Mieszkanie dla studenta, bądź singla na tzw. start? Jeszcze kilka lat temu największym wzięciem wśród takich właśnie osób cieszyły się kawalerki. Obecnie preferencje klientów się zmieniają. Dziś, gdy kredyty są nieco tańsze a i ceny nieruchomości wyraźnie spadły, na mieszkanie „pierwszego wyboru” klienci wybierają raczej małe dwa pokoje. Mimo to kawalerki, których jest stosunkowo mało na rynku, nadal trzymają ceny – z reguły wyższe o około 10 proc. od średnich stawek rynkowych za metr. Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za najmniejsze obecnie mieszkania dostępne na rynku, wśród ofert WGN. Odpowiedź: najmniejsze kawalerki są przeciętnie o 1000 zł droższe na metrze od pozostałych mieszkań. Zdarzają się też rekordy cenowe. Za jedną z kawalerek w Warszawie trzeba zapłacić nawet ponad 10 tys. zł/ m kw. Z kolei w Krakowie za mieszkanie o powierzchni niecałych 20 m kw. klient życzy sobie ponad 9 tys. zł za metr.

Obserwatorzy rynku podkreślają, że kryzys wpłynął na racjonalizację wyborów klientów. Co ciekawe – jeszcze kilka lat temu dominowały skrajności. Z jednej strony osoby z dobrymi uposażeniami decydowały się na zakup mieszkań dużych, mimo, że często ponad ich aktualne potrzeby, – więc popularnością cieszyły się np. 3 pokoje o powierzchni powyżej 70 m kw. Z drugiej strony była też spora grupa osób, które ze względu na niską zdolność kredytową celowała w lokale jak najmniejsze, wychodząc z założenia, że „ciasne, ale własne”. Stąd dużą popularnością cieszyły się kawalerki, które niejednokrotnie bardzo szybko okazywały się niepraktyczne.
Obecnie przeciętny klient podchodzi do zakupu mieszkania bardziej rzeczowo, tzn. z jednej strony dba, by kredyt, który zaciągnie, nie był zbyt wysoki, z drugiej jednak chce, by jego mieszkanie dawało możliwość zamieszkania z drugą osobą, czy nawet było funkcjonalne, jeśli w rodzinie pojawi się dziecko. Stąd największym obecnie „wzięciem” cieszą się lokale o powierzchni od 40 do 60 m kw. , najlepiej 2, bądź 3 – pokojowe. Takich ofert jest w tej chwili również najwięcej i to one raczej są wyceniane w średnich stawkach za metr kwadratowy.
Co ciekawe – w przypadku kawalerek, mimo, że popyt na nie nieco osłabł, ceny nadal są wysokie. Na największych rynkach, takich jak Kraków, Wrocław, Warszawa czy Gdańsk często kształtują się powyżej średniej cenowej. Poszukaliśmy najmniejszych mieszkań na rynku, by sprawdzić, ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy.

Wśród kawalerek wystawionych do sprzedaży w WGN te najmniejsze mają do 30 m kw., pojedyncze oferty dotyczą mieszkań poniżej 25 metrów kw.
We Wrocławiu, gdzie średnio za metr kwadratowy nowego lokalu trzeba płacić w WGN 7500 zł, a lokalu używanego – 6100, kawalerki okazują się na obu tych rynkach wyraźnie droższe.
Przykładowo – za mieszkanie o powierzchni 26 m kw. w bloku z czasów PRL, na osiedlu Psie Pole, oferent chce 180 tys. zł, czyli 6800 zł od metra kwadratowego.
Na rynku pierwotnym w stolicy Dolnego Śląska, za kawalerki do 30 m kw. trzeba średnio zapłacić nawet 8100 zł od metra. Tyle kosztuje choćby lokal 28 – metrowy w kompleksie apartamentowym z tego roku. Oczywiście w tym przypadku wysoka cena jest związana z podwyższonym standardem lokalu.
W Warszawie za metr kwadratowy najmniejszych dostępnych kawalerek na rynku wtórnym oferenci życzą sobie średnio 8062 zł, o około 500 zł więcej od średnich cen dla całego rynku wtórnego w stolicy.
Rekord cenowy bije jedna z ofert na Śródmieściu. Za 28 – metrową kawalerkę w wysokim standardzie i dobrej lokalizacji (przy rondzie ONZ) sprzedający chce 288 tys. zł, czyli wycenia nieruchomość na ponad 10 tys. zł za metr kwadratowy!
Również w Krakowie znajdziemy oferty najmniejszych kawalerek w cenach zdecydowanie powyżej średnich, tutaj też trafiliśmy chyba najmniejsze w tej chwili mieszkanie w sprzedaży w WGN.
Za niecałe 20 metrów kwadratowych kawalerki (w dzielnicy Krowodrza), położonej na poddaszu 4 – piętrowego budynku oferent chce 190 tys. zł, czyli ponad 9 tys. za metr kwadratowy! Mikro-kawalerka składa się z pokoju z aneksem kuchennym o powierzchni 15 m kw., łazienki (2,67 m kw.) i przedpokoju (2,45 m kw.).

Stawki krakowskie w przypadku najmniejszych mieszkań na rynku pierwotnym wynoszą 7700 zł od metra i są wyższe od średniej cenowej aż o 1600 zł za metr kwadratowy! Na rynku wtórnym różnica jest mniejsza – wynosi około 400 zł.
Nad Bałtykiem, w Gdańsku najmniejsze kawalerki są droższe średnio o 1000 zł na metrze od innych mieszkań. Przeciętne ceny dla lokali jednopokojowych to 6700 zł za metr, choć zdarzają się oferty zdecydowanie wyższe – np. za 26 – metrową kawalerkę w lokalizacji Żabianka sprzedający chce blisko 200 tys. zł, co daje 7500 zł od metra kwadratowego.
Na podstawie powyższych przykładów widzimy, że najmniejsze kawalerki są przeciętnie wyceniane o około 500 – 1000 zł wyżej za metr, niż pozostałe mieszkania. Z czego to wynika, skoro popyt na kawalerki zmalał?

Po pierwsze tego typu lokali jest bardzo mało na rynku – co może wpływać na nieco wyższe ceny. Po drugie – część sprzedających wyraźnie adresuje swoje oferty nie do zwykłych klientów, a do tych, którzy są zainteresowani kupnem w celach inwestycyjnych. O ile kawalerki są mało praktyczne jako mieszkania na stałe, o tyle, doskonale nadają się jako formy przejściowe, stąd potencjalni inwestorzy mogą być zainteresowani kupnem w celu późniejszego wynajmu. Najemcą niekoniecznie musi być student – kawalerki o wyższym standardzie, a takich ofert nie brakuje, mogą być kierowane np. na wynajem dla klientów biznesowych, bądź pracowników korporacji, nawet na krótki okres.
Podsumowując – małe, ale własne, niestety najczęściej wcale nie oznacza, że tanie. Oczywiście – takie mieszkania z racji metrażu są dostępne na przeciętną kieszeń, ale decydując się na nie, musimy pamiętać, że biorąc pod uwagę stawkę za metr kwadratowy, dopłacamy i to czasem, jak pokazały przykłady, naprawdę sporo.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN