rozwija się. O tym, że tego typu mieszkania są oferowane z myślą głównie o późniejszym najmie świadczy choćby to, że najczęściej (w przeciwieństwie do zwykłej mieszkaniówki) są oferowane w standardzie pod klucz, który zwalnia ewentualnego kupującego z konieczności wyposażania, zapewnia komfort i standard i jednocześnie pozwala ‘od razu” czerpać zyski z najmu.
Jak już mówiliśmy – osobną, i wprost adresowaną do ludzi zainteresowanych taką działalnością,  kategorią są tzw. apart i condohotele. Można wręcz mówić o renesansie takiej formy zarobkowania w Polsce.

Zainteresowanie ze strony deweloperów jest oczywiście zrozumiałe. Tzw. system condo pozwala deweloperom minimalizować ryzyko związane z inwestycją hotelową, bowiem nie muszą oni poszukiwać klienta zainteresowanego kupnem całego obiektu. To też atrakcyjna oferta dla inwestora, bo może on stać się posiadaczem części hotelu, ryzyko prowadzenia takiej działalności rozkładane jest na wielu udziałowców, a przy tym inwestor na podstawie umowy może też jakiś czas w roku korzystać z nieruchomości, jak z własnego mieszkania. Firmy oferujące inwestowanie w systemie condo przekonują, że przychody wynoszą nawet 10 – 20 proc. rocznie. Należy jednak pamiętać, że są to przychody najczęściej podawane brutto. Poza tym zazwyczaj umowy z operatorami condohoteli są formułowane w taki sposób, że tylko w pierwszych latach właściciel dostaje stały dochód (zazwyczaj do 4 lat, stopa zwrotu 5 do 10 proc.). Później hotel musi już zarabiać na siebie jako całość, a dochód jest dzielony między wszystkich właścicieli i firmę zarządzającą. To sprawia, że inwestycja jest obarczona ryzykiem, zwłaszcza w naszym kraju, który nie zapewnia stałego obłożenia turystów.
Dlatego ewentualne „wejście” na taki rynek należy na pewno dobrze przeanalizować. Jedno jest pewne – dzięki nowym ofertom rozwija cały rynek najmu nieruchomości. Oferuje klientom coraz więcej zróżnicowanych możliwości inwestowania  i wydaje się, że ten trend rozwojowy nadal będzie się utrzymywał.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN