Największym rynkiem wśród dużych miast Polski jest oczywiście Warszawa. Na podstawie danych z WGN oraz innych pośredników można powiedzieć, że w stolicy ofert wynajmu jest nawet 5 razy więcej, niż w drugim pod względem liczby mieszkań na wynajem - Krakowie. Dalej w kolejności są Poznań, Wrocław i Gdańsk.
Przegląd ofert pokazuje, że obecnie nie ma problemu ze znalezieniem mieszkania. Eksperci podkreślają, że obecnie to klienci rządzą rynkiem najmu, a taki stan rzeczy wynika przede wszystkim z niżu demograficznego i malejącej liczby studentów. Jeszcze kilka lat temu sytuacja była odwrotna. W miesiącach najbardziej ‘wrażliwych”, czyli we wrześniu bądź październiku wynajmujący lokale organizowali nawet castingi na lokatorów – zainteresowanie było tak duże. Obecnie takiego szturmu na mieszkania już się nie obserwuje.
Z najnowszych danych Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego wynika, że w ciągu najbliższych 10 lat liczba studentów w naszym kraju zmniejszy się o pół miliona osób – z 1,7 mln do 1,2. To oczywiście wskazuje, że rynek klienta będzie się tylko wzmacniał, natomiast wynajmujący będą musieli rywalizować o klientów.
Oczywiście taki stan rzeczy powinien wymusić obniżki czynszów mieszkań wynajmowanych, ale na razie jeszcze tego zjawiska nie obserwujemy. Dzieje się tak być może dlatego, że negatywne tendencje demograficzne dopiero zaczynają oddziaływać na rynek i wzmocnią się w kolejnych latach.
Jak obecnie kształtują się ceny? Najdrożej jest oczywiście w największych ośrodkach akademickich, czyli w największych miastach.
W WGN średnia stawka z ostatniego półrocza dla całego kraju wynosi 25 zł za metr kwadratowy. Średnia z ostatniego miesiąca jest minimalnie mniejsza – 24 zł.
Prym pod względem cen wiedzie oczywiście Warszawa, gdzie przeciętnie metr kwadratowy kosztuje około 45 zł. Średnio natomiast za wynajem mieszkania trzeba zapłacić około 3000 zł.
Po stolicy najdroższy pozostaje Kraków, gdzie za metr wynajmowanego mieszkania płaci się około 35 zł za metr kwadratowy, a średnia cena wynajmowanej nieruchomości wynosi około 2500 zł.
We Wrocławiu stawka średnia jest zbliżona do krakowskiej i wynosi około 32 – 34 złotych od metra kwadratowego, a przeciętna wysokość czynszu za wynajmowane mieszkanie to 2100 – 2300 zł miesięcznie.
W stolicy Pomorza, czyli Gdańsku średnio za wynajmowane mieszkanie płaci się 30 zł/ m kw. a przeciętny koszt wynajmu miesięcznie wynosi 2000 zł.
Najprzystępniej w tym zestawieniu kształtuje rynek poznański, gdzie stawka przeciętna to około 27 zł, a koszt wynajmu mieszkania wynosi około 1800 zł miesięcznie.
Przegląd ofert każe zapytać o to, jak w najbliższych latach będzie wyglądał rynek najmu. Na pewno wynajmujący powinni się przygotować na gorszy okres i bardziej agresywną walkę o klientów. Taki stan rzeczy wynika nie tylko z tendencji demograficznych, ale i z innych niezwykle ważnych czynników.
Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że już teraz bardziej opłaca się kupić mieszkanie, niż je wynajmować. Miesięczna rata kredytu okazuje się niższa niż przeciętny miesięczny czynsz za wynajem lokalu.
Inna ważna sprawa, o której powinni pamiętać inwestorzy, jest taka, że na rynku najmu już niedługo pojawi się nowy, bardzo silny gracz, który będzie dyktował ceny. Chodzi oczywiście o państwo i Fundusz Mieszkań na Wynajem. Rządowy program ma zacząć obowiązywać już w przyszłym roku. Wdrażaniem i obsługą programu zajmie się Bank Gospodarstwa Krajowego. Docelowo ma powstać około 20 tys. takich lokali. Fundusz ma dysponować 5 mld zł na budowę 20 tys. mieszkań i inwestować w nieruchomości pod wynajem o powierzchni nie większej niż 50-60 m kw. Na początku obejmie nieruchomości sześciu największych miast Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź).
Mieszkania na wynajem od państwa mają być 20 – 30 proc. tańsze od przeciętnych cen najmu na rynku.
Podsumowując: widać, że na rynku najmu tendencje zaczynają się odwracać. Na razie co prawda nie przekłada się to wyraźnie na ceny, ale wszystko wskazuje na to, że takie przełożenie nastąpi. Ze zmiany „układu sił” na pewno za to mogą się cieszyć klienci. Oni nie muszą już tak agresywnie, jak dotychczas walczyć o atrakcyjny lokal na wynajem. Dostępność mieszkań jest bowiem większa niż w latach ubiegłych.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN