Szacuje się, że wynajem mieszkań w największych miastach kraju daje aktualnie przeciętnie 5 – 6 proc. zysku rocznie. To znacznie więcej, niż na – nieopłacalnych obecnie – lokatach. Rekordowo niskie stopy procentowe, które mają szansę utrzymać się nawet jeszcze w 2019, sprawiają, że depozyty są oprocentowane realnie poniżej poziomu inflacji. Te same stopy bardzo pozytywnie działają na naszą zdolność kredytową i koszty kredytowania. Wszystko to skutkuje kilkoma konsekwencjami. Pierwszą z nich jest widoczny, bardzo wyraźny wzrost zakupów gotówkowych lub z niewielkim udziałem środków z banku. Oznacza to po prostu tyle, że inwestorzy decydują się odmrażać środki, zainwestowane w mniej opłacalne aktywa i przenosić właśnie na rynek nieruchomości. Taką tendencję potwierdzają dane NBP. W ciągu kilku lat wartość zakupów gotówkowych na rynku mieszkaniowym wzrosła o ponad 100 proc. Obecnie ponad 60 proc. kwartalnego wolumenu transakcji na rynku mieszkaniowym to te, dokonywane za gotówkę.

Drugie zjawisko to wzrost zakupów inwestycyjnych, dokonywanych z udziałem kredytu. Dzieje się tak dlatego, że aktualnie przeciętne przychody z najmu pozwalają regulować miesięczne raty kredytów i wypracowywać jeszcze zysk na poziomie kilku tysięcy złotych rocznie.

Te czynniki w największym stopniu przekładają się na rosnące zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi. Należy jednak pamiętać, że wbrew obiegowemu przekonaniu, nie jest to działalność pozbawiona ryzyka, zwłaszcza, że na zwrot z inwestycji mieszkaniowej czeka się kilkanaście lat.

Jak wybrać mieszkanie?

1. Wybór rynku – podstawowa decyzja to oczywiście lokalizacja. Jeśli chcemy zarabiać na wynajmie, powinniśmy zdecydować się na ośrodek, gdzie zapotrzebowanie jest duże i stałe. Będzie to więc miasto przyciągające przybyszów, a nie takie, które boryka się z problemami demograficznymi, zjawiskiem depopulacji. W Polsce za „pewniaki” na rynku najmu uchodzą niektóre ośrodki miejskie – takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań. Oznaką siły rynku nieruchomości i dużego popytu są oczywiście ceny mieszkań – największe w tych właśnie miastach. Za cenami podążają czynsze najmu. Jednocześnie wspomniane miasta to największe ośrodki w Polsce, z wyjątkiem nie wspomnianej tu Łodzi, która jest właśnie przykładem rynku, borykającego się z problemami demograficznymi, miasta tracącego ludność. Ten stan rzeczy widać wyraźnie w cenach nieruchomości – zdecydowanie niższych niż we wspomnianych ośrodkach, a także w obniżonych czynszach najmu. Poza wiodącymi dużymi miastami, inwestycja na wynajem – z tym że sezonowy, krótkookresowy – może się sprawdzić także w niektórych lokalizacjach o charakterze turystycznym. W takiej sytuacji inwestor decyduje się na działalność w sektorze noclegowym, obecnie - z racji m.in. upowszechnienia darmowych platform, gdzie każdy może zamieścić swoją ofertę (np. airbnb) – przeżywa bardzo dynamiczny rozwój.

2. Cena i konkretna lokalizacja – kluczem do uzyskania wysokiego zwrotu jest kupno taniego mieszkania, które jednak pozwoli nam uzyskać wysokie przychody. Najważniejszą rolę odgrywa lokalizacja. Oczywiście – najwyższe czynsze najmu spotykamy w centrach miast, ale tam też są najdroższe mieszkania. Niekoniecznie więc trzeba kupować nieruchomość w centrum. Dla najemców różne kwestie mają znaczenie, ale jedna wysuwa się na plan pierwszy – nawet jeśli mieszkanie pozostaje w oddalonej dzielnicy, liczy się dobre skomunikowanie z resztą miasta. Stąd inwestycje infrastrukturalne mogą zwiększyć wartość nieruchomości na danym obszarze. Tak było m.in. w Warszawie, po uruchomieniu drugiej linii metra. Dzięki temu znacznie na popularności zyskała, wcześnie nie ciesząca się uznaniem dzielnica Praga – Północ. Druga sprawa to cena mieszkania – jak już powiedzieliśmy: chodzi o to, by kupić tanio, ale móc ustanowić wysoki czynsz. By tak się stało trzeba poszukiwać okazji cenowych – a więc nieruchomości wycenionych poniżej swego rzeczywistego potencjału. Dobrym zasobem mogą być tu m.in. mieszkania do remontu, licytacje komornicze itp.

3. Parametry mieszkania – jeśli chcemy szybko znaleźć najemców, należy postawić na nieruchomość stosunkowo małą. Z danych firm i instytucji analizujących trendy rynkowe wynika, że Polacy generalnie preferują małe metraże. Nie chodzi o kawalerki, ale o małe dwa pokoje – do 50 mkw. Takie też mieszkania najszybciej się wynajmują. Jeśli kupimy duże mieszkanie, możemy mieć problem ze znalezieniem lokatorów, chyba że postawimy na wynajem poszczególnych pokojów. Taka formuła może być dla nas potencjalnie znacznie bardziej zyskowna, ale będzie się wiązała z większą rotacją najemców i prawdopodobnie szybszym zużywaniem się nieruchomości.

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN