Biura WGN
CENTRALA WGN
- Rekordowo niskie stopy procentowe, rosnące pensje, ogólna poprawa sytuacji materialnej Polaków – wszystko to ma swoje przełożenie na wzrost popytu na nieruchomości. Obserwujemy też wyraźny wzrost zakupów w celach inwestycyjnych. Nie powinno to dziwić. Klientów zachęca bardzo dobra rentowność najmu, jego większa zyskowność niż lokowanie pieniędzy w bankach, czy np. w obligacjach skarbowych. Dodatkowo nieruchomości postrzegane są jako inwestycje bezpieczne w długim terminie, które i tak będą zyskiwać na wartości. Wszystko to pcha do zakupów inwestycyjnych. Wolumen takich transakcji rośnie, czego symptomem jest wyraźny wzrost zakupów dokonywanych za gotówkę, bądź z dużym wkładem własnym – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.
- W największych miastach tacy inwestorzy poszukują okazji, a więc mieszkań sprzedawanych nieco poniżej swojej wartości i potencjału, równocześnie takich, które będą się cieszyć wzięciem na rynku najmu. Są to najczęściej mieszkania dwupokojowe, stosunkowo małe – do 55 mkw. - jako najłatwiejsze do wynajęcia. Ci, którzy kupują mieszkania duże pod wynajem, najczęściej nastawiają się na wynajem poszczególnych pokoi. Taka formuła może być znacznie bardziej zyskowna, niż wynajem całego mieszkania „na raz”, ale jednocześnie wymaga ona większego nakładu pracy i wiąże się – zazwyczaj – z częstszą rotacją najemców. Jeśli chodzi o lokalizacje – na celowniku inwestorów w największych miastach są zazwyczaj centra ewentualnie dzielnice sąsiadujące z centrum, jako tzw. pewniaki na tym rynku. Pod uwagę brane są generalnie nieruchomości w promieniu do 5 km od ścisłego centrum. Jednym z warunków jest tutaj oczywiście dobre skomunikowanie. Na plus lokalizacji pod wynajem będą działać również takie elementy, jak m.in. sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, uczelni wyższych, centrów handlowych, miejsc rozrywki – dodaje prezes Grupy WGN.
Ogólna sytuacja na rynku mieszkaniowym
Zanim przejdziemy do opisu oferty i cen w poszczególnych miastach, kilka zdań poświęćmy jeszcze spojrzeniu na rynek ogólnie – najważniejszym tendencjom i zmianom, jakie się dokonały w mijającym roku.
Przede wszystkim utrzymała się bardzo wysoka koniunktura. Mamy do czynienia z umocnieniem trendu, który był widoczny już w roku 2016.
Jest bardzo prawdopodobne, że na mieszkaniowym rynku pierwotnym pobity zostanie ubiegłoroczny rekord w zakresie liczby transakcji. Przypomnijmy, że w zeszłym roku deweloperzy w największych miastach sprzedali ponad 65 tysięcy nowych mieszkań. W tym roku najprawdopodobniej będzie więcej. Z danych pośredników WGN wynika, że wzmożona sprzedaż przełoży się również na świetne wyniki na rynku wtórnym.
Jeśli chodzi o mieszkania nowe – dotychczas deweloperzy równoważyli bardzo duży popyt odpowiednio wielką podażą, stąd szeroko rozwinięty front robót, z którymi mamy do czynienia. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że od stycznia do końca września 2017 oddano już ponad 60 tysięcy mieszkań na sprzedaż. To bardzo wysoki wynik. Względem tego samego okresu z roku 2016 podaż wzrosła o blisko 15 proc. Firmy rozpoczęły budowę blisko 80 tysięcy mieszkań, co stanowi liczbę aż o 26 proc. wyższą niż w tym samym okresie rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę pozwoleń na budowę – ta wyniosła ponad 98 tysięcy i jest blisko o 30 proc. wyższa niż rok wcześniej!
Wszystko wskazuje jednak na to, że podaż nowych mieszkań zaczyna jednak nie nadążać za za popytem, co przekłada się na wyraźniejszy niż do tej pory wzrost cen nieruchomości. Wiele wskazuje na to, że kończy się okres stosunkowo tanich mieszkań, czy też chociaż stabilnych cen. W tym roku stawki rosły bardziej dynamicznie niż do tej pory. Na rynku pierwotnym najwyższe wzrosty cen odnotowano w Szczecinie (średnia cenowa z III kw. 2017 wyniosła niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast nowe mieszkania w ciągu 12 miesięcy - od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 - podrożały o 8 proc.
Na rynku wtórnym najszybciej drożały mieszkania na sprzedaż w Łodzi (o ponad 11 proc. w ciągu roku) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast o około 10 proc. Przykładowo – we Wrocławiu w III kw. 2016, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5300 zł/mkw. W III kw. 2017 było to już 5700 zł/mkw.
- Wszystko wskazuje na to, że mieszkania będą drożeć w przyszłym roku. Jeśli się utrzyma popyt, a wiele na to wskazuje, skończy się okres stabilizacji cenowej na rynku nieruchomości. Prawdopodobnie w przyszłym ceny będą rosły znacznie szybciej, co w końcu skończy się podniesieniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Taka sytuacja uderzy w rentowność rynku najmu i ogólnie w popyt. Nie wiemy jednak kiedy taka decyzja zostanie podjęta. Niewykluczone, że stanie się to pod koniec przyszłego roku – takie sygnały docierają z RPP – ale czy tak się stanie – zobaczymy. Istnieje obawa, że przy bardzo rozwiniętym froncie robót, ewentualna seria podwyżek stóp procentowych mogłaby wyhamować koniunkturę i spowodować nadpodaż. Na razie jednak za szybko, by stwierdzić, czy z takim scenariuszem będziemy mieć do czynienia – komentuje Leszek Michniak.
Typ mieszkania na sprzedaż z rynku wtórnego, a cena
Na wycenę nieruchomości na rynku wtórnym wpływ ma oczywiście lokalizacja i standard obiektu. Wysokie wyceny uzyskują mieszkania sprzedawane w ścisłych centrach miast, dzielnicach prestiżowych o willowym i rekreacyjnym charakterze oraz obszarach sąsiadujących z centrum. Znacznie ma jednak również rodzaj budownictwa.
Z danych analityków WGN wynika, że najdroższe są mieszkania w tzw. nowym budownictwie a więc nieruchomości, które określilibyśmy jako nie starsze niż maksymalnie 10 lat. Posiadają więc one zazwyczaj wszelkie funkcjonalności nowoczesnych osiedli. Standardem są windy w budynku, często parking podziemny, ogrodzenie, monitoring, dodatkowe powierzchnie w inwestycjach o podwyższonym standardzie (np. siłownia, sauna). Nowe budownictwo cechuje się też wyższą jakością części wspólnych – lepszym wykończeniem i większą estetyką klatek schodowych, podwórek, placów zabaw.
- Dla kupujących to dobre rozwiązania dlatego, że mieszkania kilkuletnie są zazwyczaj nieco tańsze od nowych albo w tej samej cenie, natomiast klient dostaje ten sam standard nieruchomości a dodatkowo nie musi poświęcać kolejnych pieniędzy na wykończenie, tak, jak byłoby to w przypadku mieszkania całkiem nowego w standardzie deweloperskim – komentuje Leszek Michniak.
Dość wysokie wyceny na rynku wtórnym uzyskują też mieszkania w budownictwie przyciągającym uwagę niebanalną architekturą i historią. Chodzi o obiekty o charakterze zabytkowym. W największych miastach są to zazwyczaj przedwojenne kamienice położone w centrum bądź na obrzeżach. Obecnie takie nieruchomości mają duże wzięcie. Klienci doceniają specyficzny klimat kamienic – wysokie sufity, grube mury, duże okna itp. Nieruchomości tego typu mogą być więc bardzo drogie, jednak warunkiem jest, by miały względnie dobry stan techniczny. Najdroższe są oczywiście mieszkania w kamienicach po rewitalizacjach. Z kolei lokale mieszkalne w budynkach zapuszczonych, nieremontowanych przez wiele lat itp. nawet pomimo dobrych lokalizacji będą sprzedawane po niższej cenie.
- Nie znaczy to, że nie jest to oferta warta uwagi. Wręcz przeciwnie. Takie mieszkania są na celowniku inwestorów. Ci którzy myślą o rynku najmu szukają przede wszystkim nieruchomości o obniżonych cenach, ale w dobrych lokalizacjach – tłumaczy Leszek Michniak.
Tańszą ofertą mieszkaniową są również z całą pewnością bloki z wielkiej płyty. Z danych analityków WGN wynika, że stawki za takie nieruchomości są zazwyczaj przecenione o około 7 do 10 proc. względem cen średnich, choć nie dotyczy to bardzo dobrych lokalizacji, a należy pamiętać, że w okresie PRL wielka płyta była realizowana praktycznie na terenie całych miast, także jako plomby w zabudowie w centrach. Warto też wspomnieć, że mimo przypisywania tego typu budownictwu wielu wad, cieszy się ono ciągle bardzo dużym wzięciem. Jest wręcz najpopularniejszym typem zabudowy na rynku wtórnym i nie wynika to wyłącznie z nieco niższych cen. Klienci mając do wyboru lepiej zlokalizowane osiedla z wielkiej płyty, a nowe osiedla deweloperskie na peryferiach, nieomal w szczerym polu, często decydują się na to pierwsze rozwiązanie. Tzw. blokowiska nie cierpią na braki infrastrukturalne itp. z czym zmagają się właściciele nowych mieszkań na obrzeżach miast. Należy też dodać, że wielka płyta poprawiła swą jakość i estetykę. Spółdzielnie i wspólnoty inwestują w modernizację i adaptację do tego typu budownictwa niektórych nowych rozwiązań.
Rynek wtórny mieszkań w największych miastach – grudzień 2017
WARSZAWA
Mieszkania w stolicy naszego kraju są najdroższe. Średni poziom cen na rynku wtórnym dla stolicy wynosi aktualnie 7400 zł/mkw. Stawki są jednak bardzo mocno zróżnicowane w zależności od dzielnicy. Na Śródmieściu średni poziom cen to około 10 – 11 tys. zł/mkw. 8-9 tys. zł/mkw. to stawki z Mokotowa, bliższej Woli, Pragi – Południe. Z kolei do najtańszych dzielnic należą rejony peryferyjne takie jak Białołęka, Wawer, Bielany, także Targówek na Pradze – Północ. Tu częściej można spotkać oferty w cenach nawet poniżej 6000 zł za metr kwadratowy.
Jeśli chodzi o segment apartamentów – na mieszkaniowym rynku wtórnym na Śródmieściu mieszkania o podwyższonym standardzie w kamienicach zazwyczaj są wyceniane na około 13 – 14 tys. zł/mkw.
KRAKÓW
Średnio za mieszkania używane na sprzedaż płaci się w Krakowie około 6400 zł/mkw. W centrum przeciętne stawki za bardzo dobrze położone nieruchomości w kamienicach w dobrym stanie sięgają około 9 – 10 tysięcy. Do drogich lokalizacji należą dzielnice okalające centrum oraz dzielnice willowe – wymienimy tu Olszę i Wolę Justowską oraz Krowodrzę, Prądnik Czerwony czy Kazimierz. W tych lokalizacjach częściej spotykamy też nieruchomości o podwyższonym standardzie i apartamenty. Za takie mieszkania na Kazimierzu czy Starym Mieście płaci się po kilkanaście tysięcy złotych za metr. Przykładowa oferta to 50 – metrowy apartament na Starym Mieście wyceniony na blisko 700 tysięcy złotych.
Do najtańszych lokalizacji należy natomiast Nowa Huta także Bronowice, Bieżanów – Prokocim i inne rejony peryferyjne miasta. Tańsze są także duże blokowiska – np. Kurdwanów. W tych rejonach Krakowa częściej spotykamy wyraźnie obniżone ceny, nawet poniżej 4500 zł/mkw.
WROCŁAW
Średnie stawki na rynku wtórnym mieszkań w stolicy Dolnego Śląska wynoszą około 5800 zł/mkw. W centrum oczywiście jest znacznie drożej. Przeciętne ceny na Starym Mieście kształtują się na poziomie 8-9 tys. zł/mkw., jeśli ktoś jednak chciałby mieszkać np. w kamienicy bezpośrednio przy płycie Rynku powinien liczyć się z wycenami na poziomie nawet kilkunastu tysięcy złotych od metra. Podwyższone ceny mają generalnie mieszkania na sprzedaż w promieniu około 3 km od Rynku. Do popularnych i dość drogich dzielnic (jednak oferta mieszkaniowa jest tam zróżnicowana, podobnie ceny) należą m.in. Krzyki, Oporów, na północy miasta Zacisze, Biskupin. Znacznie tańsze są niektóre osiedla z wielkiej płyty – zwłaszcza Kozanów. Generalnie średnie ceny za mieszkania na blokowiskach wynoszą około 4800 – 5300 zł/mkw. Tanie rejony miasta to peryferie, takie jak Psie Pole, Kiełczów, Leśnica, Księże. Tu ceny przeciętne wynoszą około 4500 – 5500 zł/mkw.
POZNAŃ
Około 5400 zł/ mkw. płaci się obecnie przeciętnie za używane mieszkania w Poznaniu. Stolica Wielkopolski to nieco tańszy rynek niż Kraków czy Wrocław, głównie dlatego, że nie rozwinięta jest tak dobrze oferta z segmentu premium. Generalnie jednak do najdroższych poznańskich lokalizacji mieszkaniowych należą Stare Miasto, Winogrady, Piątkowo, Strzeszyn. Przeciętne stawki spotykamy na Grunwaldzie, natomiast nieco taniej jest na Nowym Mieście. Mało popularny jest natomiast Dębiec, Łazarz, Jeżyce czy Szczepankowo. Jak już wspomnieliśmy – Poznań nie ma bardzo rozwiniętego segmentu mieszkań premium. Ceny nawet w bardzo dobrych lokalizacjach nie są tu aż tak wygórowane jak we Wrocławiu czy w Krakowie. Przykładowo – milion złotych to cena za 144 metrowy apartament w ścisłym centrum, w kamienicy oddalonej zaledwie o 50 metrów od Starego Rynku. Choć cena całości w tym przypadku jest wysoka, to jednak stawka za metr kwadratowy wynosi nieco ponad 6000 zł.
GDAŃSK
Średnie stawki za mieszkania używane w Gdańsku wynoszą obecnie 6000 zł/mkw. Oczywiście znacznie drożej będzie w centrum, na starówce i w jej okolicach. Dużą popularnością cieszą się: Przymorze, Zaspa, Żabianka, Wrzeszcz. Atrakcyjność tych rejonów miasta wynika przede wszystkim z niezłego położenia – blisko ścisłego centrum a także wzdłuż Szybkiej Kolei Miejskiej. Do zalet na pewno zaliczymy też bliskość bałtyckich plaż w przypadku Przymorza czy też Zaspy. W tych rejonach miasta ceny mieszkań używanych na sprzedaż są najczęściej nieco podwyższone. Na drugim biegunie jest m.in. stosunkowo mało popularna Orunia. Taniej jest też na Rębowie. Niższe ceny dotyczą również takich rejonów jak Łostowice, Maćkowy i na Jasieniu. W tych lokalizacjach częściej spotykamy oferty mieszkań w cenach nawet poniżej 4000 zł/mkw. za nieruchomości do remontu. Średni poziom cen wynosi natomiast około 4500 zł.
Jeśli chodzi o segment apartamentowy – generalnie można wyróżnić dwie wiodące lokalizacje. Są to przede wszystkim: Stare Miasto oraz rejony w pasie nadmorskim. Ceny mogą być bardzo wygórowane. Przykładowo: za 44 metrowy apartament w nowym budynku w lokalizacji Brzeźno, zaledwie około 500 metrów od morza trzeba będzie zapłacić blisko 650 tys. zł. Tu stawka wynosi niecałe 15 tys. zł/mkw.
ŁÓDŹ
Na tle pozostałych miast, łódzki rynek wtóry wyróżnia się zaskakująco niskimi cenami, choć trzeba przyznać , że stawki rok do roku wzrosły tu o ponad 10 proc. Mimo to nadal jest bardzo tanio. Wg NBP obecnie średnio za mieszkania w Łodzi płaci się niecałe 3800 zł/mkw. Najdroższe lokalizacje to oczywiście rejon centrum, Śródmieście, także Polesie. Droższa może być też Łódź Górna. Z kolei najtańszych mieszkań powinniśmy szukać w dzielnicach peryferyjnych oraz na dużych blokowiskach. Nieco tańszy może być Widzew i Bałuty.
Łódź nie ma wysoko rozwiniętego segmentu nieruchomości premium – co może być zaletą dla inwestorów. Tutaj nawet bardzo dobrze zlokalizowane mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty nie zyskują bardzo wysokich wycen. Przykładem może być oferta apartamentu z samego centrum, z rejonu ulicy Piotrkowskiej, gdzie 45 metrową nieruchomość o wysokim standardzie wystawiono na sprzedaż za 270 tys. zł, co daje niską jak na centralną lokalizację stawkę wynoszącą 6000 zł/mkw
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
znajdź mieszkanie na sprzedaż w WGN
znajdź mieszkanie na sprzedaż w Warszawie w WGN
sprawdź mieszkanie na sprzedaż w Krakowie w WGN
znajdź mieszkanie we Wrocławiu na sprzedaż w WGN
sprawdź mieszkanie w Poznaniu na sprzedaż w WGN
