Nie każdy zdaje sobie sprawę z takiego faktu. Brak możliwości sprzedaży nie oznacza jednak, że obrót piwnicami nie jest w ogóle możliwy. Można je oczywiście wynajmować, czy też użyczać piwnicę bądź komórkę.

Sprzedaż nie jest możliwa. Reguluje to ustawa o własności lokali. Mówi ona w artykule 2, ust. 4, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż – zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Przedmiotem obrotu jest jednak samodzielny lokal, co oznacza, że bez sprzedaży całego mieszkania, niemożliwa jest sprzedaż piwnicy, na tej samej zasadzie, na jakiej nie można sprzedać jednego pokoju w mieszkaniu.

Droga do sprzedaży piwnicy co prawda istnieje, ale jest na tyle skomplikowana, że mało kto z niej korzysta. Inna ścieżka postępowania dotyczy prawa własności i wspólnot mieszkaniowych a inna spółdzielczego (własnościowego lub lokatorskiego) prawa do lokalu.

Własność we wspólnocie

By sprzedać samą piwnicę należałoby ją wyodrębnić jako osobny lokal. Właściciel musi więc uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej, w formie uchwały, na podział swego dotychczasowego lokalu. Jeśli takiej zgody nie ma, pozostaje droga sądowa.

Następnie należy uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Piwnica nie może oczywiście być samodzielnym lokalem mieszkalnym, ale może być lokalem niemieszkalnym, tak jak np. garaż. Stwierdzenie o samodzielności lokalu uzyskamy od starosty powiatowego, lub – w miastach na prawach powiatu – od prezydenta miasta.

Po spełnieniu tych warunków będzie możliwe – w formie aktu notarialnego – zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności nowego lokalu w budynku, a tym samym sprzedaż.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Piwnice w spółdzielniach mieszkaniowych nie należą do właścicieli, niezależnie czy dysponują oni lokatorskim prawem do mieszkania, czy własnościowym spółdzielczym. W tym drugim przypadku prawo do lokalu można sprzedać jako całość, w pierwszym w ogóle nie istnieje taka możliwość.

Co więc wchodzi w grę? Jedyny sposób to zmiana przynależności piwnicy do lokalu dokonana przez samą spółdzielnię, np. przy wyodrębnianiu lokali w danym budynku. Spółdzielnia może zadecydować, że dana piwnica należy np. do lokalu nr 8 a nie 9. Ciężko jednak sobie wyobrazić, że podejmie taką decyzję z uwagi chęć sprzedaży piwnicy pana X panu Y.

W praktyce więc takich transakcji się nie dokonuje.

Piwnica to wartościowa sprawa

Dlaczego o tym wszystkim piszemy? Z bardzo prostego powodu – posiadanie piwnicy, tak jak wszelkiej dodatkowej przestrzeni do zagospodarowania (balkon, garaż itp.) znacznie zwiększa wartość nieruchomości. Mowa o kwotach rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Tyle zresztą kosztuje wykupienie komórki lokatorskiej na rynku pierwotnym.

Jaka jest różnica między piwnicą i komórką lokatorską? Ta pierwsza jest najczęściej większa. Piwnice spotykamy na rynku wtórnym. Przeciętnie mają one około 4 – 7 mkw. , natomiast komórki lokatorskie zazwyczaj 2 – 4 metrów. Te ostatnie są jednak nowocześniejsze, z łatwiejszym dostępem (wejście z parkingu podziemnego czy klatki schodowej), lepszym standardem (metalowe drzwi itp.), czystsze, niezawilgocone.

Problem w tym, że na rynku pierwotnym deweloperzy często oszczędzają przestrzeń na komórki lokatorskie. Ich liczba nie odpowiada liczbie mieszkań, więc na taki „luksus” mogą liczyć tylko ci, którzy odpowiednio szybko się zapiszą i oczywiście zapłacą, ewentualnie szczęśliwcy, którzy komórkę wylosują, czy też posiadacze niektórych mieszkań, do których komórki są przypisane.

Cała reszta musi sobie radzić bez dodatkowego pomieszczenia na przetwory, konfitury, stare meble, rower, czy motocykl. Nic dziwnego, że na rynku utrzymuje się zainteresowanie piwnicami i możliwością obrotu nimi. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny metra kwadratowego takich pomieszczeń wynoszą około 3 – 4 tys. zł.

 

Marcin Moneta
Redaktor naczelny
Komercja24.pl