Nie każdemu klientowi odpowiada korzystanie z dużych hoteli. Pensjonaty, zwłaszcza o wysokim standardzie, przyciągają gości, którzy cenią kameralną atmosferę, unikatową architekturę, bliskość przyrody i rodzinną aurę, o którą często dbają nie tylko pracownicy, ale bezpośrednio nawet sami właściciele. Pensjonaty stanowią interesującą alternatywę wobec dużych sieciowych hoteli dla każdego, kto planuje wyjazd w celach wypoczynkowych.

Pensjonaty cieszą się popularnością zwłaszcza wśród zorganizowanych grup. Wyjazdy znajomych, obozy sportowe, zorganizowana młodzież wraz z opiekunami, wycieczki górskie, spływy kajakowe, urlopy spędzane wraz z rodziną – niemal każda lokalizacja ma swojego klienta docelowego, do którego kierowana jest oferta, oraz walory, którymi można klienta zachęcić do przyjazdu. Profile klientów też są niezwykle zróżnicowane: mogą to być półprofesjonalni sportowcy, hobbyści zamiłowani w jakiejś dziedzinie aktywności fizycznej, miłośnicy przyrody w rozmaitych jej odsłonach, ale i zwykli „Kowalscy”, którzy przyjeżdżają, że odpocząć, poleżeć na plaży i pobyć w lokalnych knajpach. Co przy tym ciekawe, niektóre pensjonaty przyciągają nawet i tych zamożniejszych klientów zmęczonych standardami typowo hotelowymi.

Pensjonat – alternatywa dla domu weselnego?

Przy przemyślanej infrastrukturze i dobrym pomyśle na prowadzenie pensjonatu, możliwe jest zapewnienie odpowiedniego zaplecza dla imprez okolicznościowych lub plenerowych. Organizacja okolicznościowych eventów – przede wszystkim wesel, czasami połączonych ze ślubami cywilnymi, i innych imprez rodzinnych – wymaga szczególnego przygotowania, olbrzymiego nakładu pracy i czujności na wszelkie uwagi i wymagania ze strony klientów.

Dla właściciela pensjonatu przygotowanie cyklu imprez w sezonie okazuje się nie lada wyzwaniem, ponieważ wymaga olbrzymiej cierpliwości, konsekwencji, pracowitości, ale i wytrzymałości. Właściciel i jego pracownicy muszą się mierzyć z wygórowanymi oczekiwaniami klientów, pretensjami, nie mówiąc o stanie upojenia alkoholowego niektórych gości, co jest zresztą ogólnie przyjmowane jako naturalne przy okazji takich eventów. Dla właściciela lokalu uciążliwości związane z przebiegiem i organizacją na przykład wesela bywają trudne do zniesienia i zaakceptowania. Bywa z tym, jak wiemy, bardzo różnie.

Wesela, chrzciny czy komunie odbywają się w sezonie wiosenno-letnim niemal cały czas. Trzeba się wykazać nie lada tężyzną psychiczną i fizyczną, a przy tym posiadać zaufany zespół współpracowników, zaczynając od głównego menadżera, a kończąc na kelnerach i kelnerkach, żeby sprawnie przeprowadzić event i zadbać o komfort klientów i gości – i to nie na jednej imprezie, tylko kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu w ciągu sezonu. Dlatego też pensjonatów, gdzie istniałaby możliwość organizacji takich imprez, jest bardzo mało. Znacznie częściej organizuje się wesela w zajazdach, karczmach i przystosowanych na ten cel salach balowych – lub po prostu w typowych domach weselnych.

Bywają jednak miejsca z wypracowaną już pozycją na rynku, gdzie oprócz pensjonatu lub kameralnego hotelu działa aktywnie organizacja imprez okolicznościowych. Takich ośrodków wciąż nie ma zbyt wiele, chociażby z powodu olbrzymiej konkurencji na rynku. Poza tym nie każdy obiekt jest w stanie zapewnić odpowiednio dużo miejsca na parkingi albo ewentualne śluby i wesela w plenerze, poza salą balową.

Pensjonat – kosztowna inwestycja?

Koszt inwestycji związanej z adaptacją lub remontem obiektu, który ma być przeznaczony na pensjonat, staje się coraz droższy, przede wszystkim za sprawą drożejących materiałów budowlanych, wzrostem kosztów zatrudnienia pracowników i specyfiką architektury, która niestety zmusza inwestora do zwiększenia nakładów, szczególnie w przypadku nieruchomości zabytkowych. W przypadku szczególnie wymagającej adaptacji obiektów pałacowych - koszt pełnej realizacji przedsięwzięcia może sięgnąć poziomu przekraczającego 10 milionów złotych.

Trudno jest zapewnić sobie odpowiednio wysoką stopę zwrotu z inwestycji w przypadku pensjonatów również z tego względu, że właściciele, którzy wyrażają wolę sprzedaży funkcjonującego już obiektu, windują ceny ofertowe ponad dopuszczalną miarę. Przeszacowanych nieruchomości na rynku sprzedaży pensjonatów niestety nie brakuje.

Ceny ofertowe sprzedaży pensjonatów w stosunkowo mało znanych albo nieco zapomnianych kurortach i miejscowościach są już windowane do trudno wyobrażalnego poziomu 6-7 milionów złotych. Takie oferty ukazały się między innymi w Lądku-Zdroju i Stroniu Śląskim.

Tak wysoki poziom cen ofertowych dotyczących sprzedaży pensjonatów właściciele tłumaczą najczęściej dynamicznym wzrostem cen w innych segmentach rynku nieruchomości. Jest to jednak powszechnie popełniany błąd, który często zamyka na długi czas sprzedającego drogę do rzeczywistej realizacji transakcji sprzedaży.

Problem może stanowić ograniczona zyskowność pensjonatu. Realnie patrząc, pensjonat powinien być sprzedawany z uwzględnieniem obłożenia w skali roku. W mniej popularnych kurortach obłożenie niekiedy nie wynosi więcej niż 50%, co jest wskaźnikiem umiarkowanie satysfakcjonującym dla większości potencjalnych kupców i inwestorów.

Lokalizacja i standard pensjonatu– kluczem sukcesu?

Zazwyczaj w branży sprzedaży nieruchomości mawia się, że kluczową sprawą jest lokalizacja. Uważa się, że nieruchomości nawet najatrakcyjniejsze, ale położone w mało popularnej destynacji, mają o wiele mniejsze szanse na skuteczną finalizację sprzedaży.

Niemniej, oprócz lokalizacji, w przypadku pensjonatów dużą rolę może odgrywać standard wykonania i wykończenia. Obiekty już zmodernizowane i dostosowane do gustów coraz bardziej wymagających klientów niekiedy zyskują w oczach potencjalnych inwestorów. Szczególnie wartościowe mogą się okazać obiekty bardzo reprezentacyjne, z wyjątkowymi walorami architektonicznymi (na przykład, styl zakopiański, mur pruski, attyki, loggie i inne elementy dekoracyjne wkomponowane w bryłę lub elewację zewnętrzną budynku).

Najwspanialsze i najbardziej urokliwie położone pensjonaty i kameralne hotele kosztują minimum 5 milionów złotych. Przykładowo, niezwykle atrakcyjny i położony w otoczeniu zieleni i lasów pensjonat w Szczepanowie (niedaleko Świdnicy w województwie dolnośląskim) jest oferowany przez WGN w cenie 7,1 mln złotych. Najciekawsze oferty pensjonatów w Kudowie-Zdroju opiewały jeszcze kilka lat temu na kwoty 4-6 mln złotych.

Obecnie reprezentacyjne pensjonaty są oferowane w kurortach na Dolnym Śląsku w kwotach od 6 do 9 milionów złotych. Dla porównania warto wspomnieć, że wspaniała międzywojenna willa w centrum Zakopanego, zrealizowana w technologii murowanej, została wystawiona przez właściciela na sprzedaż za kwotę ofertową 11 mln złotych. Obiekt pensjonatowy z 1912 roku w Szklarskiej Porębie (powierzchnia 265 m2, powierzchnia działki ponad hektar) został wystawiony przez WGN w Bolesławcu za 2,2 mln złotych.

Posiadać czy zarabiać?

Inwestorzy na rynku pensjonatów starają się wyszukiwać nieruchomości, które dają im możliwość racjonalnego operowania wkładem inwestycyjnym. O tego typu nieruchomości coraz trudniej. Stopa zwrotu w niektórych przypadkach nie przekracza poziomu 2-3% w skali roli. Ten typ nieruchomości trzeba rzeczywiście lubić. Mówiąc inaczej: w pięknym miejscu trzeba umieć się zakochać, żeby móc skutecznie w przyszłości prowadzić dochodowy biznes. Prowadzenie pensjonatu i inwestowanie w pensjonat to aspekty, które wyróżniają ten segment rynku nieruchomości Premium: w ich przypadku trzeba umieć łączyć ścisły rachunek ekonomiczny z dobrym gustem i walorami estetyki, dobrej kuchni i przywiązania do wysokiego standardu.

 

 

Jarosław Wójtowicz
Starszy Analityk WGN