Zanim przejdziemy do symulacji kosztów, kilka zdań należy poświęcić możliwym wersjom standardu mieszkania na rynku pierwotnym, z którymi mamy do czynienia w naszym kraju. Specyfiką polską, spotykaną czasem również w niektórych innych państwach regionu, ale znacznie rzadziej na Zachodzie, jest tzw. standard deweloperski.

Problem z tym pojęciem polega na tym, że nikt tak naprawdę do końca nie wie, co ono oznacza, a różne firmy różnie je interpretują. Pewne jest jedno: mieszkanie w standardzie deweloperskim to nieruchomość, którą trzeba będzie jeszcze wykończyć, by móc zamieszkać. Oznacza to konieczność wyłożenia dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Każdy klient, niezależnie czy kupuje nieruchomość w opcji „pod klucz” czy w owym standardzie deweloperskim, powinien dokładnie zapoznać się ze szczegółami wykończenia, a informacje na ten temat znajdzie w załącznikach do umowy.

Typowy standard deweloperski to ściany z tynkiem gipsowym, wylewka betonowa na podłodze, parapety w mieszkaniu, doprowadzone wszystkie instalacje i drzwi wejściowe. Tak „gotowy” lokal dostaje nabywca. Resztę musi zrobić samodzielnie.

Bywa, że elementy na pozór oczywiste niekoniecznie mieszczą się w owym deweloperskim standardzie. Przykładowo: niektórzy deweloperzy oferują w jego ramach rury instalacji wodno – kanalizacyjnej, doprowadzane do miejsc, gdzie mają być zlew czy umywalka, ale zdarza się, że deweloper oferuje jedynie dostęp do głównego pionu, a resztę instalacji należy doprowadzić.

Z kolei wersja „pod klucz” teoretycznie powinna dotyczyć mieszkania, do którego naszym obowiązkiem będzie dostarczenie tylko mebli. Tak jest teoretycznie – w praktyce zakres wykończenia bywa różny, zwłaszcza, że firmy oferują kilka możliwych standardów.

Jakie ceny?

Zazwyczaj jako kupujący, decydując się na opcję „pod klucz” mamy do czynienia z trzema wariantami wykończeniowymi. Chodzi o wariant podstawowy, najniższej klasy, w najmniejszym zakresie i z najtańszych materiałów (na rynku zaczyna się od cen wynoszących około 350 – 500 zł/mkw.), wariant przeciętny – materiały średniej klasy itp. (około 700 – 800 zł/mkw.) oraz wariant podwyższony, który zazwyczaj kosztuje przynajmniej od 1000 zł/ mkw.

Jak już wspomnieliśmy, różnice między zakresami tych wykończeń są spore, zwłaszcza porównując ofertę różnych firm. Bywa, że w wersji najdroższej deweloper może nawet „zmieścić” meble kuchenne na wymiar. Na rynku nieruchomości luksusowych spotyka się zresztą nawet i całościowe umeblowanie i wyposażenie.

Ile zapłacimy, gdy będziemy wykańczać mieszkanie samodzielnie? Oczywiście nie sposób podać precyzyjnego kosztu, nie znając standardu. Przyjmuje się jednak, że mieszkanie wykończone na przyzwoitym, ale nie najwyższym poziomie będzie kosztować dodatkowo około 700 – 800 zł/mkw. A więc dla 50 metrów kwadratowych oznacza to dodatkowy koszt rzędu 35 – 40 tys.

Plusy i minusy

Choć wersja „pod klucz” rodzi obawę, że deweloper naliczy sobie odpowiednio wysoką marżę, przez co finalnie przepłacimy – nie musi być to prawdą. Na pewno zaleta wersji z gotowym mieszkaniem polega na tym, że znamy całościowy koszt z góry, przez co możemy od razu zapewnić sobie finansowanie kredytem na odpowiednim poziomie. Wiemy też, jakie będzie obciążenie domowych finansów ratą takiego zobowiązania.
Inaczej ma się rzecz, gdy kupujemy mieszkanie w standardzie deweloperskim. Tu – jeśli chcemy uzyskać finansowanie prac wykończeniowych – musimy przedstawić harmonogram prac, kosztorys oraz dokumentację.

Nie zawsze też marża deweloperska musi podbijać cenę, w porównaniu do wykończenia samodzielnie. Duże firmy deweloperskie mają swoich podwykonawców i zapewniając wiele zleceń, mogą negocjować niższe ceny prac. To samo dotyczy kosztów materiałów, kupowanych w ilościach hurtowych.

Z kolei prace samodzielne, zazwyczaj wiążą się z koniecznością zaangażowania kilku firm/fachowców od różnych elementów – np. ścian, instalacji tip. To najczęściej znacznie podwyższa koszty. Inna sprawa to oszczędność czasu i energii, których wydatkowanie też jest kosztem, jeśli wybieramy wersję pod klucz.

Wszystko to nie oznacza automatycznie, że takie rozwiązanie jest lepsze. Do wad opcji pod klucz zaliczymy ograniczenie oferty deweloperskiej do kilku możliwych opcji i – najczęściej – materiałów określonych producentów. Nie zawsze więc możliwe jest spełnienie oczekiwań klientów.

W ostateczności wszystko zależy od szczegółów. Na pewno jednak –choć opcja mieszkań gotowych „pod klucz” nie jest jeszcze bardzo popularna, rynek takich usług szybko rośnie. Obecnie około 10 proc. mieszkań nowych, to te oddawane „pod klucz”. Częściej tę opcję wykończenia spotykamy w segmencie Premium.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN