Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie

Stolica Polski może poszczycić się bogato rozwiniętym sektorem biurowym. W Warszawie stale powstają nowe, innowacyjne inwestycje biurowe. Często budynki biurowe łączone są z częścią mieszkaniową lub galeriami handlowymi. Istnieją także inwestycje, gdzie cały budynek wynajęty jest przez jedną firmę. To dowodzi, jak duże jest zapotrzebowanie na nowoczesne biura w stolicy.
Sam fakt, że Warszawa jest stolicą Polski sprawia, że ściągają tutaj liczni inwestorzy zagraniczni. Nowopowstające inwestycje imponują nie tylko kubaturą, ale również nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi. Budynki biurowe powstają zarówno w centrum, jak również na obrzeżach miasta. Wielu analityków rynku uważa, że w bieżącym roku stolica bije rekordy pod względem nowych inwestycji o charakterze biurowym, które albo są budowane, albo oddawane już do użytku. To właśnie tutaj powstają jedne z najbardziej prestiżowych i imponujących projektów o charakterze biurowym.

Stolica Małopolski w czołówce

Kraków utrzymuje się w czołówce miast, które odnotowują rekordową aktywność deweloperską. W ubiegłym roku na krakowskim rynku przybyło powierzchni biurowych na wynajem, przez co wzrost pustostanów na koniec 2017 roku plasował się na poziomie 9,8 procent. Stanowi to wzrost o 2,6 pp r/r. takie dane uzyskali eksperci Knigh Frank, publikując je w swoim raporcie „Kraków – rynek biurowy IV kw. 2017 r.”. Największa ilość nowych powierzchni biurowych przybyła na północy miasta.
Dzięki dużej nadpodaży powierzchni biurowych klienci poszukujący biura do wynajęcia mają szeroki wachlarz wyboru.
Kraków, pomimo swojego historycznego charakteru, odznacza się nowoczesnymi inwestycjami o charakterze biurowym, dorównującym niektórym stołecznym projektom.

Wrocławski rynek nieruchomości biurowych jako jeden z najbardziej dynamicznych

Wrocławski rynek biurowy również zalicza się do najbardziej dynamicznie rozwijających się w Polsce. Centrum miasta jest już nasycone inwestycjami, coraz trudniej znaleźć tutaj grunt pod nowe projekty biurowe. Niemniej inwestorzy, którym zależy na prestiżowych lokalizacjach, w dalszym ciągu potrafią znaleźć atrakcyjne miejsca pod inwestycje biurowe. Najlepszym tego przykładem są niedawno oddane do użytku biurowce Diamentum Office (ulica Robotnicza), West Link (ulica Na Ostatnim Groszu), czy SQ Business Center (ulica Stacyjna). We Wrocławiu stale rozwija się sektor biurowy, chętnych na wynajem nowoczesnych powierzchni biurowych nie brakuje, czego dowodem są kolejne, innowacyjne inwestycje.

W Poznaniu powstają innowacyjne inwestycje

Rynek biurowy w Poznaniu wyraźnie przyspiesza. Chociaż w dalszym ciągu nie ma tu tak imponujących inwestycji, co w stolicy, to jednak powstają projekty, które swoją innowacyjnością wyprzedzają biurowce w innych miastach Polski. Według firmy doradczej Savills, miasto Poznań jest piątym największym rynkiem biurowym w naszym kraju.
Dzięki temu, że poznański rynek biurowy rozwija się tak dynamicznie, przyciąga uwagę coraz szerszego grona inwestorów zagranicznych. Duże międzynarodowe przedsiębiorstwa coraz częściej wybierają właśnie to miasto na siedzibę swoich firm, lub otwierają w tutejszych nowoczesnych biurach swoje oddziały.

Trójmiasto nie zwalnia

Trójmiejski rynek biurowy rozwija się w szybkim tempie. Obecnie wg wielu źródeł Trójmiasto, na które składa się Sopot, Gdynia i Gdańsk plasuje się na czwartym miejscu pod kątem ilości nowoczesnej powierzchni biurowej. Jak jednak jest w samej Gdyni?
W Gdyni powstaje wiele ciekawych projektów, w tym m.in. nowoczesne, łączone projekty. Deweloperzy w ramach jednej inwestycji oferują eleganckie mieszkania, a także powierzchnie biurowe i usługowe, znajdujące się w tym samym budynku. Przykładem takiej inwestycji jest Batorego 7, oferująca zarówno przestronne apartamenty jak również nowoczesne biura w ramach jednego projektu. Inwestorem jest AB Inwestor – deweloper, który z powodzeniem działa na trójmiejskim rynku już od ponad 20 lat. Nie brakuje również biurowców, które powstają w atrakcyjnych biznesowo punktach miasta.

Jakie są strategie rozwoju nieruchomości biurowych?

Sektor nieruchomości biurowych w Polsce rozwija się w bardzo szybkim tempie, można to zaobserwować szczególnie na przykładzie ilości nowoczesnych inwestycji w ten obszar rynku. Jeszcze osiem lat temu w Polsce istniało 4,9 mln mkw powierzchni biurowych. Dziś jest ich o ponad 30% więcej, czyli ponad 10 mln mkw. Jednakże na rynek nieruchomości biurowych jest relatywnie młody szczególnie na tle bardziej rozwiniętych segmentów rynku. Największym i tym samym najstarszym rynkiem nieruchomości biurowych jest Warszawa.

Duża podaż, coraz większe oczekiwania wynajmujących oraz kurczące się zasobu działek w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach spowoduje coraz większe zmiany w strukturze rynku. Właściciele budynku będą zmuszeni albo do podwyższania standardów swoich nieruchomości albo do zmiany ich funkcji.

Decyzja o modernizacji i jej zakresie nie jest wyborem oczywistym. Biorąc pod uwagę szereg czynników w tym: stan techniczny budynku, jego lokalizacja, oczekiwania potencjalnych najemców oraz chęć czerpania zysków, można wyróżnić 4 główne strategie modernizacyjne, które są jednocześnie trendami jakie rządzą rynkiem nieruchomości biurowych w Polsce.

Pierwszą z możliwych strategii jest utrzymanie obecnej pozycji rynkowej. Zakłada ona częściową modernizację, której głównym celem jest wydłużenie ekonomicznej żywotności obiektu, aby zatrzymać swoich najemców. Do klasycznych działań tej strategii należy zaliczyć zwiększenie standardu tzw. powierzchni wspólnych, w tym: holi wejściowych, recepcji, toalet czy wind. Często wykorzystywanym zabiegiem jest również modernizacja oświetlenia fasadowego i inwestycje w aranżację zieleni. Zaletą tego typu rozwiązania jest brak specjalnych zezwoleń administracyjnych i stosunkowo krótki, bo ok. sześciomiesięczny okres prac, który nie wymaga wyłączenie budynku z eksploatacji. Jej celem jest zachowanie konkurencyjności na dynamicznie zmieniającym się rynku nieruchomości biurowych. Co ważne koszty poniesione z tytułu takiej modernizacji są wliczane do klasycznych kosztów utrzymania nieruchomości i nie jest znaczącą inwestycją. Celem takich działań jest ponadto, zminimalizowanie strat wynikających z przeprowadzeniem działań remontowych. Ta strategia została zastosowana w przypadku Warsaw Financial Center należący do Tristan Capital Partners. Jest to budynek powstały w 1998 roku o łącznej powierzchni 49800 mkw, który w 2014 roku został poddany modernizacji. Wyremontowano lobby i udoskonalono system kontroli. Powstała również nowa identyfikacja wizualna, co ciekawe zastosowano szereg rozwiązań przyjaznych środowisku. Zaowocowało to przyznaniem obiektowi certyfikatu LEED Gold w kategorii „Budynki istniejące”.

Transformacja nieruchomości biurowych

Jest to strategia polegająca na całkowitej rewitalizacji. Jej zasadniczym celem jest wydłużenie żywotności nieruchomości nawet o 15-20 lat oraz podniesienie standardu wynajmowanych przestrzeni. Najczęściej jest związana z przeorganizowaniem całej struktiry budynku, renowacją wszystkich pomieszczeń, zmianą elewacji a nawet instalacji elektrycznych, w tym z systemem przeciw pożarowym. Wiąże się z powiększeniem wynajmowanej powierzchni poprzez zmianę jej aranżacji, takie rozwiązanie wpływa na zwiększenie opłacalności gruntownej modernizacji. Największą wadą tego typu transformacji jest całkowite opuszczenie budynku przez najemców na okres od 12 do nawet 24 miesięcy. Jednakże efektem takich działań jest znaczne podwyższenie standardu nieruchomości i zwiększenie wynajmowanej przestrzeni, co generuje większe zyski po zakończeniu modernizacji. Co więcej wyższa klasa budynku pozwoli na pozyskanie stabilnych finansowo klientów, którzy podpiszą długoterminowe umowy najmu. Przykładam wykorzystania tej strategii jest Budynek Spektrum Tower, należący do Europa Capital LLP, poprzednia siedziba spółki TP S.A. został on gruntownie przebudowany i dostosowany do potrzeb jednej spółki. Prace rewitalizacyjne trwały od roku 2014 do II połowy 2015. Do najważniejszych odnowionych elementów należą: wymiana elewacji w części podium, zaaranżowanie współczesnego lobby wejściowego oraz stworzenie otwartych tarasów i nowych terenów zielonych. Po ukończeniu prac remontowych nieruchomość biurowa została w 95% wynajęta. Najemcami są średniej wielkości firmy, indywidualna powierzchnia nie przekracza 1000 mkw, jest to konsekwencją wielkości jednego piętra. Nieruchomość została wyróżniona prestiżowym certyfikatem BREEAM. W przypadku gruntownej modernizacji efektem może być zmiana całkowitego sposobu użytkowania.

Częściowa rewitalizacja zapewnia biurowcom drugie życie


Kolejną strategiom jest przebudowa, która zakłada częściową rewitalizację budynku aby na nowo go ulokować na rynku. Jej zasadniczym celem jest utrzymanie przychodów na podstawie zwiększenia wynajmowanych powierzchni z założeniem zatrzymania już obecnych najemców. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie dla inwestorów w przypadku rynków o niskich lub spadających stopach kapitalizacji. Takie rozwiązanie znacznie zwiększa osiągnięcie zwrotu poniesionych kosztów. Przykładem zastosowania strategii przebudowy jest powstały w 1999 roku kompleks Adgar Park West należący do Adgar. W roku 2013 firma T-Mobile zwolniła powierzchnię 20 tys mkw z 44,6 tys mkw dostępnych w obiekcie. Coraz większa konkurencyjność generowana przez biurowce o niższym standardzie i stosunkowo wysoka podaż budynków A sprawiły, że właściciel podjął decyzje o podniesieniu klasy nieruchomości i dodaniu do nowych funkcji. Remont dotyczył wszystkich elementów nieruchomości. Zmodernizowano przestrzenie wspólne, instalacje sanitarne, elektryczne, przebudowany zastał również systemem wentylacji i klimatyzacji. Dzięki szklanemu atrium nieruchomość zyskała nową fasadę. Ponad to przebudowana także system drogowy, nowe życie otrzymały też tereny zielone otaczające nieruchomość. Zmianie uległy nie tylko parametry techniczne ale kompleks został niejako na nowo zdefiniowany. Po modernizacji stał się przyjazny osobą ceniącym sobie aktywny tryb życia. W kompleksie pojawiła się wypożyczalnia rowerów, carpooling, strefa fitness, ścianka wspinaczkowa oraz bezpłatne treningi fitness. W tej chwili kompleks jest, w zasadzie, cały wynajęty i cieszy się dużym uznaniem. Do największych najemców należy zaliczyć: Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych, Wyrobów Medycznych i Produktów Biobójczych czy Urząd Regulacji Energetyki.
Ostatnią ze strategii jest całkowite wyburzenie lub zmiana funkcji. Występuję gdy kolejne inwestycje w nieruchomość nie poprawią jej konkurencyjności na rynku. Z tej strategii najczęściej korzystają właściciele obiektów postrzeganych jako stare i odbiegające od ówczesnych standardów. W przypadku budynku z przestarzałym stanem technicznym ale z dogodną lokalizacją najbardziej rentownym rozwiązaniem jest realizacja nowego projektu deweloperskiego. Przykładem zastosowania takiego rozwiązania jest biurowiec Aurum, powstały w 2000 roku o łącznej powierzchni 12 tys. mkw., a w tym ponad 5 tys. mkw. Znajduje się w Warszawie przy ul. Waliców. Jednak duża konkurencyjność na rynku nowoczesnych biurowców, duży udział przestrzeni współnych generujący małą efektywność w połączeniu z przestarzałą infrastrukturą techniczną spowodowały spadek zainteresowania wśród najemców. Co więcej, plan zagospodarowania przestrzennego pozwalał na zwiększenie chłonności terenu i wprowadzenie dodatkowych funkcji, w tym mieszkaniowej. Właściciel podjął decyzję o zaniechaniu rewitalizacji budynku jednocześnie decydując o wybudowaniu na tym terenie swojej flagowej inwestycji- Mennica Residence. Z analiz wyników sprzedaży oraz cen rynkowych wyłoniła się kusząca dl inwestora wizja osiągnięcia wysokich stóp zwrotu w stosunkowo krótkim czasie. Jednakże właściciel utracił możliwość czerpania zysków z modernizowanego komercyjnego obiektu. Kolejnym niezwykle ciekawym przykładem zastosowania powyższej strategii jest powstały w latach 1995-1997 biurowiec Ilmet, należący obecnie do firmy Skanska (wcześniej do UBS). Liczący ponad 20 tys. mkw. biurowiec, stopniowo od roku 2008 tracił swoich najemców. Było to spowodowane archaiczną, jak na ówczesne realia, architekturą oraz znacznym zużyciem technicznym. Już w połowie 2011 roku liczba nie zagospodarowanych powierzchni była na poziomie około 10000 mkw. Jednak jego wyłącznie z komercyjnego użytkowania nastąpiło cztery lata później. W tym samym czasie trwały prace nad uchlaniem nowego planu zagospodarowaniu przestrzennego przeznaczonego dla tej lokalizacji. Firma Skanska będąca nowym właścicielem tej nieruchomości biurowej planuje jej wyburzenie i rozpoczęcie budowy nowego biurowca o powierzchni około 60000mkw.

Rynek nieruchomości biurowych oczami najemców

Obecnie powierzchnia biurowa musi spełniać szereg funkcji do najważniejszych należy zaliczyć dopasowanie do priorytetów i polityki korporacyjnej najemcy. Odmienne oczekiwania od biura będzie miała prężnie działająca firma z sektora BPO, a inne mały najemca z branży kreatywnej czy przeciętnej wielkości kancelaria prawna. Współcześnie projektując biurowce bardzo dużą uwagę przykłada się do elastyczności pod względem mnogości aranżacji. Powoduje to, że oferta wynajmu może trafić do wielu różnych podmiotów, zwiększając tym samym szansę na długoterminowy lukratywny wynajem. Największym ograniczeniem dla najemców są wielkości konkretnych pięter w budynku. Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem jest wykorzystywanie przez firmy badań workplace solution. Jest ono wskaźnikiem obecnych i późniejszych potrzeb pracowników, które bierze również pod uwagę kierunki rozwoju konkretnej firmy.

Zapewnienie optymalnych warunków pracy jest obecnie jednym z kluczowych czynników nie tylko przy budowie biurowca ale także przy jego aranżacji. Coraz więcej firm dostrzega potrzebę inwestycji nie tylko w tak podstawowe elementy jak odpowiednie oświetlenie czy zapewnienie pracownikom kuchni ale coraz częściej aranżacje biura traktuje się jako swojego rodzaju przynętę na wyspecjalizowanych pracowników. Obecnie przestrzenie biurowe są nie tylko wizytówką reprezentującą firmę na zewnątrz ale coraz częściej skierowane są do wewnątrz, do pracowników aby poprawić ich komfort pracy.

Bardzo ważną kwestią jest zaaranżowanie przestrzeni biurowych alby było nie tylko zgodne z DNA marki ale alby sprostało wymaganiom jej pracowników. Nowoczesne biura powinny zapewniać komfort i sprawiać, żeby pracownik chciał w nim przebywać. Jeremiah Britton będący starszym projektantem Wework w jednym z wywiadów stwierdził: „Masz poczucie, że rzeczywiście pomagasz ludziom czerpać przyjemność z codziennego przychodzenia do pracy”. Sposób wyposażenia biura, jego design staje się coraz ważniejszym elementem w komunikacji firmy. W ten sposób można przekazać jakimi wartościami się kieruje, jaka jest jej misja i cel. Zarówno budynek jak i cały wystrój powinien być zgodny z charakterem firmy. Takie podejście znajduje swoje odzwierciedlenie w badaniach przeprowadzonych przez Uniwersytet w Exeter. Wynika z nich, że „osoby z wzbogaconych przestrzeni (rośliny, zdjęcia etc) były o 17% wydajniejsze niż te w przestrzeniach minimalistycznych (nagie i funkcjonalne). Pracownicy z przestrzeni autonomicznych, gdzie sami mogli zaprojektować swoje miejsce pracy, byli aż o 32% bardziej wydajni. Dlatego też tak ważne jest odpowiednie, indywidualne podejście do każdej realizacji np. w Pixers Bussines zajmującej się nadawaniem indywidualnego charakteru każdej przestrzeni pracę nad projektem rozpoczyna się od analizy kultury organizacyjnej, aby jak najlepiej oddać jej misję i wartości w przestrzeni firmowej. Kreatywne podejście do wnętrz biznesowych jest niezwykle istotne”.
Interesującym przykładem obrazującym takie podejście jest siedziba Grupy Onet. Wrocławskie biuro jest efektem pracy Pixers Bussiness, w którym powstało niebanalne miejsce nie kojarzące się z tradycyjnie pojmowaną przestrzenią korporacyjną. „Biuro Grupy Onet zostało zaprojektowane w taki sposób, aby spacer po nim przypominał przedzieranie przez gęstą dżunglę porośniętą bujną roślinnością. Wędrówkę umilają gry słowne, które nie tylko pozytywnie nastrajają pracowników, ale też zachęcają do aktywności i angażują umysł” – powiedziała Malina Mituniewicz-Sysło, Senior Graphic Designer Pixers.

Sandra Wolna

Dział Analiz WGN