Tzw. target market, czyli rynek docelowy, to podstawowe pojęcie z zakresu marketingu, które również powinieneś znać, nawet jeśli próbujesz wynająć swoje własnościowe mieszkanie. Dobrze jest zdawać sobie sprawę z jego zalet i już formułując ogłoszenie zaadresować je do konkretniej grupy odbiorców, dla których oferta może być atrakcyjna. Dzięki temu we właściwy sposób wyodrębnisz mocne strony nieruchomości, ukryjesz wady, na wstępnym etapie „odsiejesz” klientów niepożądanych lub takich, którzy i tak raczej by się nie zdecydowali, jednocześnie skupiając się na grupie docelowej.

Podstawowe grupy docelowe na polskim rynku najmu, które łatwo wyodrębnić to: studenci, absolwenci stawiający pierwsze kroki w karierze zawodowej, młode małżeństwa, emigranci. Mniejszą grupą, choć też spotykaną w dużych miastach, są klienci biznesowi.

Każda z tych grup najemców posiada inne preferencje mieszkaniowe. Przykładowo: młode małżeństwo z dzieckiem postawi raczej na mieszkanie w budynku z windą, bądź na niższej kondygnacji. Mniejsze znaczenie będzie mieć bliskość pubów czy dyskotek, a większe parku, przychodni i przedszkola, inaczej, niż w przypadku studentów. Emigranci – w naszym kraju głównie z Ukrainy, ewentualnie z krajów azjatyckich, kierować się będą przede wszystkim ceną, lokalizację traktując jako rzecz drugorzędną. Z kolei klient biznesowy wymaga przede wszystkim wyższego standardu mieszkania i bardzo dobrej, centralnej lokalizacji.

W tym tekście skupimy się przede wszystkim na studentach i ich preferencjach mieszkaniowych. Żacy ciągle stanowią jedną z najistotniejszych grup klientów na polskim rynku najmu.

Wielkość, wyposażenie mieszkania
Metraże preferowane przez brać studencką to małe dwa pokoje – 40 – 50 mkw. Mniejszym wzięciem cieszą się natomiast kawalerki, jako mieszkania dosyć drogie i niepraktyczne. Przeciętne ceny nieruchomości jednopokojowych wynoszą w największych miastach około 900 – 1200 zł miesięcznie, tymczasem pokój w mieszkaniu to wydatek rzędu 500 – 800 zł. Stąd żacy wolą mieszkać wspólnie, ale z drugiej strony na znaczeniu tracą też duże mieszkania studenckie grupujące większą liczbę najemców. Komfort życia w takim mieszkaniu jest mniejszy, do tego niejednokrotnie problem stanowi skompletowanie odpowiedniej liczby osób.

Mieszkanie dla studenta musi mieć podstawowe umeblowanie i sprzęt AGD oraz dostęp do Internetu. To niezbędne warunki. Młody człowiek, który przyjeżdża do dużego miasta, by kontynuować naukę, nie będzie miał czasu ani możliwości samodzielnie urządzać sobie lokalu. Stąd jeśli masz nieruchomość po remoncie, bez wyposażenia – raczej nie nastawiaj się na żaków. Takim lokalem mogą być natomiast zainteresowane małżeństwa, czy też osoby pracujące zawodowe, które będą chciały w danym miejscu pozostać na dłużej.

Lokalizacja
Biznesowy sukces zapewnia lokalizacja blisko uczelni. Takie mieszkania cieszą się największym wzięciem osób uczących się. Nic dziwnego – dla nich taki wynajem oznacza po prostu wygodę. Czasem więc pozornie peryferyjne lokalizacje okazują się atrakcyjne, o ile wiążą się z bliskością uczelni. Tak jest choćby we Wrocławiu, w przypadku osiedla Karłowice, w dzielnicy Psie Pole. Oddalona od centrum miasta okolica pozornie ma charakter peryferyjny, jednak jej atrakcyjność tkwi w bliskości uczelni wyższych – wydziału nauk społecznych Uniwersytetu Wrocławskiego czy szkoły oficerskiej. Z tego samego powodu wzięciem będą się cieszyć okolice placu Grunwaldzkiego, gdzie mieści się Politechnika Wrocławska i inne obiekty uczelniane, m.in. Akademia Medyczna. Niedaleko od Placu Grunwaldzkiego – na Zaciszu mieszkania mogą szukać natomiast studenci Akademii Wychowania Fizycznego.


Podobne mechanizmy obserwujemy w każdym mieście uniwersyteckim. Peryferyjna lokalizacja dzięki umiejscowieniu szkoły wyższej znacznie zyskuje na atrakcyjności. Przykładowo: w Krakowie wzięciem mogą się cieszyć mieszkania na Ruczaju w dzielnicy Dębniki, gdzie mieści się wiele obiektów Uniwersytetu Jagiellońskiego, m.in. wydział informatyki i matematyki. Położenie nie jest centralne (około 5 – 6 km od Starego Miasta) a jednak będzie cieszyć się popularnością wśród żaków. Wzięcie mogą mieć również m.in. Grzegrzółki, gdzie zlokalizowany jest Uniwersytet Ekonomiczny.
W Warszawie, który jest największym ośrodkiem akademickim, warto postawić na lokalizacje na Śródmieściu ale także na Ochocie, Mokotowie czy Pradze Północ oraz Ursynowie. We wszystkich tych miejscach znajdują się wyższe uczelnie.
Żacy cenią też dobre skomunikowanie z resztą miasta, bliskość usług i miejsc rozrywki. Z pewnością będą ich interesować również mieszkania w centrum, choć wiele zależy od wysokości czynszu.

Emigranci zastąpią studentów?
Jeszcze do niedawna osoby uczące się na wyższych uczelniach były dominującą grupą najemców stancji i mieszkań w największych miastach w Polsce. Ciągle tak jest, ale jednak sytuacja się zmienia. Jeszcze kilka lat temu popyt na mieszkania studenckie znacznie przewyższał podaż, a żacy – zwłaszcza przed rozpoczęciem roku akademickiego – ostro rywalizowali o stancje. Dziś nic takiego nie ma już miejsca, a na rynku to właśnie studenci dyktują warunki.
Wszystko dlatego, że niejednokrotnie podaż przewyższa już popyt. Liczba osób studiujących w naszym kraju gwałtownie spada. W listopadzie 2015 roku na terenie Polski studiowało 1 mln 405 tys. osób. To o blisko 64 tys. studentów mniej niż w analogicznym okresie roku 2014. W ciągu 4 lat liczba studentów zmniejszyła się o 400 tysięcy. Liczba kandydatów na studia spadła natomiast o 15 proc. Kolejne kilkaset tysięcy żaków ubędzie z polskich uczelni w ciągu najbliższych 10 lat.
Negatywne tendencje demograficzne, takie jak spadek liczby ludności, emigracja, zmniejszająca się grupa osób młodych wchodzących na rynek pracy – mogą uderzyć w popyt na mieszkania pod wynajem. Pocieszające jest natomiast to, że w miejsce żaków coraz bardziej na znaczeniu jako grupa najemców zyskują obcokrajowcy – głównie Ukraińcy. Szacunki mówią nawet o milionie przybyszów z tego kraju, którzy obecnie pracują w Polsce. Dla wynajmujących mieszkań to świetna informacja. Popyt ze strony tej grupy odbiorców może zniwelować efekty negatywnych zjawisk demograficznych.


Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN