Na początek podsumowania ostatnich 12 miesięcy wypada wspomnieć o tym, które prognozy się nie sprawdziły. Otóż – wbrew opiniom niektórych ekspertów – ceny mieszkań używanych nie spadły. Jeszcze w 2014 roku przewidywano, że w związku z rosnącym wkładem własnym kredytów, duża część kupujących zwróci się do programu MDM i rynku pierwotnego (wtedy jeszcze rynek wtórny nie był objęty dopłatami). Nic takiego jednak się nie stało.

Rynek wtórny oparł się konkurencji, dotowanego przez państwo budownictwa deweloperskiego i nie stracił na wartości. W 2015 roku ceny mieszkań pozostały stabilne. Zmiany cen są niewielkie. Rzadko kiedy przekraczają 100 zł na metrze kwadratowym. Obecnie średnie transakcyjne ceny w Warszawie wynoszą  około 7100 zł, w Krakowie 6100, w Poznaniu 5100 zł, we Wrocławiu 5260, a w Gdańsku 5111 zł.

W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 – 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji.

Według Analityków WGN, dane z sektora kredytowego mówią nam natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym.

Jakie mieszkania miały wzięcie? Oczywiście decydująca była lokalizacja. Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe.  Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością – tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią „średnie” mieszkania – dwa, góra trzy pokoje z kuchnią – od 40 do 60 mkw.

Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania – powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia – poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja.

Na rynku wtórnym domów jednorodzinnych na pewno bardzo ryzykowne jest obecnie inwestowanie w duże domy wielopokoleniowe, szczególnie budowane w latach 90. Polacy obecnie preferują domy stosunkowo małe – do 150 mkw. Ceny dużych obiektów, zwłaszcza postawionych w starszej technologii, muszą być mocno obniżone.

Jak już zostało wspomniane, końcówka roku w mieszkaniówce zdecydowanie należy do rynku wtórnego. Dopuszczenie mieszkań używanych do programu MDM przyniosło zaskakująco pozytywne efekty i rozruszało cały program.

Rynek wtórny został dopuszczony do MDM od września 2015. Już po pierwszych dwóch miesiącach funkcjonowania w ramach programu okazało się, że  będzie bardzo silnym konkurentem dla pierwotnego. Obecnie wysuwa się on na prowadzenie w MDM. 65 proc. wniosków złożonych we wrześniu i październiku dotyczyło właśnie mieszkań używanych. Zbiega się  to z rekordowym zainteresowaniem i liczbą złożonych wniosków.

Taki stan rzeczy nie powinien dziwić. Objęcie dopłatami mieszkań używanych w praktyce umożliwiło skorzystanie z państwowego programu mieszkańcom małych i średnich miast, gdzie deweloperzy budują bardzo niewiele, albo zgoła nic.  Co prawda w wiodących metropoliach (Warszawa, Kraków) z racji niskich limitów cenowych, dostępność  rynku wtórnego w MDM jest mała, ale w wielu innych miastach regionalnych do programu kwalifikuje się spory odsetek mieszkań używanych (m.in. około 50 proc. w Katowicach i Łodzi, ponad 20 proc. w Poznaniu).

Co nas czeka na rynku mieszkań używanych w przyszłym roku? Bardzo prawdopodobne jest, że popularność rynku wtórnego w MDM jeszcze wzrośnie. Przyczyni się do tego rosnący wkład własny kredytów (wyniesie min. 15 proc.), co skłoni klientów w większym stopniu do poszukiwania tańszych mieszkań używanych. Na niektórych lokalnych rynkach ceny takich nieruchomości mogą więc wzrosnąć.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN