Mamy do czynienia najczęściej z dwoma odmianami systemu – czyli condo i aparthotelami. Na czym to polega? Zasada jest prosta. Deweloper buduje nieruchomość, następnie sprzedaje ją nabywcy jednocześnie od niego wynajmując (najem zwrotny). Gwarantuje mu określoną stopę zwrotu przez określony czas. Nabywca jest właścicielem nieruchomości z odrębną księgą wieczystą. Zarabia na wynajmie i na wzroście wartości nieruchomości. Ma też możliwość korzystania z niej przez określony czas w ciągu roku. Czyli może wyjechać do swojego pokoju hotelowego na wakacje.


Aparthotele
To apartamenty z własną kuchnią, łazienką itp., które mogą pełnić funkcję niezależnych mieszkań. Zazwyczaj mają tylko niektóre funkcjonalności hotelu – np. recepcja, sprzątanie itp. Właściciel pokrywa koszty związane z remontem nieruchomości. To on też ustala w jakim terminie obiekt jest wynajmowany.


Condohotele
Nabywca kupuje po prostu pokój w hotelu, zazwyczaj o standardzie 4 – 5 gwiazdek. Całość utrzymania nieruchomości, remonty w pomieszczeniu itp. spoczywają na operatorze. Nabywca co prawda może z pokoju korzystać, ale w ograniczonym zakresie – zazwyczaj przez kilkanaście, ściśle ustalonych co do terminu, dni w ciągu roku. Przez pozostały czas pokój jest wynajmowany.


Każdemu się opłaca?
Pojawiające się czasem w ofertach inwestorów stopy zwrotu na poziomie 5 do 8 proc. ceny netto rocznie są obecnie znacznie wyższe od tego, co można zarobić na lokacie albo inwestując w obligacje. To przyciąga uwagę indywidualnych inwestorów. Projekty tego typu charakteryzują się opłacalnością dla obu stron. Deweloper zyskuje sprzedaż swoich nieruchomości, jednocześnie może zarabiać na wynajmie, nabywca natomiast ma zagwarantowany zwrot, a do tego nieruchomość może zyskiwać na wartości w czasie. Nie bez znaczenia jest oczywiście możliwość korzystania z niej we własnym zakresie.


Za ile?
Ile zapłacimy za własny apartament hotelowy? Ceny są oczywiście bardzo zróżnicowane, ale z danych WGN wynika, że stawki za takie nieruchomości zaczynają się od poziomów średnich rynkowych dla budownictwa w segmencie popularnym. Standardowe 50 – metrowe mieszkanie wykończone pod klucz można mieć już w cenie 270 – 300 tys. zł.


Kluczem lokalizacja
W praktyce nie jest to takie proste. Sukces indywidualnej inwestycji zależy przede wszystkim od sukcesu całego projektu. Liczy się więc świetna lokalizacja, która zapewni hotelowi obłożenie. Co prawda nabywca ma pełne prawo do nieruchomości, jest jej właścicielem, ale jeśli cały projekt będzie nietrafiony, wtedy ciężko sobie wyobrazić by poszczególni właściciele na własną rękę przejęli zarządzanie hotelem. Oczywiście potencjalny inwestor powinien dobrze zapoznać się z warunkami umowy, przede wszystkim z podziałem kosztów, czasem trwania, gwarantowaną stopą zwrotu i późniejszymi zasadami podziału zysków.  Musi mieć też pewność, że chodzi o nieruchomość z odrębną księgą wieczystą. Warto też przyjrzeć się inwestycji. Bywa tak, że deweloper pierwotnie planował osiedle, ale fiasko projektu skłoniło go do przemianowania całości na pokoje hotelowe na wynajem. Takie rozwiązanie będzie jednak miało swoje braki (m.in. niewystarczające części wspólne), które odbiją się na popularności obiektu.


Mimo tych zastrzeżeń system condo na pewno wart jest uwagi i przy dobrze skalkulowanym projekcie może okazać się zyskowną inwestycją.


Justyna Klementowska
Dział Analiz WGN