Sprzedając nieruchomość, na przykład mieszkanie albo dom jednorodzinny, musimy liczyć się z tym, że urząd podatkowy może zażądać daniny. Obecnie wynosi ona 19 procent od kwoty dochodu. Dotyczy to oczywiście nieruchomości, które są naszą własnością do 5 lat. Po tym czasie możemy sprzedać nasze mieszkanie albo dom jednorodzinny bez konieczności ponoszenia strat finansowych w postaci podatku. Niemniej jednak czasami dochodzi do sytuacji, kiedy nie możemy, lub zwyczajnie nie chcemy czekać ze sprzedażą nieruchomości. Co w takiej sytuacji? Jak ustrzec się przed fiskusem?

Wielu sprzedających nie wie, że o ile sprzedaż nieruchomości będącej w ich posiadaniu krócej niż 5 lat podlega opodatkowaniu, o tyle nie dotyczy to już samej zaliczki. Można więc swobodnie podpisać z kupującym umowę przedwstępną, w ramach której wpłaci on na rzecz sprzedającego część pieniędzy. Z przeniesieniem własności trzeba będzie oczywiście poczekać. Jak wspomnieliśmy powyżej, musi upłynąć 5 lat od momentu, kiedy nieruchomość stała się własnością sprzedającego. Okres ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość stała się jego własnością, a więc w praktyce okres ten będzie wynosił nieco ponad 5 lat.

Wracając więc do naszego rozwiązania w przypadku chęci dokonania wcześniejszej sprzedaży, wiemy już, że takie rozwiązanie jest bardzo korzystne dla sprzedającego. A jak to jest w przypadku nowego nabywcy? Dla niego taka transakcja z pewnością będzie niosła pewne ryzyko. Pomimo przekazania części pieniędzy za zakup nieruchomości, w dalszym ciągu nie jest on jej oficjalnym właścicielem. Na takiej operacji mogą więc ucierpieć jego finanse w sytuacji, kiedy w międzyczasie poszłoby do konfliktu ze sprzedającym. Aby zadbać o swoje finanse, kupujący powinien dopilnować, aby umowa przedwstępna sporządzona została w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji bowiem będzie on mógł dochodzić swoich roszczeń, czyli praw do przeniesienia własności nieruchomości, na drodze sądowej.
Kolejnym sposobem na to, aby kupujący uchronił swoje finanse w przypadku podpisywania ze sprzedającym tego rodzaju umowy przedwstępnej, jest przyjęcie wpłaty, jakiej dokona na poczet nabycia nieruchomości, nie jako zaliczkę, a jako zadatek. Wówczas, jeśli sprzedający wycofałby się z umowy przedwstępnej, musiałby zwrócić kupującemu wpłacone pieniądze. Co więcej, w przypadku kiedy sprzedający nie wywiąże się ze swoich obowiązków, kupujący może żądać zwrotu dwukrotnie większej kwoty. Jednak jeśli powód rozwiązania umowy wyniknie z winy kupującego, to zadatek przepadnie.
W przypadku zaliczki, jeśli któraś ze stron odstąpi od umowy, wpłacona kwota wróci do kupującego. Jeszcze na etapie podpisywania umowy przedwstępnej musi on więc zadecydować, jaką formą – zaliczka czy zadatkiem – chce chronić swoje finanse.

Jak widać wcześniejsza sprzedaż nieruchomości bez ponoszenia dodatkowych opłat ze strony sprzedającego, nie jest wcale trudna. Wymaga ona jednak poświęcenia większej ilości czasu na podpisywanie umów i uzgodnienia ze stroną kupującą. Z pewnością to właśnie nabywca, a nie sprzedający, musi liczyć się ze zwiększonym ryzykiem takiej transakcji. Jeśli jednak właściciel nieruchomości dojdzie do wniosku, że zależy mu na zwykłej transakcji, z natychmiastową sprzedażą i przeniesieniem prawa własności, będzie musiał odczekać 5 lat. W innym wypadku będzie musiał liczyć się z koniecznością dokonania opłaty w wysokości 19 procent od ceny sprzedaży nieruchomości.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN