Inwestycja w mieszkanie - radzimy czym się kierować

Spis treści:
Inwestycja w mieszkanie - czy to się opłaca?
Lokalizacja
Mieszkania do remontu
Wielkość lokalu i liczba pokoi
Typ budownictwa i jakość budynku
Koszty i media
Standard nieruchomości

Inwestycja w mieszkanie - czy to się opłaca?

Potocznie sądzi się, że inwestycja w mieszkanie jest bezpieczna. Nieruchomości zachowują włożony kapitał, ich wartość w dłuższej perspektywie rośnie – chociażby ze względu na wzrost kosztów budowy. Poza tym nieruchomości pozwalają czerpać zyski z wynajmu.

Takie jest powszechne przekonanie. Nieruchomość z czasem i tak przyniesie nam profity. Czy jednak rzeczywiście? Ostatnie 10 lat pokazało nam, że rynek ten wcale nie musi być tak pewny, jak się sądzi. Nie jest wolny od baniek cenowych i potężnych zmian koniunkturalnych

Na własnej skórze przekonali się o tym ci, którzy kupowali mieszkania w okresie 2006 – 2008. Był to czas po wejściu do Unii Europejskiej, gdy Polacy zaczęli szybciej się bogacić. Na tym tle zawiązał się mocny popyt na nieruchomości, wzmagany łatwo dostępnymi kredytami mieszkaniowymi we frankach szwajcarskich. Były one przedstawiane jako kredyty stabilne, z niskim ryzykiem kursowym. Szeroka akcja reklamowa banków i deweloperów zrobiła swoje. Obywatele rzucili się po kredyty i nowe mieszkania. Popyt w krótkim czasie znacznie przewyższył podaż. W efekcie nieruchomości zaczęły bardzo szybko drożeć.
Dobrze pokazują to dane NBP. Przykładowo: w IV kw. 2006 średnie ceny nowych mieszkań na rynku warszawskim wynosiły 6180 zł, w I kw. 2008 roku było to już ponad 8500 zł/mkw.! A więc w ciągu 15 miesięcy ceny w stolicy wzrosły aż o ponad 2000 zł za metr kwadratowy! Podobne wzrosty notowano wówczas także na innych rynkach. Mieszkania drożały nieomal z miesiąca na miesiąc. Klienci w obawie, że będzie już tylko drożej, przyspieszali decyzje o kupnie nieruchomości. W ten sposób scenariusz, którego się obawiali, rzeczywiście się realizował.

Tak rosła bańka cenowa, aż do roku 2009, kiedy to ogólnoświatowy kryzys uderzył także w polski rynek nieruchomości. Kurs franka zaczął rosnąć, drastycznie pogorszyły się warunki kredytowania. Ceny mieszkań zaczęły spadać.

Jak bardzo? Z danych NBP wynika, że na rynku warszawskim od szczytu górki cenowej, który przypadał na II kw. 2008, gdy za nowe mieszkania płaciło się średnio 8600 zł, najniższą wartość ceny uzyskały w IV kw. 2012. W tamtym okresie metr kwadratowy na rynku pierwotnym kosztował 6400 zł, a więc w ciągu 4 lat ceny spadły o ponad 2000 zł/mkw.

Na rynku wtórnym głębokość przeceny była jeszcze większa. W III kw. 2007 używane mieszkania w stolicy kosztowały ponad 9100 zł/mkw. W pierwszym kwartale 2013 średnie stawki wyniosły niecałe 6700 zł. Była to najniższa wartość w notowaniach. Mieszkania staniały o 26 proc.

Co prawda , zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym nastąpiło później odbicie, ale stawki ciągle jeszcze nie wróciły do poziomów ze szczytu górki cenowej. W ten sposób nieruchomości wielu ludzi, którzy kupowali 9 – 10 lat temu są mniej warte niż w momencie dokonywania transakcji. Takie osoby są w trudnej sytuacji. Ewentualna sprzedaż mieszkania może być realizacją straty, a uzyskane środki mogą nie pozwolić na pokrycie zobowiązania kredytowego, zwłaszcza w przypadku osób, które kredytowały się na niekorzystnych warunkach. Dotyczy to nie tylko tzw. frankowiczów, ale także ludzi, którzy kupowali nieruchomości za kredyty złotowe. Przypomnijmy, że 10 lat temu w ofercie banków były np. kredyty na 50 lat, na 110 proc. wartości nieruchomości. Osoby, które zaciągnęły takie zobowiązanie, obecnie spłacają głównie odsetki.

Dziś mieszkania co prawda drożeją, ale bardzo powoli. Skala wzrostu jest na tyle minimalna, że właściwie można mówić o stabilizacji cenowej na rynku mieszkaniowym. Ludzie, którzy kupili na szczycie górki są więc skazani na czekanie. Jeśli mają dalsze plany mieszkaniowe, a chcieliby się pozbyć zobowiązania kredytowego, jedynym, choćby częściowym, wyjściem z sytuacji jest wynajem. Na szczęście obecnie panuje dobra koniunktura na rynku najmu. Duży popyt na lokale na głównych rynkach powinien gwarantować znalezienie lokatorów.

- Oczywiście pod warunkiem, że nieruchomość jest atrakcyjna dla najemców. „Lekcja” sprzed 10 lat pokazuje, że wbrew obiegowemu przekonaniu rynek nieruchomości wcale nie jest takim „pewniakiem”, za jakiego się go uważa. Dlatego kupujący – niezależnie czy kupuje na własny użytek, czy w celach inwestycyjnych, powinien tak wybrać nieruchomość, by dawała ona szansę zarobku, czyli szukać mieszkania dobrego pod ewentualny wynajem – tłumaczy Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Pierwszy krok przy inwestycji w mieszkanie? Sprawdź lokalizację!

To słowo klucz, które powinien zapamiętać każdy kupujący. Nie ma chyba ważniejszego czynnika, w przypadku inwestycyjnego zakupu nieruchomości, niż lokalizacja. Jest ona najważniejszym elementem, jeśli chodzi o rynek najmu. Ma również niebagatelny wpływ na przyszłą wartość mieszkania.

Jakie lokalizacje są najlepsze? Na takie pytanie brak jednoznacznej odpowiedzi. Jeśli planujemy wynajmować mieszkanie, wiele zależy od tego, w jakiego klienta „celujemy”. Jeśli np. chcielibyśmy wynająć nieruchomość rodzinie z dziećmi, istotne może być np. sąsiedztwo żłobka, szkoły, szpitala w okolicy, także terenów zielonych. Jeśli celujemy w studentów, bardziej liczy się dobre połączenie z centrum miasta, sąsiedztwo uczelni wyższych, atrakcyjna okolica pod względem oferty rozrywkowej itp.

Chcąc zarabiać na wynajmie powinniśmy postawić na ośrodek, który przyciąga nowych ludzi, gdzie zapotrzebowanie na nieruchomości jest wysokie. O tym świadczą pośrednio same ceny. Najdroższe rynki mieszkaniowe w Polsce to zarazem miasta największe (poza Łodzią, gdzie ceny są znacznie niższe) – takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań. Te pięć ośrodków ma ceny transakcyjne na poziomie powyżej 6000 zł/mkw. W Warszawie jest to powyżej 7000 zł.

Jeśli chodzi o zachowanie wartości nieruchomości, obserwacje analityków WGN potwierdzają jedną prawidłowość. Najbardziej odporne na wahania koniunktury są mieszkania położone najlepiej – czyli w centrach miast. Im bliżej centrum, tym oczywiście drożej. Przegląd ofert pokazuje jednak, że takie nieruchomości raczej nie tracą na wartości.

- Na rynku wtórnym mieszkania w zabytkowych kamienicach w okolicach wrocławskiego rynku w ciągu 10 lat, mimo ogólnej przeceny nie staniały. Podobnie na Starym Mieście w Krakowie, czy na warszawskim Śródmieściu – tłumaczy Leszek Michniak.

Na takie nieruchomości, z racji świetnego umiejscowienia, zawsze będzie popyt. Są to mieszkania o bardzo dużym potencjale inwestycyjnym. Świetnie nadają się pod wynajem, zarówno długookresowy, jak na zasadzie noclegów dla turystów.

Zarazem jednak jest to oferta dla zamożnych kupujących. Nieruchomości w centrach największych miast w Polsce potrafią uzyskiwać stawki powyżej 10 tys. zł/mkw. Taka jest średnia cenowa dla warszawskiego Śródmieścia. W Krakowie czy Wrocławiu najlepsze nieruchomości uzyskują takie wyceny, ale średnia dla centralnych lokalizacji również jest wysoka, znacznie przewyższa średnią dla całego miasta. W Krakowie za mieszkania na starówce trzeba płacić przeciętnie około 8-9 tys. zł/mkw., we Wrocławiu jest to około 7,5 – 8,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Nie każdy inwestor będzie mógł sobie pozwolić na kupno nieruchomości w takiej lokalizacji, dlatego należy szukać okazji cenowych, czyli mieszkań przecenionych. Gdzie ich szukać?

Nieruchomości do remontu szansą na opłacalną inwestycję w mieszkanie

- Szansą na „wejście” do dobrych, centralnych lokalizacji, może być mieszkanie do remontu. Na starówkach miast część nieruchomości z rynku wtórnego mieści się w starszych kamienicach. Przykład to wrocławskie Śródmieście – dzielnica sąsiadująca z rynkiem, gdzie sporo mieszkań w przeszłości stanowiło lokale komunalne. Duża ich część przedstawia zły stan techniczny, ale zarazem wyróżnia się świetną lokalizacją. Właściciele takich nieruchomości nie zawsze zdają sobie sprawę z ich potencjału, a z racji złego stanu technicznego, sprzedają po niskich cenach. Tego typu oferty mogą być okazją inwestycyjną – tłumaczy Leszek Michniak.

Mieszkania do remontu często są przecenione nawet o kilkadziesiąt procent. Oczywiście osoba, która decyduje się na kupno takiej nieruchomości, powinna bardzo dokładnie skalkulować ewentualne koszty prac i wzrost wartości mieszkania po ich przeprowadzeniu.

Planujesz inwestycję w mieszkanie? Przmeyśl wielkość i liczbę pokoi w lokalu

Drugim, bardzo istotnym czynnikiem, po lokalizacji jest układ mieszkania, jego wielkość, liczba pokoi, powierzchnie dodatkowe itp.
Jeśli kupujemy z zamiarem inwestycyjnym – chcemy np. zarabiać na wynajmie, czy też z czasem zyskownie sprzedać, nie warto decydować się na mieszkanie bardzo duże. Przede wszystkim dlatego, że będzie nam po prostu ciężej znaleźć klientów – zarówno kupujących, jak i na rynku najmu.
Wszelkie badania preferencji klientów pokazują, że Polacy raczej „celują” w mieszkania stosunkowo niewielkie. Najlepiej sprzedają się lokale o powierzchni 40 – 60 mkw.

Duże mieszkania są trudniej zbywalne – przede wszystkim dlatego, że cena jest siłą rzeczy większa – z racji powierzchni. Sprzedający, by szybko znaleźć klienta, zazwyczaj decydują się nieco obniżyć stawkę za metr kwadratowy. Duży metraż to też oczywiście większy problem ze znalezieniem najemców. Pewnym rozwiązaniem może być tu wynajem poszczególnych pokoi, który jest zazwyczaj bardziej dochodowy, niż wynajem całego mieszkania jednemu najemcy, czy grupie najemców, jednak wynajem na pokoje to też działalność znacznie bardziej absorbująca niż wynajem w całości. Wynajmujący, który podejmie się takiej działalności, może spodziewać się częstszej rotacji wśród lokatorów, a więc częściej będzie poszukiwał nowych najemców.

Jeśli myślimy o mieszkaniu w kategoriach inwestycyjnych, nie warto również stawiać na najniższe metraże. Kawalerki, kiedyś święcące tryumfy, głównie jako tanie mieszkania „na start”, obecnie są rzadko spotykanym formatem na rynku pierwotnym. Co prawda w dużych miastach na uwagę zasługują dziś projekty mikrokawalerek, ale takich inwestycji jest mało.

Jeśli chcemy dobrze zainwestować lepiej zamiast mieszkania jednopokojowego, zdecydować się choćby na małe, ale jednak dwa pokoje. Dlaczego? Przede wszystkim na większe możliwości, które daje taki lokal. Mieszkanie dwupokojowe pozwala chociażby podnająć jeden pokój. W przypadku kawalerki takiej możliwości nie ma, chyba że będziemy współdzielić pokój z najemcą. Generalnie lokatorzy chętniej wybierają dwa pokoje niż kawalerki. Są to mieszkania po prostu mniej praktyczne.

Oczywiście, jeśli kupujemy w celach inwestycyjnych, absolutnym standardem powinien być rozkład mieszkania. Tzw. pokoje przechodnie, dziś już raczej niespotykane, są powierzchniami, których raczej nie uda nam się wynająć.

Co jeszcze jest istotne? Pozostałe kwestie mają mniejsze znaczenie, ale pozytywnie wpływają na wartość nieruchomości. Istotną zaletą z pewnością będzie oddzielna kuchnia z oknem oraz balkon. W nowym budownictwie balkony są właściwie już standardem. Jeśli poszukujemy natomiast mieszkania na rynku wtórnym warto na tę kwestię zwrócić uwagę.

Typ budownictwa i jakość budynku warunkiem opłacalności inwestycji w mieszkanie

Dla zachowania wartości nieruchomości istotne znaczenie ma technologia, w jakiej został wzniesiony budynek. Obecnie generalnie najwyżej wycenia się nowe budownictwo, jednak na rynku wtórnym obserwujemy spore różnice w wycenach w zależności od rodzaju obiektu.

- Ciekawym segmentem są starsze, przedwojenne kamienice. Obecnie panuje pewna „moda” na takie budynki. Klienci doceniają historyczny klimat kamienic, piękne elewacje i zabytkowe klatki schodowe, wysokie sufity w mieszkaniach i grube mury z cegły. Kamienice w złym stanie technicznym mogą być bardzo tanie, jednak po odremontowaniu budynki tego typu znacznie zyskują na wartości – tłumaczy Leszek Michniak.

Jeśli natomiast chodzi o wielką płytę, czyli blokowiska, ceny takich mieszkań zazwyczaj są nieznacznie – o około 5 – 7,5 proc niższe, w stosunku do średniej cenowej. Dodać jednak należy, że nie zawsze taka prawidłowość ma miejsce. Bloki ciągle cieszą się dużą popularnością klientów. Niektóre osiedla wyróżnia dobra lokalizacja lub skomunikowanie z resztą miasta, ponadto wiele blokowisk się zmodernizowało, znacznie poprawiając stan techniczny i wizualny.

Na pewno ważnym czynnikiem, przy wyborze nieruchomości jest piętro i obecność lub brak windy. Czteropiętrowe bloki z okresu PRL czy też starsze kamienice zazwyczaj są wind pozbawione. To istotny mankament, zwłaszcza przy mieszkaniach na wyższych kondygnacjach. Taka nieruchomość będzie cieszyć się mniejszym zainteresowaniem klientów. Nie należy spodziewać się zainteresowania tego typu ofertą w szczególności ze strony starszych odbiorców, czy też młodych rodzin z małymi dziećmi.

Podobnie ma się sprawa z parterem. Co prawda mając taki lokal nie trzeba się wspinać na górę, ale z drugiej strony parter postrzega się jako piętro „przechodnie”. Wszyscy mieszkańcy siłą rzeczy mijają ten lokal. Bliskość podwórka czy ulicy, wpływa na mniejsze poczucie prywatności i bezpieczeństwa. Dlatego optymalnym wyjściem jest wybór nieruchomości na którejś ze środkowych kondygnacji.

Wybierasz mieszkanie pod inwestycję? Zwróć uwagę na koszty i media

Wybierając mieszkanie powinniśmy zwrócić uwagę na wysokość opłat i rodzaj zarządzania. Zazwyczaj mamy do czynienia z dwoma rozwiązaniami – mieszkaniem w ramach spółdzielni oraz wspólnoty mieszkaniowej. Każdy z tych typów zarządzania ma swoje wady i zalety, a w ostateczności wszystko zależy od ludzi i ich gospodarności. Generalnie uważa się jednak, że nieco niższe koszty oferują spółdzielnie mieszkaniowe – przede wszystkim dlatego, że są to „organizmy” większe, dzięki czemu mogą wynegocjować lepsze stawki u dostawców. Poza tym spółdzielnie mogą pozyskiwać dochody z własnego majątku.

Jeśli chodzi o wspólnoty – te zazwyczaj wynajmują zarządców. Zaletą wspólnot może być jednak fakt, że z racji tego, że są znacznie mniejsze od spółdzielni, pojedynczy właściciel mieszkania może mieć większy wpływ na podejmowane decyzje. W dużych spółdzielniach „molochach” wpływ mieszkańca na decyzje jest w zasadzie fikcją.

Na pewno przed kupnem nieruchomości należy dokładnie zapoznać się z kosztami czynszu administracyjnego i planowanych przez spółdzielnię/wspólnotę inwestycjach. Pamiętajmy, że im wyższy czynsz, tym nasze mieszkanie będzie mniej konkurencyjne.

Ważne są też media. Najlepszym, najmniej kłopotliwym i jednym z najtańszych będzie centralne ogrzewanie. Nie warto natomiast stawiać na piece węglowe czy ogrzewanie elektryczne. To pierwsze ze względu na archaiczność i konieczność dorzucania do pieca, zostanie odrzucone przez ewentualnych najemców. Z kolei ogrzewanie elektryczne jest bardzo drogie.

Inwestujesz w mieszkanie? Upewnij się co do standardu nieruchomości

Wreszcie – wybierając nieruchomości – powinniśmy zwrócić uwagę na standard wykończenia. Należy jednak pamiętać, że kwestia ta bywa często źle rozumiana. Sprawa ta ma niebagatelne znaczenie, zwłaszcza, jeśli chcemy finansować zakup kredytem. Pamiętajmy o tym, że operat szacunkowy często nie uwzględnia wielu czynników, które okazują się istotne dla kupującego. Z tego powodu wycena nieruchomości może być niższa niż cena transakcyjna.

Jeśli np. kupujemy mieszkanie w pełni urządzone, po generalnym remoncie, musimy wiedzieć, że dla rzeczoznawcy nie będzie miała znaczenia jakość kafelek położonych w łazience, rodzaj i cena umeblowania czy też standard paneli podłogowych.

Zazwyczaj, określając wartość nieruchomości, rzeczoznawcy stosują kryteria porównawcze – czyli po prostu wybierają kilkadziesiąt transakcji w danej okolicy, dotyczących mieszkań o podobnych parametrach. Tymi parametrami są „twarde” elementy, takie jak wielkość nieruchomości, wiek i standard budynku, lokalizacja, piętro itp. Standard wykończenia, choćby najwyższy, nie jest brany pod uwagę – a jeśli już liczą się tylko niektóre kwestie – np. takie jak stan instalacji w mieszkaniu.

Dlatego, jeśli chcemy mądrze wybrać nieruchomość, zwłaszcza finansowaną kredytem, warto samodzielnie postarać się o wycenę rzeczoznawcy. Jest to zresztą w interesie kupującego. Wycena daje oręż do negocjacji cenowych, ponadto pozwala uniknąć nieprzyjemnych perturbacji, jeśli chcemy kupować na kredyt, a okazałoby się, że operat szacunkowy wskaże niższą wartość niż zaproponowana przez sprzedającego cena.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN