Informacje na ten temat udostępnia NBP w raporcie za II kw. 2016. Spośród analizowanych największych miast Polski pod względem wysokości kredytu zdecydowanie dominuje Warszawa. Za przeciętne zarobki w sektorze przedsiębiorstw w stolicy można dostać maksymalnie niecałe 450 tys. zł. , przy założeniu, że kredytobiorca po spłacie raty będzie dysponował dochodem na poziomie minimalnego wynagrodzenia. Obrazuje to szacunek dostępności kredytu, czyli miara określająca potencjalny maksymalny kredyt mieszkaniowy; wyrażona w tys. zł na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych).

Najmniej „hojne” są banki w Łodzi, gdzie maksymalna kwota przy przeciętnej pensji wyniesie około 220 tys. zł i będzie aż o 50 proc. niższa od warszawskiej. Równocześnie na każdym z analizowanych rynków widać niewielki spadek dostępnego kredytu przy średnich dochodach, co – jak napisano w raporcie – wynika przede wszystkim z faktu, że nieznacznie wzrosło oprocentowanie kredytów.

Wykres 1 z raportu NBP za II kw. 2016 - Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego oraz zakumulowany indeks polityki kredytowej mieszkaniowej banków (ZKPK)


Warto jednocześnie zwrócić uwagę na krzywą w kolorze czerwonym, oznaczoną jako ZKPK. Jest to miara zmiany kryteriów polityki kredytowej banków; wartości dodatnie oznaczają złagodzenie, a ujemne zaostrzenie polityki kredytowej w stosunku do okresu początkowego, tj. IV kw. 2003 r. Jak widzimy sektor finansowy sukcesywnie „dokręca śrubę” co znajduje swoje odbicie w rosnącym wkładzie własnym, kwestii zabezpieczeń czy wskaźnika DTI (debt to income).

Po wyraźnych wzrostach marż kredytów na koniec 2015 r. obecnie koszty kredytowania tylko minimalnie wzrosły. Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich z II kw. 2016 wynika, że przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w czerwcu 2016 roku wyniosła 2,05% i była wyższa zaledwie o 0,02 p.p. od średniej marży notowanej na koniec marca. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 1,50%, a WIBOR 3M minimalnie wzrósł – z poziomu 1,67% w marcu do 1,69% w czerwcu 2016 roku, w wyniku czego przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego wzrosło o 0,02 p.p. w porównaniu do marca 2016 roku i na koniec badanego kwartału wyniosło 3,76%.

Wśród wskaźników obrazujących dostępność mieszkań warto jeszcze zwrócić uwagę na relację cen metra kwadratowego do wysokości pensji. Pod tym względem jest coraz lepiej. Z wynikiem na poziomie 0,87 mkw. dostępność mieszkań od 2007 roku wzrosła o 77 proc. W III kwartale 2007 roku wskaźnik ten wynosił 0,49 mkw.

W najkorzystniejszej sytuacji są kupujący w Łodzi, gdzie z przeciętnej pensji można już kupić ponad metr kwadratowy mieszkania. Nic w tym dziwnego, gdyż Łódź to najtańszy rynek mieszkań uwzględniony w badaniu. W II kw. 2016 ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wynosiły tam nieco ponad 4600 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 3300 zł/mkw. na rynku wtórnym. W najmniej korzystnej sytuacji są natomiast mieszkańcy Warszawy i Krakowa, gdzie z pensji można kupić nieco ponad 0,7 mkw. lokalu. Na każdym z analizowanych rynków widać jednoznaczny wzrost siły nabywczej pensji w stosunku do cen mieszkań, od wartości minimalnych ze szczytu górki cenowej w 2007 roku.

Wykres 2 z raportu NBP za II kw. 2016 – Szacunek dostępności mieszkania w mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw



Marcin Moneta
Dział Analiz WGN