Duża podaż mieszkań to w znacznej mierze efekt boomu na rynku deweloperski, który przyciągnął nie tylko młodych, kupujących pierwsze mieszkanie, ale i tych którzy zdecydowali się polepszyć swoje warunki mieszkaniowe i nabyli większe lub bardziej komfortowe lokum, wystawiając dotychczasowe do sprzedaży. 

Z analizy danych WGN wynika, że popyt nakręcały – obok potrzeb własnych nabywców –również zakupy inwestycyjne na wynajem. W ubiegłym roku wzrosły one aż o 57% porównując rok do roku. Od kilku już lat, wobec niskiego oprocentowania lokat bankowych, nieruchomości na wynajem są korzystniejszą alternatywą.

Największym zainteresowaniem inwestorów, niezmiennie, cieszyły się kawalerki oraz rozkładowe mieszkania dwu – i trzypokojowe, a także luksusowe apartamenty. Ten ostatni segment – zwłaszcza w miastach, gdzie swoją działalność ulokowały zagraniczne firmy.

W przypadku kawalerek popyt zdecydowanie przewyższał podaż. Ze względu na swoją atrakcyjność inwestycyjną – najniższe koszty zakupu, modernizacji i utrzymania, oraz rosnący popyt ze strony najemców – nie często trafiają one do sprzedaży, a jeśli już, to szybko znajdują nabywcę. Zwłaszcza te w dobrym standardzie, korzystnie zlokalizowane w centrach miast lub w sąsiedztwie wyższych uczelni. Ale nie tylko, bo w ostatnim czasie chętnie nabywano zarówno mieszkania nowsze, jak i w blokach z wielkiej płyty oraz w kamienicach – również w standardzie do remontu.

Zakupy inwestycyjne to nie tylko mieszkania na wynajem, ale też do ponownej sprzedaży po podniesieniu ich wartości przez modernizację. Ten nurt, z udziałem indywidualnych inwestorów, rozwija się intensywnie i na coraz szerszą skalę od około dwóch lat. Szerokie możliwości dają tu  mieszkania w kamienicach oraz wielkopłytowych blokach. Potrzebna jest jednak umiejętność właściwej oceny niezbędnych nakładów modernizacyjnych. 

Analiza cen ofertowych mieszkań z ostatnich 12 miesięcy pokazuje, że po okresie stabilności, od II kwartału 2017 rozpoczął się systematyczny wzrost, dochodzący obecnie średnio do 5% , zwłaszcza w przypadku lokali atrakcyjnych inwestycyjnie. Trend zwyżkowy objął również ceny mieszkań w wielkiej płycie, głównie w dobrych lokalizacjach i w budynkach po modernizacji. Podobnie rzecz ma się w przypadku mieszkań w zmodernizowanych kamienicach. 

Z danych WGN wynika, że najbardziej aktywną grupą klientów były osoby w wieku 35 – 45 lat. W pierwszej połowie roku przeważało finansowanie zakupu gotówką, w drugiej – wsparcie kredytem 50 / 50%. Natomiast młodzi ludzie aktywni zawodowo, korzystali przede wszystkim z kredytów bankowych obejmujących około 80% ceny. Utrzymał się również trend pozostawiania sobie pierwszego mieszkania, jako inwestycji pod wynajem, wspomagającej spłatę zaciągniętego kredytu.

 

Na bieżący, 2018 rok deweloperzy zapowiadają wzrost cen mieszkań w nowych inwestycjach. Jako główną przyczynę podają wyczerpanie zasobów z własnych „banków ziemi” oraz wzrost cen działek budowlanych wobec ich malejącej podaży lub nawet braku w dobrych lokalizacjach w niektórych miastach. Kolejna - to rosnące koszty zatrudnienia pracowników oraz wzrost cen materiałów budowlanych.

Można przypuszczać, że rynek wtórny oprze się znaczącym podwyżkom cen wobec faktu utrzymującej się sporej podaży mieszkań. Trudno jednak będzie kupującym liczyć na większe upusty transakcyjne.

 

 

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego - mieszkania 2- i 3-pokojowe w standardzie popularnym, [zł/ mkw.], wg danych WGN

czerwiec/rok

2015

2016

2017

styczeń2018

Warszawa

7 500

7 300

7300

8600

Kraków

6 300

5 900

6000

7200

Wrocław

5 500

5 200

5700

6500

Gdynia

5 300

5 100

5200

6700

Poznań

5 300

5 100

5100

6300

Łódź

3 500

3 400

3500

4100

 

Małgorzata Battek
Dział Analiz Rynku WGN