Przypomnijmy, że dopłaty z MDM na tej rok już się wyczerpały. Zarezerwowanie drugiej puli zajęło beneficjentom zaledwie kilka tygodni. Obecnie w grze są pieniądze na rok przyszły. Część środków możliwa do zarezerwowania obecnie prawdopodobnie zostanie wyczerpana najpóźniej do połowy roku. Z kolei w styczniu zapewne powtórzy się scenariusz tegoroczny – tzn. klienci będą bardzo szybko składać wnioski, tak by zdążyć i w efekcie środki wyczerpią się już w pierwszych miesiącach, a może nawet w samym styczniu 2018. Będzie to zarazem koniec programu Mieszkanie dla Młodych, opierającego się o dopłaty do wkładu własnego kredytów.

Przypomnijmy po krótce jego zasady. Wysokość wsparcia, dopłaty do kredytu w MDM uzależniona jest od sytuacji rodzinnej beneficjenta. Singiel może liczyć na dopłatę do powierzchni maksymalnie 50 mkw. Dla wychowujących jedno dziecko - 15 proc., dla rodzin wychowujących dwoje dzieci - 20 proc., a dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci - 30 proc. Wysokość dopłaty nie jest jednak procentem z ceny nieruchomości, a z kosztów budowy 50 metrów kwadratowych mieszkania. Jej wysokość można obliczyć mnożąc wartość specjalnego wskaźnika przeliczeniowego publikowanego przez BGK razy 50 mkw., lub 65 mkw. dla rodzin z 3 dzieci, a następnie obliczając 10 proc. z uzyskanej sumy. Tak więc dopłata w MDM obecnie, przy 20 proc. wkładzie własnym, nie wystarcza już na jego pokrycie. Część pieniędzy klient musi wyłożyć z własnej kieszeni.

Wracając jednak do zasad programu. Zakładają one również, że zakup tylko niektórych nieruchomości może być objęty dofinansowaniem. Mieszkania te muszą spełnić odpowiednie wymogi cenowe, a więc zmieścić się w określonych limitach, ustalanych dla miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących oraz pozostałych miast.

Program MDM od początku budził duże kontrowersje. Przeciwnicy tej formy pomocy argumentowali, że de facto napędza ona akcję kredytową bankom, pozwala deweloperom sztucznie utrzymywać ceny na określonym poziomie i wcale nie pomaga ludziom, którzy mają niską zdolność kredytową, a dotuje zakup u osób, które i bez tego wsparcia stać byłoby na kupno mieszkania.

Świadczy o tym fakt, że wykorzystanie MDM jest największe w tych ośrodkach, gdzie limity cen w ramach programu są najbardziej zbliżone do średnich cen, albo nawet wyższe. W 2016 roku, gdy zaledwie w ciągu kilku pierwszych miesięcy zarezerwowano całą pozostałą pulę wniosków – najwięcej z nich złożono w województwach: mazowieckim, wielkopolskim i pomorskim. Oczywiście gros z tych pieniędzy przypada na zakupy w stolicach województw. O ile obecność Warszawy w tym zestawieniu wynika po prostu z wielkości rynku – największego w naszym kraju, o tyle Gdańsk i Poznań doskonale pokazują mechanizm o którym jest mowa. W obu tych miastach limity MDM są zbliżone do stawek przeciętnych w segmencie popularnym. W efekcie bardzo dużo oferty deweloperskiej jest sprzedawane w ramach programu. Wg ostatniego raportu Amron Sarfin (za III kw. 2016) w obu tych miastach warunki cenowe MDM spełnia blisko 50 proc. oferty i jest to, poza Łodzią, gdzie aż ponad 70 proc. nowych mieszkań mieści się w limitach, najwyższy wynik spośród wiodących rynków.

Z tego powodu, nie bez racji, krytycy MDM wskazywali, że założenia programu nie są realizowane, a strumień pieniędzy trafia do tych klientów deweloperów, których przy aktualnych zarobkach i tak stać byłoby na zaciągnięcie kredytu i kupno mieszkania – przy okazji pozwalając deweloperom utrzymywać wysokie ceny. Elementem krytyki był też fakt, że przez połowę trwania programu można było w jego ramach kupić wyłącznie mieszkania nowe. Nie udało się też efektywnie pomagać rodzinom. Większość klientów MDM stanowili bowiem tzw. single.

Po fali krytyki poprzedni rząd zdecydował się znowelizować ustawę o MDM i od września 2015 roku można już w ramach programu kupować także mieszkania używane, przy czym państwo nie jest tu tak hojne jak dla rynku pierwotnego. O ile wysokość limitów cen mieszkań nowych wynosi 110 proc. wskaźnika kosztów budowy 1 mkw., o tyle dla używanych jest to 90 proc. W znowelizowanej ustawie zmienione zostały także zasady dopłat dla rodzin z dziećmi, znacznie zwiększając skalę pomocy.

Efektem tych zmian – zwłaszcza dopuszczenia rynku wtórnego do programu – był gwałtowny, wykładniczy wzrost jego popularności i liczby składanych wniosków. W efekcie z miesiąca na miesiąc kolejne pule MDM szybko topniały i tak jest do tej pory. Program znajduje się już na ostatniej prostej, a ostatnia pula środków wyczerpie się prawdopodobnie w pierwszych miesiącach przyszłego roku.

Pomoc po nowemu

Obecny rząd stawia na zupełnie inne zasady pomocy na rynku mieszkaniowym. Program Mieszkanie Plus, najkrócej rzecz ujmując, oparty jest na budowie tanich mieszkań pod wynajem, z opcją dojścia do własności po wielu latach wynajmowania. Tak więc nie będzie już żadnych dopłat do kredytów. Klienci, którzy chcą kupić „własne M” będą musieli sobie poradzić na coraz trudniejszym rynku samodzielnie.

Celem nowego programu ma być natomiast po pierwsze: zniwelowanie deficytu mieszkaniowego, z którym zmaga się nasz kraj, po drugie budowa zrębów tzw. najmu instytucjonalnego, który w Polsce de facto nie istnieje. Wynika to nie tylko z braku oferty, ale również z przyzwyczajeń Polaków. Obywatele naszego kraju nie ufają i nie preferują wynajmu, za to cenią własność. Stąd bardzo rzadko spotyka się sytuację, w której rodzina długoterminowo wynajmuje mieszkanie, o ile nie jest do tego zmuszona trudną sytuacją materialną i niewystarczającą zdolnością kredytową. Jeśli tylko warunki finansowe pozwalają, klienci w Polsce myślą o kupnie czegoś na własność. Na ile jest to słuszne rozumowanie, można dyskutować – w każdym razie tak jest, a odróżnia nas to od wielu społeczeństw znacznie zamożniejszych. Przykładem mogą być choćby sąsiednie Niemcy, gdzie w wynajmowanych mieszkaniach żyje około 40 proc. społeczeństwa.

Mimo to, program spotkał się z bardzo przychylnymi recenzjami. Rząd zapewnia, że powalczy o najemców ofertą cenową. Mieszkania od państwa mają być bardzo tanie. Stawki miesięcznego czynszu wedle zapowiedzi wyniosą od 10 do 20 zł za metr kwadratowy. To znacznie niżej niż na wolnym rynku. Z danych WGN wynika, że w wiodących metropoliach, takich jak Kraków, Wrocław, Gdańsk czynsze najmu zaczynają się od stawek wynoszących 30 zł/ mkw. W Warszawie jest to ponad 40 zł. Zapowiadane czynsze będą jednak również konkurencyjne w stosunku do mieszkań na tzw. prowincji.

Nowa filozofia pomagania ma swoje uzasadnienie w twardych danych. Pod względem liczby mieszkań na liczbę mieszkańców Polska wypada słabo na tle innych państw. Wg danych Eurostatu w naszym kraju na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Wg Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni. Dla porównania: na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35).

Trzeba jednak zaznaczyć, że warunki mieszkaniowe w Polsce mimo wszystko wyraźnie się poprawiają. O prawdziwym skoku cywilizacyjnym możemy mówić odnosząc aktualne dane do epoki PRL. W czasach gierkowskich na jednego mieszkańca przypadało zaledwie ponad 13 metrów kwadratowych!

Wynajem państwowego lokalu ma docelowo dawać szansę dojścia do własności, ale dopiero po wielu latach. W zapowiedziach przewija się 30 lat najmu, regularnie opłacany czynsz i wybór ścieżki z wykupem (co oznacza stawkę czynszu o 20 proc. wyższą). Co jednak ważne – każdej chwili z własności będzie można zrezygnować, a wtedy nadpłacony czynsz ma być zwracany, lub przeznaczany na kolejne opłaty czynszowe.

Drugim filarem pomocowym na rynku mieszkaniowym mają być specjalne konta przeznaczone na oszczędzanie mieszkaniowe. Indywidualne Konta Mieszkaniowe będą działać w ramach banków. Klient, który będzie systematycznie oszczędzał, może liczyć na państwową coroczną premię. Do tego dochodzi oczywiście również oprocentowanie tego konta. Na razie brak szczegółów dotyczących wysokości tej premii, ale z zapowiedzi wynika, że państwo chce dopłacić 5 proc. do odłożonej sumy wynoszącej maksymalnie 8 tys. zł rocznie, a więc roczna premia mogłaby wynieść maksymalnie 400 zł.

Czy to dużo? Z pewnością nie, ale obecnie nierealne jest uzyskanie 5 proc. oprocentowania na żadnej bankowej lokacie.

Czarna dziura na rynku nieruchomości

Jak więc widzimy, państwo zaserwowało nam nieomal kopernikański przewrót jeśli chodzi o filozofię pomagania. Zamiast ryby chce dać nam wędkę. Jednak choć założenia są niewątpliwie słuszne i nowy program wydaje się „uczciwszy” od MDM, to jego efekty są obliczone na długie lata. Choć Mieszkanie Plus już startuje, nie ma szans, by szybko przyniosło efekty. Na razie mówi się o kilkunastu lokalizacjach i około 9 tysiącach lokali. To za mało, by w istotny sposób wpłynąć na rynek czy poprawić sytuację mieszkaniową Polaków. Podobnie ma się rzecz z oszczędzaniem na mieszkanie. Ewentualne efekty tego pomysłu będą widoczne po latach.

Tak więc w ciągu roku klienci rynku mieszkaniowego pozostaną w praktyce bez wsparcia, bowiem MDM jest na ukończeniu. Systemu dopłat już nie będzie, a na klientów czekają nowe, trudniejsze wyzwania. Jak wiemy od stycznia 2017 r. minimalny, wymagany przez banki wkład własny kredytów wynosi 20 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to, że przy obecnych cenach, by myśleć o kupnie 50 metrów kwadratowych mieszkania na rynku pierwotnym, trzeba by było w Warszawie dysponować kwotą rzędu około 70 tysięcy złotych, w Krakowie czy Wrocławiu około 50 tysięcy. Co prawda nadal jest możliwe wzięcie kredytu z niższym wymaganym wkładem, ale zazwyczaj oznacza to konieczność zapewnienia dodatkowych zabezpieczeń – przede wszystkim ubezpieczania niskiego wkładu. Przekłada się to po prostu na koszt kredytowania.

Niewykluczone, że w związku z tym, deweloperzy, którzy przez kilka ostatnich lat znów odczuli hossę na rynku mieszkaniowym, pobijając kolejne rekordy sprzedaży i notując historycznie wysoką podaż, będą zmuszeni schodzić z cen nowych lokali. Będzie się to jednak działo stopniowo. Równolegle na popularności może zyskiwać rynek wtórny. Dlaczego? Najbardziej podstawowa odpowiedź brzmi: jest po prostu tańszy, ale to nie jedyna jego zaleta.

Kontrofensywa mieszkań używanych

- W Polsce od lat rynek wtórny cieszył się większą popularnością niż pierwotny. Dopiero ostatnie lata i MDM wyrównały nieco proporcje. Obecnie znów mieszkania używane będą miały większe wzięcie, a to może przełożyć się na wzrost cen – tłumaczy Leszek Michniak, prezes WGN.

Dwudziestoprocentowy wkład własny (lub wyższa marża przy niższym wkładzie) pchnie wielu klientów po prostu do mieszkań tańszych. Różnica cenowa jest zasadnicza. Przykładowo: wg NBP ceny transakcyjne nowych mieszkań w Poznaniu w III kw. 2016 wynosiły 6100 zł/ mkw. , ceny używanych były aż o 1000 zł za metr niższe. W Krakowie ta różnica wynosi około 500 zł (rynek pierwotny – 6300, rynek wtórny – 5800), we Wrocławiu mieszkania nowe kosztują średnio 6100 zł, używane – 5300. Najmniejszą różnicę spośród wskazanych rynków obserwujemy w Warszawie, gdzie nowe lokale wyceniane są na niecałe 7700 zł/ mkw., a używane na 7300 zł.

W każdym przypadku chodzi jednak o różnicę rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, jeśli mówimy o cenie całości. Takie zaoszczędzone pieniądze pozwalają pokryć choćby wymagany wkład własny. - Po drugie należy pamiętać, że mieszkanie z rynku wtórnego, o ile jest w dobrym stanie, nie wymaga natychmiastowego wkładu finansowego, a można w nim od razu zamieszkać. Inaczej ma się sprawa z rynkiem pierwotnym. Do ceny kupna lokalu – zazwyczaj w standardzie deweloperskim – należy doliczyć kolejne około 10 proc. na wykończenie – komentuje Leszek Michniak.

Przy coraz trudniejszych warunkach kredytowania i kończącym się systemie dopłat, klienci będą prawdopodobnie coraz cieplejszym okiem spoglądać na rynek wtórny, jako na po prostu wymiernie tańszy. Ale mieszkania używane mogą skutecznie konkurować z budownictwem deweloperskim nie tylko ceną.

Lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

- Ci którzy preferują mieszkania używane, nie patrzą wyłącznie na cenę. Raczej interesuje ich relacja ceny do lokalizacji i ogólnych warunków. I tu rynek wtórny wyraźnie zyskuje w porównaniu do budownictwa deweloperskiego. Daje całą paletę dogodnych lokalizacji i typów budownictwa. W grę wchodzą często miejsca zupełnie niedostępne dla deweloperów, bądź po prostu znacznie droższe. Klient, który ma do wyboru kupić nowe mieszkanie na peryferiach miasta, bez szkół, przedszkoli i sklepów w okolicy, a kupić używane mieszkanie w wielkiej płycie, za to blisko ścisłego centrum i z pełną infrastrukturą, często decyduje się na to drugie rozwiązanie – tłumaczy Leszek Michniak.

Rzeczywiście przegląd ofert mieszkań używanych pokazuje szeroki wachlarz lokalizacji, w cenach na pewno konkurencyjnych dla budownictwa deweloperskiego. Inwestorzy na rynku pierwotnym ostro walczą o grunty w bardzo dobrych lokalizacjach. Te są drogie, stąd siłą rzeczy – realizowane tam projekty zazwyczaj skierowane są do zamożniejszych klientów. Przeciętnie zarabiający Polak jeśli myśli o stosunkowo niedrogim, a dobrze położonym mieszkaniu w dużym mieście, raczej ma do wyboru rynek wtórny.

Druga sprawa to fakt, że budownictwo w tzw. MDM, zwłaszcza na rynkach, gdzie limity cenowe programu są niskie, w stosunku do lokalnej średniej, często realizowane jest na gruntach tanich, zazwyczaj rolnych i w lokalizacjach peryferyjnych. To pociąga za sobą szereg braków infrastrukturalnych. Oddalone osiedla często cierpią nie tylko na problemy z niewystarczającą infrastrukturą drogową i brakiem dobrych połączeń komunikacją miejską, ale też na słabą ofertę handlową, brak oferty rozrywkowej, szkoły, przedszkola czy szpitala w najbliższym otoczeniu. Wszystko to wymiernie przekłada się na jakość życia. Pod tym względem konkurencyjny cenowo rynek wtórny, nawet w stosunkowo niepopularnym budownictwie (np. wielka płyta) wypada bardzo korzystnie. Pamiętajmy, że w okresie PRL tzw. blokowiska budowano, zapewniając pełną infrastrukturę. Tak więc każde dysponuje szkołami, sklepami, parkiem, przedszkolem w okolicy itp. Zazwyczaj są też dobrze skomunikowane z resztą miasta.

Mieszkania do remontu

Innym filarem rynku wtórnego są tzw. mieszkania do remontu. Lokali wymagających nakładów finansowych często poszukują inwestorzy. Dlaczego jest to szansa? Lokal, który potrzebuje dokapitalizowania, można kupić względnie tanio, nawet w bardzo dobrej lokalizacji. To po prostu szansa na ustrzelenie okazji cenowej. Po wyremontowaniu nieruchomość tego typu znacznie zyskuje na wartości.

- Obserwujemy niesłabnące zainteresowanie mieszkaniami do remontu, także ze strony firm deweloperskich. Niektóre nieruchomości – jak np. kamienice w centrach dużych miast, mają bardzo duży potencjał inwestycyjny – przyznaje Leszek Michniak.

Dobrym przykładem może być tu wrocławskie Śródmieście, czyli dzielnica przedwojennych kamienic sąsiadująca ze Starym Miastem. Mieszkania w gorszym stanie można tam kupić już za 4000 zł/ mkw. Po wyremontowaniu taka nieruchomość ma szansę stać się nawet prestiżową. Dobra lokalizacja idealnie nadaje się pod wynajem.

Epilog

Czy scenariusz ze spadającym popytem na nowe mieszkania i rosnącym w segmencie używanym się sprawdzi? Wiele zależy od tego, na ile Polacy poradzą sobie z wymogiem 20 proc. wkładu własnego. Na pewno proces ten – jeśli dojdzie do skutku – nie będzie postępował szybko. Póki co ciągle jeszcze wpływ na rynek ma – kończący się program MDM. Realnie więc mniej więcej od połowy 2018 r. klienci przestana mieć jakiekolwiek szanse na dopłaty.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN