Biura WGN
CENTRALA WGN
Czym są REIT-y? Jak sama nazwa wskazuje – Real Estate Investment Trust to instytucje wspólnego inwestowania, które lokują swoje aktywa w nieruchomości i zarządzają nimi. REIT-y zarabiają na długoletnim wynajmie. Dodatkowym bodźcem zachęcającym są korzystne uregulowania podatkowe. Tak to wygląda na Zachodzie. W Polsce, głównie z powodu braku uregulowań ustawowych, REIT-ów na razie nie ma, ale ma to się zmienić właśnie od tego roku.
Wspomniane wcześniej uregulowania spoza Polski, oczywiście nie są tożsame. Sposób działania REIT-ów, unormowania prawne, które to określają, różnią się w zależności od danego państwa. Instytucje te występują też pod różnymi nazwami. I tak na przykład: we Włoszech nazywa się je REIF, w Grecji – REIC, we Francji – SIIC, a w Bułgarii – SPI.
Kolebką REIT-ów są Stany Zjednoczone, gdzie zresztą jest ich najwięcej i mają największy udział w rynku światowym. W skład indeksu GPR 250 REIT GLOBAL wchodzi około 60% REIT -ów z USA. Drugie miejsce zajmuje Europa z 15 procentowym udziałem, następnie Australia – 13 proc., Azja – 12 i Afryka (mniej niż 1 proc.).
REIT a fundusz inwestycyjny
Czym różnią się REIT-y od „zwykłych” funduszy inwestycyjnych? Uważa się, że REIT-y są bezpieczniejsze, dzięki większej dywersyfikacji geograficznej i sektorowej. Ponadto inaczej funkcjonuje wypłata dywidendy. W większości krajów za odpowiednio wysokie wypłaty dla akcjonariuszy (na poziomie 70 – 90 proc. przychodów) REIT uzyskuje zwolnienia podatkowe. Tak też ma być i u nas. Z zapowiedzi strony rządowej wynika, że przy wypłacie minimum 80 proc. zysku w formie dywidendy, REIT będzie zwolniony z CIT. W stosunku do tradycyjnych funduszy inwestujących w nieruchomości REIT-y różnią się także źródłem uzyskiwania pieniędzy. Nie zarabiają one na różnicy w cenie kupna i sprzedaży nieruchomości, a na zarządzaniu i długoletnim wynajmie Dlatego są bardziej bezpieczne i stabilne. Fundusze, które na szczycie poprzedniej górki zarabiały spekulacyjnie na kupnie i sprzedaży naraziły inwersorów na bardzo poważne straty. W przypadku REIT-ów do sprzedaży nieruchomości dochodzi bardzo rzadko, głównie po to, by dopasować portfel do aktualnej sytuacji rynkowej.
Żyła złota?
Ostatnie lata to czas rekordowych zysków wypracowywanych przez te instytucje. REITy zarabiały znacznie więcej niż na rynku akcji czy obligacji. Co prawda globalny kryzys finansowy również dotknął te instrumenty, ale po odbiciu wyniki naprawdę robią wrażenie.
Historię zyskowności REIT-ów można prześledzić na podstawie indeksu GPR 250 REIT WORLD INDEX, który składa się z 250 największych i najbardziej płynnych REIT-ów na świecie. Tak więc – w czasach przed kryzysem finansowym REIT-y zarabiały bardzo dużo. Inwestycja w REIT w okresie od 2001 do 2007 roku dała średnio czterokrotny zwrot. Później przyszedł wspomniany kryzys. Po załamaniu REIT-y jednak znów zaczęły sporo zarabiać. W samym tylko 2010 roku światowy indeks 250 najbardziej płynnych REIT-ów zanotowały wynik o blisko 1,8 proc. wyższy niż światowy rynek akcji. Szacuje się, że stopa zwrotu na najkorzystniejszych rynkach mogła wynieść nawet blisko 50 proc.! Tak było np. w Skandynawii.
Obecnie REIT -y działają w 36 krajach na świecie, a wartość nieruchomości, którymi zarządzają, szacuje się na 1,7 bln dolarów. W Europie, jako pierwsza instytucję REIT wprowadziła w 1969 roku Holandia. Takie spółki funkcjonują w 16 państwach Unii Europejskiej, w tym także sąsiadujących z Polską – w Niemczech, na Litwie oraz w Czechach.
Inwestycja dla przeciętnego Kowalskiego
REIT-y mają dać szansę inwestowania na rynku nieruchomości, tzw. drobnym ciułaczom. Obecnie nieruchomości cieszą się wielką popularnością jako forma inwestycyjna. Uważane są przede wszystkim za bezpieczne, o czym świadczą wyniki z czasów kryzysu finansowego. Podczas gdy spadki spółek giełdowych sięgały 60 proc., rynek nieruchomości stracił średnio „tylko” 25 proc. Uważa się dość powszechnie, że w dłuższej perspektywie nieruchomości pozwolą na utrzymanie i pomnożenie kapitału, natomiast dodatkowym bodźcem jest duża rentowność najmu.
W Polsce ten właśnie element „odpowiada” w dużym stopniu za zakupu w celach inwestycyjnych i za obecną hossę na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Szacuje się, że przeciętnie w największych miastach zyski z najmu wynoszą aktualnie 5 – 6 proc. rocznie. To o wiele więcej niż można zarobić na zupełnie obecnie nieopłacalnych lokatach bankowych, w które „uderzają” historycznie niskie stopy procentowe oraz inflacja. Z tego powodu na rynku nieruchomości można zauważyć wzrost zakupów inwestycyjnych. Objawia się on przede wszystkim rosnącym wolumenem transakcji za gotówkę lub z dużym jej udziałem. Obecnie – na podstawie danych NBP – z 2017 roku wynosi on już około 65 do 70 proc. Kwotowo natomiast można mówić o wzroście o ponad 100 proc. w ciągu trzech lat. W II kw. 2014 roku wartość transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym wynosiła niecałe dwa miliardy złotych na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. W tym samym okresie roku 2017 było to blisko 4 mld zł.
Jak już wspomnieliśmy – oprócz zakupów za gotówkę, przybywa transakcji z niewielkim udziałem kredytu. Widać to zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasowej. Przykładowo: w III kw. 2013 zobowiązania, gdzie większość środków (powyżej 70 proc.) wykładali kredytobiorcy stanowiły zaledwie niecałe 4 proc. z całej puli kredytów udzielonych. W III kw. 2017 było to już ponad 14 proc. A więc w ciągu 4 lat udział kredytów z bardzo dużym wkładem własnym wzrósł kilkukrotnie.
Eksperci nie mają wątpliwości, że za tymi zjawiskami stoją zakupy inwestycyjne i rosnąca popularność nieruchomości, jako alternatywnych form inwestowania. Mimo to jednak mieszkania, lokale handlowe, biura to drogie aktywa, w dużym stopniu niedostępne dla „przeciętnego Kowalskiego”.
Na przeciętne mieszkanie w dużym mieście trzeba wydać około 300 – 400 tys. zł. Co prawda można posiłkować się kredytem, a przy obecnie rekordowo niskich stopach procentowych, przychody z najmu powinny gwarantować spłatę miesięcznej raty i jeszcze generować zysk, ale w takiej sytuacji zyskowność inwestycji nie będzie duża i dodatkowo będzie obłożona ryzykiem wzrostu stóp. Ponadto nie każdy ma odpowiednią zdolność kredytową, by się zadłużać w celu zakupu inwestycyjnego. Z kolei fundusze inwestujące w nieruchomości (Fundusze Inwestycyjne Zamknięte) też pozostają poza zasięgiem tzw. przeciętnego Kowalskiego, gdyż zazwyczaj by w nie wejść, trzeba dokonać minimalnej wpłaty na poziomie zazwyczaj około 40 tys. Euro. To mogą być zaporowe warunki. Dodatkowo FIZ-y zostały od 2017 objęte podatkiem dochodowym.
REIT-y w Polsce mają być odpowiedzią na te problemy. Mają one działać jako Publiczne Fundusze Nieruchomości w konstrukcji spółek akcyjnych – notowanych na giełdzie. Podobnie jak w innych krajach będą zwolnione z CIT, pod warunkiem przekazywania 90 proc. zysków w formie dywidendy akcjonariuszom. Ponadto koszty uczestnictwa w REICie są wyraźnie niższe niż w „zwykłym” funduszu.
REIT ale jaki?
Ideową podstawą inwestowania w REIT-y jest założenie, by dać szansę na taką działalność zwykłym ludziom – inwestorom indywidualnym. Dzięki takim spółkom wspólnego inwestowania mogą oni czerpać dochody z dużych nieruchomości komercyjnych – biur, obiektów handlowych, magazynowych. REIT kupuje takie obiekty, wybierając rentowne nieruchomości w dobrych lokalizacjach, dodatkowo wieloletnio wynajęte. Przychody z najmu są podstawą dla regularnie wypłacanej dywidendy akcjonariuszom. W ten sposób REITy są bezpieczne. Zarządzaniem obiektami zajmują się wykwalifikowani specjaliści z rynku nieruchomości. Dodatkowo takie spółki mogą zarabiać na sprzedaży nieruchomości, choć jak już powiedzieliśmy jest to marginalna działalność takich instytucji. REIT poprzez fakt czerpania zysków z długoletnich umów najmu i ustawowo uregulowanego obowiązku przekazywania 90 proc. z nich akcjonariuszom w formie dywidendy staje się bardzo atrakcyjną alternatywą wobec lokat bankowych i jednocześnie może zwiększać przyszłe zabezpieczenie emerytalne.
O korzyściach z REIT-ów mówią nieomal wszyscy. Eksperci podkreślają, że przy obecnej, świetnej koniunkturze na rynku zarówno mieszkaniowym, jak i komercyjnym, ta forma inwestowania może podbić rynek. W samym tylko 2016 roku wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości przekroczyła 4,6 mld Euro, czyniąc nasz kraj liderem w tej części Europy. Eksperci podkreślają też, że wszędzie tam, gdzie działają REIT-y, przekładają się one na wyraźny wzrost gospodarki i samego rynku. Z kolei stronie rządowej zależy na budownictwie mieszkaniowym pod wynajem, zgodnie z założeniami programu Mieszkanie Plus. Docelowo ma na bardzo ambitne plany pójść nawet 20 mld zł. Na razie jednak skala inwestycji jest niewielka. Wejście REIT-ów na polski rynek mogłoby to zmienić.
Okazuje się jednak, że mimo tak świetnych prognoz nie wszystko w całej sprawie jest jasne. Ministerstwo Finansów i Rozwoju już w zeszłym roku przedstawiło projekt ustawy o REITach. W założeniach przepisy miały wejść w życie od stycznia tego roku. Tak się jednak nie stało. Tymczasem do opinii publicznej przedostały się informacje zupełnie przewracające dotychczasowa założenia. Negatywnie o projekcie wypowiedział się Narodowy Bank Polski. Wg prezesa NBP Adama Glapińskiego, obecny czas na wejście REIT-ów w segment nieruchomości komercyjnych, „zajęty” w dużej mierze przez zagraniczne fundusze, które wykupiły najlepsze nieruchomości – nie jest dobry. Duzi zagraniczni gracze – wg szefa NBP – stosują dumpingowe stawki czynszów, natomiast REITom pozostałyby gorsze obiekty, gdzie ciężej będzie znaleźć najemców.
„Istnieje duże ryzyko, że polskie niedoświadczone jeszcze spółki posiadające świeży kapitał, poddane presji zakupów ułatwią wycofywanie się dużych firm z upadającego segmentu rynku. Ponieważ będą to krajowe podmioty, będą się finansowały w krajowym sektorze bankowym, który przejmie ryzyko od banków zagranicznych. (…) W konsekwencji nastąpi negatywna selekcja i polscy emeryci i drobni inwestorzy kupią nierentowne nieruchomości tracąc swoje oszczędności, co, jak pokazują liczne doświadczenia, może wywołać napięcia społeczne i presję polityczną na pokrycie strat ze środków publicznych” - podkreślał Glapiński.
Wygląda na to, że ta argumentacja zyskała zrozumienie, bowiem jesienią zeszłego roku do opinii publicznej dotarła sensacyjna informacja o zupełnej zmianie formuły funkcjonowania dla takich spółek. REITy w Polsce mają być tylko mieszkaniowe. Nie będą one więc inwestować w biura czy obiekty handlowe.
Dynamika wydarzeń w tym zakresie była taka, że cała inicjatywa „startowała” jako skierowana pod inwestycje w nieruchomości komercyjne, dopiero później pojawiły się mieszkania, a jeszcze później okazało się, że zostaną tylko mieszkania. — Została podjęta decyzja, że REIT-y w Polsce będą prowadzone tylko w formule mieszkaniowej — poinformował Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynków finansowych w Ministerstwie Finansów. Na razie nie wiadomo dokładnie, co rozumieć przez inwestycje tylko w segmencie mieszkaniowym – czy np. obejmują one akademiki albo obiekty hotelowe. Branża nieruchomościowa przyjęła informacje o rezygnacji z segmentu komercyjnego bardzo krytycznie. Co prawda podkreślano, że na rynku mieszkaniowym kapitał instytucjonalny ciągle stanowi bardzo niewielki odsetek, dlatego dopuszczenie tego segmentu do formuły REIT-ów to dobry pomysł, jednak nie za cenę rezygnacji z rynku nieruchomości komercyjnych.
Wiadomo natomiast, że ustawa o REIT-ach nie weszła w życie z początkiem 2018 roku i nie wejdzie w najbliższej przyszłości. Ministerstwo tłumaczy, że cały czas trwają negocjacje, analizy i rozmowy w tej sprawie. Ważą się też kwestie opodatkowania REIT-ów. Co prawda resort podtrzymuje zwolnienie z tzw. podatku Belki dla akcjonariuszy, ale nie wiadomo dokładnie, co z 8,5 proc. podatku, jaki miał płacić sam REIT wraz z transferem zysków do akcjonariuszy. Obecnie – według sygnałów płynących z ministerstwa – rozpatrywane jest uszczelnienie zasad opodatkowania rynku nieruchomości i dochodów z najmu. Ministerstwo chce, by ci, którzy osiągną 100 zł z najmu nieruchomości, przeskakiwali do wyższej stawki podatkowej 12,5 proc. Tak może być też w przypadku REIT-ów. Warto tutaj zaznaczyć, że koncepcji opodatkowania stawką 8,5 proc. również sprzeciwia się NBP.
Adam Glapiński, prezes NBP, chciał, by REIT-y obejmowała standardowa stawka podatku dochodowego od osób prawnych (19 proc.) i dywidend (19 proc.). „W ocenie NBP brak jest tak ekonomicznego uzasadnienia dla tak preferencyjnego — wobec innych form działalności gospodarczej — opodatkowania inwestycji na rynku nieruchomości. (…) Przytoczone w uzasadnieniu projektowanej ustawy argumenty (…) wydają się bezzasadne” — napisał szef NBP, odnośnie proponowanej stawki 8,5 proc.
- Nie rozumiemy postępowania ministerstwa, które rezygnuje z segmentu komercyjnego. Wydaje się ono podzielać argumentację NBP, zgodnie z którą nowe podmioty będą na straconej pozycji wobec dużych graczy, skazane na gorsze nieruchomości i ułatwią im wyjście z rynku. Zaznaczmy jednak, że poprzedni kryzys był spowodowany nie przez segment nieruchomości, a przez segment finansowy, który nierozważnie udzielał kredytów. Należy też pamiętać, że specyfiką REIT-ów były właśnie inwestycje na rynku komercyjnym, jako niedostępnym dla przeciętnego zjadacza chleba. Zwykły inwestor być może ma jakieś ograniczenia, ale kupno mieszkania jest w jego zasięgu, natomiast kupno biurowca, by zarabiać na wynajmie – już na pewno nie. Dlatego właśnie powstały REITy- by umożliwić takie inwestowanie – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.
Co więc dalej z „polskimi REIT-ami”? Obecnie jako realny wymienia się termin wejścia nowych uregulowań od 1 stycznia 2019, ale i to nie jest pewne. Nie wiadomo też, czy osoba Mateusza Morawieckiego wpłynie na zmiany w zakresie proponowanych rozwiązań ustawowych.
Warto na koniec dodać, że w 2016 roku z niepowodzeniem próbował wystartować na giełdzie pierwszy polski REIT – Reino Dywidenda Plus. Oferta akcyjna nie spotkała się z pozytywnym odzewem. Z tego powodu do debiutu giełdowego ostatecznie nie doszło. Rok później do udanego debiutu doszło za sprawą Griffin Premium, który z pieniędzy uzyskanych z debiutu giełdowego (około 28 mln euro) zakupił do portfela reitowego biurowiec West Link we Wrocławiu.
Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN
