Konkurencja między deweloperami w zakresie budowy apartamentowców z pewnością w ostatnich latach znacznie wzrosła, na czym korzystają wymagający klienci. Zapotrzebowanie na mieszkania z segmentu Premium jest na tyle duże, że oprócz wiodących rynków, takich jak Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Kraków, mocno rozszerzyła się także oferta w innych miastach, m.in. w kurortach turystycznych. Najlepiej wypada na tle ogólnopolskiego rynku nieruchomości pas nadmorski obejmujący najciekawsze miejscowości i kurorty, np. Świnoujście, Międzyzdroje, Kołobrzeg, Sopot czy Pobierowo.

Jakie parametry wyróżniają dobry apartament?

Dobrej klasy apartament odróżnia się od zwykłego mieszkania kilkoma parametrami. Przede wszystkim, wyróżnia się walorami lokalizacji i klasą budownictwa. Wyjątkowe apartamenty coraz częściej powstają w rewitalizowanych XIX- i XX-wiecznych kamienicach w najlepszych lokalizacjach na mapie największych polskich miast. Prekursorskie na tym gruncie są dokonania warszawskiego dewelopera Fenix Group. Hoża 50, Gagarina 33, Koszykowa 49A to tylko niektóre z najciekawszych adresów inwestycji realizowanych przez grupę Fenix – w tym przypadku na warszawskim Mokotowie. Do realizacji tego typu inwestycji często używa się wysokiej klasy materiałów, które mają podkreślić prestiż i wysoką jakość wykończenia.

We Wrocławiu bardzo prestiżowymi ostatnio adresami stały się okolice ul. Księcia Witolda na Kępie Mieszczańskiej oraz pl. Jana Pawła II. W budynku dawnego Urzędu Celnego przy ul. Księcia Witolda firma Okre Development realizuje nowe apartamenty w oparciu o projekt rewitalizacji i rozbudowy gmachu o dodatkowe skrzydło autorstwa Zbigniewa Maćkowa. Z okien apartamentów będzie się rozciągała malownicza panorama Starego Miasta oraz widok na rzekę Odrę i odnowioną elektrownię wodną położoną między mostem Sikorskiego i mostami Pomorskimi. Po drugiej stronie Odry, na terenie dawnego szpitala przy pl. Jana Pawła II, w zabudowie z przełomu XIX i XX wieku, apartamenty realizuje firma I2 Development; niektóre spośród apartamentów będą miały loftowy charakter i wysokość stropów sięgającą prawie 5 metrów.

Istotną częścią coraz większej liczby inwestycji apartamentowych stało się funkcjonowanie strefy relaksu i aktywnego wypoczynku. Takie inwestycje jak Złota 44 w Warszawie trudno sobie nawet wyobrazić bez dostępu do basenu, sauny, siłowni czy strefy fitness. Jednocześnie warto zwrócić uwagę, że takie strefy wypoczynku powstają także w peryferyjnie zlokalizowanych inwestycjach mieszkalnych (np. w inwestycjach realizowanych przez Archicom we Wrocławiu, np. w inwestycji Słoneczne Stabłowice). Takie strefy relaksu powstają także w średniej klasy apartamentowcach (np. Odra House przy ul. Długiej we Wrocławiu). Te najbardziej luksusowe realizacje na ogół dają mieszkańcom dostęp do takiej infrastruktury, ale nie jest to warunek konieczny dla każdej inwestycji apartamentowej. Przykładowo, inwestycje zlokalizowane blisko terenów zielonych, infrastruktury i urządzeń sportowych, nie zawsze muszą mieć dodatkowo wydzieloną przestrzeń na fitness czy basen.

Istotne znaczenie ma innowacyjność lub reprezentacyjny charakter architektury, w której mają powstać apartamenty lub mieszkania. Wyjątkowa na mapie Wrocławia z pewnością jest inwestycja Concerto Verona przy ul. Fryderyka Chopina na Zalesiu; kompleks czterech budynków został wykonany w całości ze szkła i kamienia. Inny przykład możemy odnaleźć w mało znanej miejscowości w województwie zachodniopomorskim – w Wałczu. Wyjątkowy charakter mają apartamenty realizowane nad Jeziorem Raduń w dawnej wieży ciśnień. Jeden z oferowanych apartamentów miał powierzchnię 165 m2 i aż trzy poziomy – no i oczywiście piękny widok na okolicę, w tym na jezioro. Cena ofertowa sprzedaży tego apartamentu wynosiła ponad 1 mln złotych.

Nieruchomości premium w Warszawie

Zdecydowanie największym i najdroższym aktualnie rynkiem sprzedaży apartamentów jest Warszawa. Najdroższa obecnie oferta na rynku wtórnym opiewa na kwotę ponad 50 tysięcy złotych za metr kwadratowy: apartament o powierzchni 237 m2 znajduje się na ostatnim siódmym piętrze ekskluzywnej inwestycji Rezydencja Opera wybudowanej w 2007 roku przy ul. Niecałej 7, w bezpośrednim sąsiedztwie Teatru Narodowego oraz Teatru Wielkiego – Opery Narodowej, pomiędzy Placem Teatralnym i Ogrodem Saskim. Wielkim atutem apartamentu jest dostęp do przepięknego tarasu, zagospodarowanego zielenią, z widokiem na Plac Marszałka Józefa Piłsudskiego. Budynek Rezydencji Opera został wykończony najszlachetniejszymi materiałami, m.in. granitem i marmurem. Mieszkańcy mogą korzystać m.in. z basenu i sauny. Bezpieczeństwo zapewnia całodobowa ochrona oraz recepcja.

Apartament przy Niecałej 7 to reprezentatywny, ale nie jedyny przykład wyjątkowych ofert na rynku warszawskim. W inwestycji Złota 44 jeszcze niedawno oferowano m.in. 600-metrowy apartament, który mógłby osiągnąć cenę sprzedaży nawet w granicach 30 mln złotych.

Wysokiej klasy apartamentów na sprzedaż w Warszawie cały czas przybywa. Jednym z ważnych symboli rynku nieruchomości w stolicy stał się apartamentowiec przy Złotej 44 autorstwa światowej klasy architekta Daniela Libeskinda. Tworzył m.in. projekt gmachu Muzeum Żydowskiego w Berlinie, który dał mu światową sławę jako jednemu z czołowych przedstawicieli dekonstruktywizmu we współczesnej architekturze. Złota 44 wzbudza olbrzymie emocje, bywa obiektem zachwytu, ale i żartów – niemniej za sprawą prestiżu lokalizacji, nazwiska architekta, skali inwestycji i zainteresowania ze strony takich klientów jak Robert Lewandowski, przedsięwzięcie zyskało olbrzymią renomę i rozgłos – taki, jakiego nie doczekała się chyba żadna inna inwestycja deweloperska w Polsce, może z wyjątkiem wrocławskiego Sky Towera, któremu rozgłos zapewniła renoma najwyższego budynku usługowo- apartamentowego w Polsce (212 m).

Wielką estymą cieszą się także apartamenty na Mokotowie i na Powiślu. Nie każdy rejon warszawskiego Śródmieścia jest tak popularny jak wspomniane osiedla. Przykładowo, apartamenty na Solcu już są nieco tańsze: inwestycja Solec 24 oferuje klientom apartamenty w cenie od 12 do 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Mimo że inwestycja została ukończona już kilka lat temu, w ofercie zostało jeszcze 116 dostępnych apartamentów. Na Górnym Mokotowie za wysokiej klasy apartament trzeba zapłacić przynajmniej 25-30 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Luksusowe nieruchomości w górach

Od lat największą popularnością wśród prywatnych inwestorów cieszy się Zakopane, w mniejszym stopniu Szklarska Poręba, Wisła, Karpacz czy Krynica-Zdrój. Znajduje to przełożenie na ceny. Najdroższe apartamenty w Zakopanem kosztują ok. 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy, w Szklarskiej Porębie – ok. 15 tysięcy złotych.

Polskie góry przeżywają od kilku lat kryzys wynikający m.in. ze zmian klimatycznych. Śniegu jest coraz mniej, naśnieżanie jest dość kosztowne, a narciarstwo to dyscyplina w Polsce niszowa. Badania wskazują, że w ostatnich latach zaledwie 6% naszego społeczeństwa wzięło udział w wyjazdach związanych z uprawianiem sportów zimowych. Takie miejscowości jak Zakopane czy Wisła przyciągają nie tylko marką i walorami krajoznawczymi, ale i zawodami sportowymi, ofertą wydarzeń i imprez, a także ofertą gastronomiczną. Apartamentowce stanowią więc niezbędną część rozwoju infrastruktury turystycznej, ale należy pamiętać, że rozwój ruchu turystycznego i nowych inwestycji zależy głównie od zainteresowania samych turystów. Te same ośrodki górskie, które jeszcze 15-20 lat temu cieszyły się wielką popularnością, obecnie mogą liczyć zazwyczaj na ułamek tego, co dawniej.

Nowe apartamenty w górach są więc potrzebne, o ile istnieją przesłanki dużego ruchu turystycznego, a jednocześnie w planach są nowe inwestycje w rozbudowę istniejącej infrastruktury. Bez prywatnych inwestorów i dużych środków przeznaczonych na promocję i marketing, apartamenty w kurortach górskich nie będą powstawały.

Apartamenty we Wrocławiu

Od kilkunastu lat stolica Dolnego Śląska zyskała kilkadziesiąt interesujących inwestycji apartamentowych. We Wrocławiu szczególnie popularne są apartamenty w kameralnej zabudowie. Apartamenty Zielona Etiuda (ATAL), Apartamenty Nowy Biskupin (Grupa Bryksy), Rezydencja Borek (Profit Development), Rezydencja Szczytnicka (Immobillo Group), Apartamenty Dąbie (Temar) czy Concerto Verona, a także apartamentowce przy ul. Racławickiej 27-29 to niemal wzorcowe przykłady realizacji willi miejskich, które doskonale wpisują się w historyczny porządek przedwojennej architektury takich osiedli jak Biskupin, Zacisze, Zalesie, Borek czy Partynice-Ołtaszyn (zwłaszcza w okolicach Turniejowej, Wyścigowej i Ołtaszyńskiej).

Warto też podkreślić, że wcale nie jest łatwo znaleźć we Wrocławiu apartament z rynku wtórnego – apartamenty w najciekawszych miejscach sprzedają się dość dobrze, niekiedy wystarczy kilka miesięcy, żeby skutecznie doprowadzić do transakcji sprzedaży. Aktualnie, sądząc po poziomie cen i stanie ofert, również apartamenty w nowych inwestycjach sprzedają się bardzo dobrze, na pewno dużo lepiej niż jeszcze kilka lat temu. We wspomnianej inwestycji firmy I2 Development przy pl. Jana Pawła II ceny apartamentów wahają się między 11 a 18 tysiącami złotych za metr kwadratowy. Apartamenty w gmachu OVO obok Galerii Dominikańskiej osiągały ceny do nawet 18-19 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Obecnie ceny apartamentów we Wrocławiu mieszczą się w granicach od 10 do 25 tysięcy złotych. Najdroższe dostępne lokale znajdują się w wieżowcu Sky Tower. Tylko nieco tańsze są apartamenty w inwestycji Rezydencja Szczytnicka przy ul. Kazimierza Bartla na wrocławskim Zaciszu (okolice Hali Stulecia i Parku Szczytnickiego). Coraz drożej jest na Kępie Mieszczańskiej. Archicom oferuje apartamenty w inwestycji River Point (ochrona, monitoring, recepcja, parking podziemny, klub fitness, lobby, sala bilardowa, taras widokowy) w cenach przekraczających 10 tysięcy złotych; największy apartament, z widokiem na Odrę, o powierzchni 189,80 m2, kosztuje ponad 2 mln złotych.

Apartamenty nad morzem

Nowe inwestycje apartamentowe zyskuje całe Trójmiasto, aczkolwiek warta wyróżnienia jest Gdynia, która umożliwia budowę wysokich wieżowców, takich jak Sea Towers. Nie brakuje w Gdyni także realizacji apartamentów typu hotelowego, przeznaczonych pod inwestycję, takich jak ATAL Baltica Towers czy Portova. W Gdańsku w ostatnich dwóch latach dominują inwestycje typowo mieszkaniowe, nowe inwestycje w Sopocie na ogół z kolei są tak drogie, że niemal każdą należałoby kwalifikować jako inwestycję apartamentową. Wysokiej klasy mieszkania i apartamenty w Sopocie kosztują od 16 do 35 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Najdroższy apartament obecnie w ofercie sopockich inwestorów, w budynku La Playa Palace w dawnym pałacu panny Teltmer przy ul. Haffnera w Dolnym Sopocie, kosztuje aż 23 mln złotych.

Nieco niższe ceny osiągają apartamenty w innych popularnym polskich kurortach nadmorskich, w Świnoujściu, Międzyzdrojach czy Kołobrzegu. W tych miastach zdecydowanie największą grupę inwestycji stanowią apartamenty typu hotelowego (tzw. condo). Za najdroższe aktualnie apartamenty w tych miejscowościach trzeba zapłacić 2,5-3 mln złotych. Nowe apartamenty w Międzyzdrojach są chyba najdroższe biorąc pod uwagę całe województwo zachodniopomorskie: ceny osiągają poziom nawet 24-25 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Specyfika rynku apartamentowego w pasie nadmorskim opiera się przede wszystkim na walorach turystycznych, krajoznawczych i krajobrazowych – wszelkie dodatkowe udogodnienia, jak sauna, fitness, basen, są mile widziane, ale niekonieczne, tym bardziej, że utrzymanie infrastruktury wymaga dodatkowych środków i zaangażowania pracowników. Nie każda inwestycja nad morzem ma nawet dostęp do basenu. Można śmiało stwierdzić, że niemal każde nowe mieszkanie na terenach nadmorskich jest apartamentem i w przypadku zakupu trzeba za nie zapłacić nawet 25-30 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Posiadanie okazałego widoku na Bałtyk okazuje się warunkiem wystarczającym, aby lokal nazwać apartamentem.

Rynek ekskluzywnych mieszkań i apartamentów w Krakowie

Rozwój urbanistyczny Krakowa jest dość mocno ograniczony z uwagi na fakt, że jest to jedno z polskich miast, które ucierpiało najmniej w czasie wojny. Zachowała się właściwie cała dawna XIX-wieczna zabudowa Starego Miasta oraz modernistyczne kamienice z lat 20. i 30 XX wieku. Nie ułatwia to zadania deweloperom, którzy byliby zainteresowani budową apartamentowców w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, zwłaszcza na Kazimierzu czy w rejonie ścisłego centrum Starego Miasta (takie inwestycje były i jeszcze są możliwe np. w bocznych uliczkach Rynku we Wrocławiu).

Ponadczasowy prestiż niektórych lokalizacji jest w Krakowie tak wielki, że z pełną odpowiedzialnością agenci nieruchomości i właściciele ogłaszają najbardziej reprezentacyjne mieszkania w zabytkowej zabudowie jako apartamenty. Takie mieszkania znajdują się w kamienicach pochodzących z XIX wieku, czasem starszych, których historia sięga XVI-XVII wieku. Specyfika lokalnego rynku nieruchomości, uwarunkowana istniejącą i często niezwykle wartościową zabytkową zabudową i historią miasta, pozwala klasyfikować każde mieszkanie wykończone w wysokim standardzie i znajdujące się np. w okolicach Rynku albo Wawelu jako apartament. Przykładowo, ciekawy i gustownie urządzony apartament o powierzchni ponad 190 m2, z bezpośrednim widokiem na zamek na Wawelu, jest oferowany w cenie 2,89 mln złotych.

Zgodnie z aktualnymi trendami, deweloperzy w Krakowie chętnie przyglądają się gruntom położonym blisko Wisły. Niezwykłym prestiżem cieszy się Podgórze, a zwłaszcza rejon ulicy Nadwiślańskiej, gdzie oprócz nowych apartamentowców powstała nowa siedziba Ośrodka Dokumentacji Twórczości Tadeusza Kantora Cricoteka, a w sąsiedztwie działa jeszcze kilka innych, dużych instytucji kultury, m.in. Muzeum Sztuki Współczesnej i Fabryka Emalia Oskara Schindlera – oddział Muzeum Historycznego miasta Krakowa. Krakowskie Podgórze jest przykładem tego, jak rozwój oferty kulturalnej w danym miejscu wpływa na wzrost wartości nieruchomości. Apartamenty przy ul. Nadwiślańskiej są oferowane w cenach 20-25 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Po drugiej stronie Wisły, w apartamentowcach przy ul. Św. Wincentego, obok dawnej, zrewitalizowanej zajezdni tramwajowej na Kazimierzu, są apartamenty w cenach sięgających nawet 43 tysięcy złotych za całkowicie wykończony apartament (cena ofertowa to 6 mln złotych). Ciekawe dla deweloperów stały się także rejony Grzegórzek – w sąsiedztwie mostu Kotlarskiego inwestor realizuje apartamentowiec Pianissimo, wyróżniający się nowoczesnym projektem architektonicznym. Ceny sięgają nawet 18-19 tysięcy za metr kwadratowy. Wymagające remontu całe piętro w kamienicy przy ul. Westerplatte, w sąsiedztwie Plant i Dworca Kraków Główny (powierzchnia ok. 267 m2) jest oferowane w cenie prawie 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Oferta znajduje się w ofercie krakowskiego biura WGN.

Rynek apartamentów w pozostałych miastach w Polsce

O wiele uboższy jest rynek apartamentowy w innych miastach. Oferty sprzedaży apartamentów zdarzają się o wiele rzadziej niż w topowych miastach i kurortach. Można się jednak spodziewać, że lokalne rynki nieruchomości w takich miastach jak Łódź czy Szczecin również będą miały szansę dynamicznego rozwoju. Szczególnie Szczecin, który już teraz jest częścią jednego z najciekawszych i najlepiej rozwijających się rynków nieruchomości w Polsce, o czym świadczy m.in. funkcjonowanie aż 6 biur WGN w tym mieście. Co zaskakujące, aktualnie w Poznaniu rynek apartamentowy stanowi bardzo małą część prywatnego obrotu nieruchomościami. Inne miasta, takie jak Katowice, Toruń, Bydgoszcz czy Opole, nie dają jeszcze takich możliwości budowy apartamentów, co nie znaczy, że tego typu inwestycje w takich miastach jak wyżej wymienione nigdy nie powstaną. Dobrym przykładem jest Wałcz: rozbudowa, adaptacja i modernizacja wieży ciśnień okazuje się na tyle interesującym pomysłem, że śmiało można mówić o apartamentowym, a nie tylko mieszkalnym charakterze inwestycji nad Jeziorem Raduń.

Podsumowując w miarę sukcesywnego bogacenia się Polaków zwiększa się zapotrzebowanie na zakup apartamentów nie tylko na własny użytek, ale i jako inwestycje. Jednym słowem zakup apartamentu jest zawsze dobrą lokatą kapitału.

 

Jarosław Wójtowicz

Starszy analityk WGN