Życie w budynku "z przeszłością” to marzenie niejednej osoby, poszukującej własnego mieszkania. Popularnością cieszą się tu przede wszystkim kamienice, gdzie łatwo znaleźć mieszkania przestronne, duże i z wysokimi sufitami. Klienci cenią też oczywiście sam „klimat” kamienicy i  jej wygląd, o ile jest wyremontowana. Zabytkowe, starsze nieruchomości to również oczywiście różnego rodzaju wille, posiadłości itp.

O czym warto pamiętać decydując się na zakup tego typu mieszkania? Na pewno – z racji czasu, który upłynął, warto dokładnie sprawdzić dokumentację, stan wszelkich instalacji itp. Trzeba pamiętać o tym, że mieszkania tego typu mają też bardzo określone wady – nierzadko są to budynki zrujnowane, brak jest centralnego ogrzewania, co skazuje mieszkańców na konieczność palenia w piecach. Zdarza się też, że lokale są pozbawione toalet wewnątrz. Tak ciągle jeszcze bywa choćby we Wrocławiu.

Mimo to, rozpiętość cenowa metra kwadratowego jest bardzo duża. Dużo niższe od rynkowych stawki osiągają mieszkania do remontu, których nie brakuje, z drugiej strony zdecydowanie powyżej średnich rynkowych są ceny metra kwadratowego w kamienicach gruntownie odremontowanych, atrakcyjnych wizualnie, zabytkowych – zwłaszcza w dobrych lokalizacjach – miejscach turystycznych czy na starówkach dużych miast. Tego typu nieruchomości bywają łakomym kąskiem dla inwestorów.

Podobnie bywa z nieruchomościami typu dworki i wille. Część z nich odrestaurowana i przystosowana do nowej funkcji (np. hotelowej) zyskuje bardzo duże wyceny, część – gdzie budynki są ruinami, jest wyceniana dumpingowo i widać, że oferent nastawia się na klienta poszukującego po prostu atrakcyjnego gruntu, gdzie nieruchomość jest wyłącznie dodatkiem.

Należy też pamiętać, że obiekty sprzed wielu dziesięcioleci mogą być objęte ochroną konserwatora zabytków. Ma to swoje plusy i minusy. Mieszkaniec takiego budynku nie będzie mógł bez zgody konserwatora dokonać żadnych istotnych zmian, przeróbek, remontów. Z drugiej strony – prace zaakceptowane przez konserwatora mogą być dofinansowane z państwowej kasy.

Jak już powiedzieliśmy – rozpiętość cen lokali w starych kamienicach czy też zabytkowych willi jest bardzo duża. Przykładów należy szukać w miastach, gdzie całe kwartału ulic posiadają zwartą zabudowę kamienic.

 Tak jest m.in. we Wrocławiu. Znajdziemy tu zarówno odrestaurowane zabytkowe budynki w prestiżowych lokalizacjach, jak i mieszkania w kamienicach o niekoniecznie dobrym stanie.

Wśród tych pierwszych będzie choćby lokal 80. metrowy na samym wrocławskim Rynku, w kamienicy Pod Starą Szubienicą, której historia sięga XVI wieku. Za dwupoziomowy lokal właśnie w tym budynku, z piękną odrestaurowaną elewacją, w samym centrum miasta oferent oczekuje 700 tys. zł, co daje 8750 zł / m kw. Inna podobna oferta, to również mieszkanie w zabytkowej kamienicy, gruntownie odrestaurowanej, w bliskim sąsiedztwie rynku – cena wynosi 8200 zł/ m kw.

Na drugim biegunie mamy mieszkania takie jak lokal w kamienicy z lat 30. ubiegłego wieku, w dzielnicy Śródmieście w cenie 4400 zł za metr czy też inne – w tej samej lokalizacji, w kamienicy z 1903 roku  w cenie 3770 zł za metr. Wszystkie te oferty dotyczą kamienic starych, niewyremontowanych – co, jak widzimy, przekłada się automatycznie na niższe wyceny. Stawki te są też zdecydowanie niższe od średnich cen dla całego wrocławskiego rynku wtórnego (w WGN – 6150 zł/ m kw.).

Mieszkania w starym budownictwie to też oczywiście wille i rezydencje. Ten segment rynku wtórnego, choć jest bardzo interesujący, jest jednocześnie w Polsce słabo rozwinięty, z małą liczbą ofert.

Rozpiętość cenowa jest bardzo duża. Dla przykładu – wśród najtańszych ofert – znajdziemy zabytkową posiadłość z okolic Kłodzka. Obiekt jest w fatalnym stanie – oferta skierowana do inwestora, który byłby skłonny go odrestaurować. Za 100 m kw. budynku na działce o powierzchni 600 m kw. sprzedający oczekuje tylko 99 tys. zł. To jedna z najniższych wycen w tym segmencie nieruchomości w WGN.

Z drugiej strony napotykamy takie obiekty, jak rezydencję w Zdzieszowicach na Opolszczyźnie, z 2 poł XIX wieku, odrestaurowaną w cenie ponad 2 mln zł. Inny przykład to dworek z miejscowości Żabickie na Podlasiu. Nieruchomość przeszła gruntowny remont, cechuje ją wysoki standard i dogodne położenie w atrakcyjnym przyrodniczo terenie – cena za 600 m kw. wynosi 3,5 mln zł.

Oczywiście przegląd ofert pokazuje, że raczej zwykły Kowalski nie będzie mógł sobie pozwolić na kupno rezydencji czy dworku. Takie nieruchomości – zwłaszcza te po gruntownym remoncie – są skierowane do klienta inwestycyjnego.

Przeciętnemu kupującemu, pragnącemu mieszkać w lokalu „z historią”, pozostaje więc wybór spośród kamienic. Jak już powiedzieliśmy – ceny są bardzo zróżnicowane. Co jednak również ważne w przypadku tych nieruchomości: należy dokładnie przekalkulować koszty ogrzewania, które w kamienicach mogą być różne. Sporo mieszkań w tych budynkach nadal ma piece kaflowe, są też systemy ogrzewania prądem (z reguły znacznie droższe), a z kolei nie wszędzie dociera sieć miejska. Analiza kosztów ogrzewania może być bardzo istotna, zwłaszcza w obliczu zmian na tym polu i zbliżającego się zakazu opalania węglem, co może generować dodatkowe koszty w postaci konieczności wymiany instalacji.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN