Od przyszłego roku rząd dofinansuje kupno mieszkania z rynku pierwotnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Na pomoc mogą liczyć osoby samotne i rodziny kupujące swoje pierwsze lokum. Okazuje się, że to nie wszystko, bowiem państwo przygotowuje też formę pomocy dla ludzi, których nie stać na kupno własnego mieszkania i są skazani na wynajem. Nowe mieszkania na wynajem mają być nawet o 30 proc. tańsze od obecnych średnich stawek. Na razie na rynku najmu takich lokali jest bardzo niewiele. W Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu są to pojedyncze oferty.
Pierwsze mieszkania na wynajem od państwa mają się pojawić na rynku w I kw. przyszłego roku. Wdrażaniem i obsługą programu zajmie się Bank Gospodarstwa Krajowego. Docelowo ma powstać około 20 tys. takich lokali. Fundusz ma dysponować 5 mld zł na budowę 20 tys. mieszkań i inwestować w nieruchomości pod wynajem o powierzchni nie większej niż 50-60 m kw. Na początku obejmie nieruchomości sześciu największych miast Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź).
Co na razie wiadomo o potencjalnych cenach najmu takich mieszkań? Fundusz ma kupować lokale z przeznaczeniem na wynajem bezpośrednio od deweloperów, co sprawi, że ci zaoferują niższe ceny, bo zbędą duże partie lokali, nie wydając pieniędzy na akcję marketingową itp.
Państwo ma zagwarantować, że na rynku pojawią się mieszkania na wynajem o 20 – 30 proc. tańsze od cen najmu na rynku.
Program ma trwać 3 lata. Zyskać mają na nim deweloperzy i osoby wynajmujące, jednak w przypadku tych pierwszych prawdopodobnie nie odbędzie się bez przeformułowania oferty, bowiem z danych, jakie przedstawia strona rządowa wynika, że będą musiały być to mieszkania sprzedawane zdecydowanie poniżej średniej rynkowej. Jeśli rząd zamierza wyłożyć 5 mld zł na 20 tys. lokali, to za jeden lokal zapłacić chce nie więcej niż 250 tys. zł. Jeśli mówimy o powierzchni 60 m kw. to oznacza, że stawka za takie mieszkanie wyniesie 4100 zł/ m kw.
Obecnie wśród ofert sprzedaży nowych mieszkań w WGN na największych rynkach nie ma mieszkań wystawianych do zbycia w tak niskiej cenie. W Warszawie średnio za nowe mieszkanie trzeba zapłacić 6000 zł, w Krakowie jest podobnie, w Gdańsku średnia stawka wynosi 5600 zł, czyli jest wyższa o 40 proc. Należy się więc spodziewać, że firmy deweloperskie dostosują część swojej oferty wyłącznie do nowego programu i będą obniżać koszty budując mieszkania tanie, o niższym standardzie i w gorszych lokalizacjach, na przedmieściach itp.
Zostawmy jednak problemy deweloperów, bowiem ważniejsza jest sytuacja najemcy. Za ile mógłby wynająć takie mieszkanie? Obecnie średnie ceny najmu lokali w Warszawie wynoszą 42 zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu – 33 zł, w Krakowie jest to 32 zł, a w Gdańsku 28 zł.
Jeśli założymy, że nowe lokale na wynajem oferowane przez państwo będą tańsze o 30 proc. oznaczałoby to, że np. w stolicy metr kwadratowy kosztowałby 30 zł, a koszt najmu 50 – 60 m kw. lokalu wynosiłby 1500 – 1800 zł. Czy obecnie znajdziemy na rynku takie mieszkania?
Tak niskie stawki dla Warszawy każą poszukiwać mieszkań najtańszych, ale nawet i one są droższe od tych, które byłyby potencjalnie dofinansowane przez państwo. Przykładowo, na podstawie ofert WGN: za 1950 zł miesięcznie można wynająć lokal 50 – metrowy na Bemowie, co daje cenę 39 zł/ m kw. Wśród najtańszych lokali znajdziemy 62 metry na nowym osiedlu w dzielnicy Wawer, w cenie 1900 zł/ mc. To daje 30,5 zł za metr. Wśród najtańszych mieszkań jest też lokal z Pragi – Południe. 60 metrów kosztuje 2000 zł, czyli 33 zł/ m kw.
We Wrocławiu mieszkania na wynajem od państwa kosztowałyby około 23 – 26 zł za metr. Obecnie średnio z najem lokalu ze stolicy Dolnego Śląska oferenci chcą 33 zł / m kw. Czy znajdziemy mieszkania w cenach, które proponowałoby państwo? Znajdziemy – ale jest to zaledwie kilka ogłoszeń. Za 25 zł od metra można wynajmować mieszkanie w dzielnicy Krzyki. Jedną z najtańszych ofert jest też lokum z Psiego Pola. Za 50 m kw. wynajmujący życzy sobie 1300 zł, co daje 26 zł od metra kwadratowego. Inna oferta z tą samą stawką to 60 – metrowe mieszkanie na Pilczycach. Najtańsze obecnie mieszkanie we Wrocławiu w WGN, które jednocześnie „łapałoby się” na przedziały cenowe lokali z pomocą państwa, to mieszkanie na Psim Polu – 47 m kw. w cenie 1200 zł.
W Krakowie, gdzie najemcy średnio płacą 32 zł za metr, państwo wynajmowałoby lokale w cenie 22 – 25 zł od metra. W tej chwili wśród ofert WGN ze stolicy Małopolski nie znajdziemy tak tanich mieszkań na wynajem, w pożądanym metrażu od 50 do 60 m kw. Mieszkania wyceniane po 23 zł/ m kw. to lokale duże. Przykładowo: właśnie za 23 zł od metra można wynająć 80 m kw. w centrum Krakowa. To jedna z najniższych obecnie stawek w tym mieście w WGN, ale – tak jak mówiliśmy – niższe wyceny dotyczą zazwyczaj dużych metrażów.
Przykłady z Wrocławia, Warszawy i Krakowa pokazują, że mieszkania do wynajęcia w cenach „państwowych” co prawda są na rynku, ale są to pojedyncze oferty. Cała reszta jest wyraźnie droższa, do tego najtańsze mieszkania zazwyczaj położone są nieco na uboczu, w dzielnicach peryferyjnych, jaką dla Wrocławia niewątpliwie jest Psie Pole.
Wydaje się więc, że ważną zmianą po wprowadzeniu dużego wolumenu tańszych lokali na rynek, może być wymuszenie obniżenia cen pozostałych mieszkań. Taka sytuacja dotknie przede wszystkim osoby, które czerpią dochody z najmu. Wyrośnie im nowa silna konkurencja, dlatego część obserwatorów rynku radzi już zróżnicować swój portfel inwestycyjny, by nie narazić się na straty.
Nie brak jednak także opinii negatywnych, zgodnie z którymi, nowy program dofinansuje deweloperów, i pozwoli nadal utrzymywać wysokie ceny mieszkań na sprzedaż, często zaporowe dla osób, które wolałyby stać się właścicielami, a nie najemcami lokali.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN