Raport cenowy z lipca 2017 należy rozpocząć od stwierdzenia, że podobnie jak w innych dużych miastach, także we Wrocławiu mamy do czynienia ze stabilizacją cenową. Trwa ona już od kilku lat. Stawki w istotny sposób się nie zmieniają Z analiz WGN wynika, że średnio za mieszkania używane we Wrocławiu płaci się obecnie 5200 – 5600 zł/mkw. Wg NBP aktualna średnia cenowa to około 5400 zł/mkw na rynku wtórnym i 6130 na rynku pierwotnym. To dane za I kw. 2017. Porównanie cen rok do roku pokazuje nawet, że stawki nieznacznie zmalały – względem I kw. 2016 o 100 zł/mkw. na rynku pierwotnym i 90 zł na rynku wtórnym.

Najtańsze lokalizacje i typy budownictwa

Jeśli chodzi o relację cen i typów budownictwa możemy powiedzieć, że najniżej obecnie wyceniane są mieszkania w budynkach powojennych – w kamienicach z lat 50 – 60' ubiegłego wieku, o ile nie wyróżnia ich dobra lokalizacja. Tanie są też mieszkania w zabytkowych, przedwojennych kamienicach, jeśli budynek kwalifikuje się do remontu. Niższe wyceny dotyczą też wielkiej płyty, ale nie zawsze. Dobrze zlokalizowane bloki mogą być wyceniane wysoko. Najwyższe stawki natomiast spotykamy w przypadku nowego budownictwa i atrakcyjnych nieruchomości typu kamienica, po generalnych remontach.

Jeśli chodzi o najtańsze lokalizacje – tu nic się nie zmienia. Stawki w przedziale 4,5 – 5 tys. zł/mkw. spotkamy najczęściej w północnych rejonach miasta takich jak m.in. Psie Pole, Sołtysowice. W południowej części Wrocławia do najtańszych osiedli należy m.in. Brochów i Księże. W zachodniej części będą to dalsze rejony dzielnicy Fabryczna - m.in. Złotniki, Stabłowice i Leśnica. Ceny nieruchomości w tych rejonach zazwyczaj kształtują się na poziomie około 4,5 – 5,5 tys. zł, choć częściej niż w innych rejonach Wrocławia, można napotkać oferty przecenione, ze stawkami nawet poniżej 4,5 tys. zł.

Wokół szerokiego centrum miasta

Przeciętne ceny w przedziale 5,5 – 6 tys. spotkamy w rejonach oddalonych od centrum o ponad 2 – 3 km. Nieco drożej jest natomiast w dzielnicach, które ze względu na ciekawą architekturę, ciszę, zieleń, bliskość rzeki zyskały charakter zielonych enklaw Zaliczymy tu m.in. Zacisze, Karłowice, Biskupin.

Jeśli chodzi o duże osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty, które spotykamy głównie na południu (Gaj) oraz zachodzie (Popowice, Nowy Dwór, Gądów, Pilczyce), tu ceny wynoszą przeciętnie około 5200 – 5500 zł/mkw. Nieco tańszym osiedlem jest Kozanów, gdzie częściej spotyka się mieszkania w obniżonych cenach, nawet poniżej 5 tys. zł za metr kwadratowy. Może to wynikać z niezbyt dobrej opinii związanej z zalaniem tego osiedla w czasie powodzi w 1997 roku i późniejszym podtopieniem w 2010 r.

Szerokie centrum miasta

Szerokie centrum miasta to obszar Wrocławia ciągnący się w promieniu około 3 - 4 km od ścisłego centrum. Chodzi o obszar na południe od Rynku, wzdłuż fosy miejskiej, do ulicy Piłsudskiego. Nieco podwyższone stawki obejmują większy obszar – do około 3 – 4 km od Rynku na Południe i zachód – a więc bliskie Krzyki – ulica Powstańców Śląskich mniej więcej do skrzyżowania z Hallera i bliską Fabryczną – do skrzyżowania z ulicą Strzegomską. Jest to obszar gwarantujący łatwe i szybkie dotarcie do ścisłego centrum, co ma swoje przełożenie na ceny. Ceny są tu podwyższone. Wynoszą średnio 6 – 7 tys. zł.

W promieniu 3 km od Rynku, na północ, mieści się też duża dzielnica Śródmieście, ale specyfika tego rejonu, z uwagi na charakter zabudowy, jest nieco inna. Śródmieście to wrocławska dzielnica przedwojennych kamienic, których jest tu najwięcej. Ceny za takie nieruchomości cechuje duże zróżnicowanie. W kamienicach o złym stanie ogólnym znajdziemy mieszkania przecenione. Z drugiej strony – jeśli kamienica jest wyremontowana, automatycznie mieszkania tam znacznie zyskują na wartości. Podobnie ma się rzecz z nowym budownictwem w tej lokalizacji, co potwierdza jej atrakcyjność. Dla przykładu – dwupoziomowy apartament na Śródmieściu, w nowej plombie między kamienicami wyceniono na 7000 zł/mkw. Za 75 mkw. należy zapłacić 530 tys. zł.

Ścisłe centrum

To oczywiście najdroższa i najbardziej prestiżowa wrocławska lokalizacja, zarazem jedna z najdroższych w Polsce. Jeśli ktoś chciałby zamieszkać bezpośrednio w Rynku, za apartament w zabytkowej kamienicy przy płycie Rynku będzie musiał zapłacić nawet około 14 tys. zł. 58 – metrowe mieszkanie w tak prestiżowej lokalizacji to wydatek ponad 800 tys.

W bocznych uliczkach odchodzących od Rynku jest już nieco taniej, co nie znaczy, że tanio. Przykładowa oferta to trzypokojowe, 67 – metrowe mieszkanie w kilkunastoletniej plombie między zabytkowymi kamieniczkami starówki. Taka nieruchomość to koszt rzędu 600 tys. zł. Stawka za metr kwadratowy przekracza 9 tys. Inna, przykładowa oferta ze Starego Miasta, to mieszkanie w nowym budownictwie (rok 2001) w sąsiedztwie Starówki, wycenione na 660 tys. zł, za 76 mkw., a więc po 8500 zł za metr.

Prognozy

Co dalej z cenami nieruchomości we Wrocławiu. Co prawda niewiele wskazuje, że miałyby one dynamicznie iść w górę, natomiast inwestycja w Stolicy Dolnego Śląska obecnie może być świetnym posunięciem z uwagi na rozwinięty rynek najmu. Duże zapotrzebowanie na mieszkania, wzmagane przez obcokrajowców, sprawia, że z wynajmem nie powinno być większego problemu niezależnie od rejonu miasta. Obecnie stopy zwrotu z wynajmu mieszkań we Wrocławiu szacuje się na około 5 proc. rocznie.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN