•Jak Pan Minister ocenia 2010 rok 
na rynku budownictwa
mieszkaniowego w Polsce?
 
•Rynek nieruchomości w Polsce w 2010 roku to przede wszystkim obrona wielkości podaży osiągniętej w latach poprzednich: zarówno w grupie lokali w budynkach wielorodzinnych, jak i w budownictwie jednorodzinnym. Liczba oddanych do użytku lokali mieszkalnych w roku 2010 jest niższa, głównie ze względu na fakt, że część inwestycji została przełożona w czasie jeszcze w roku 2009, a ponadto budynki wielorodzinne realizowane są w wydłużonym okresie, dostosowanym do koniunktury, w ramach której mogą być najkorzystniej zbyte. Problemem polskiego budownictwa jest taka stabilizacja poziomu liczby nowych lokali mieszkalnych, aby była ona interesujący z punktu widzenia całej gospodarki, z drugiej zaś strony odpowiadała chłonności rynku popytowego. Duże znaczenie ma także podaż kredytów hipotecznych, od której zależy możliwość nabywania lokali przez konsumentów – ten fakt znajduje bezpośrednie przełożenie na procesy inwestycyjne po stronie rynku podażowego.
 
Rynek budownictwa mieszkaniowego to także wykorzystanie istniejących zasobów. Wykorzystanie rozumiane z jednej strony jako klasyczny obrót aktywami kierowanymi przez nabywców, którzy chcą zaspokoić swoje potrzeby w zasobach mieszkaniowych niekoniecznie wysoko standaryzowanych, z drugiej zaś strony doinwestowanie zasobów, które wymagają przede wszystkim poprawy stanu technicznego celem utrzymania ich realnej wartości.
 
W roku 2010 dobrze funkcjonowały dwa ważne pomysły legislacyjne, które parlament przyjął w roku 2009. Pierwszy to ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów, która rozwinęła i ustabilizowała swoje działanie na rynku mieszkaniowym, drugi – to zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów, która opisuje sposób funkcjonowania i wzajemne relacje uczestników rynku nieruchomości pod nazwą „najem okazjonalny”. W pierwszym przypadku odnotowaliśmy istotny wzrost zainteresowania produktem finansowym po stronie osób ubiegających się o premię termomodernizacyjną, jak też pragnących skorzystać z premii remontowej. W drugim przypadku docierające do nas informacje wskazują, że ustawa uszczupliła szarą strefę najmu lokali mieszkalnych, zaś podatek w wysokości 8,5 procent - nie będący specjalnie bolesnym dla wynajmujących - spowodował, że coraz większa ich grupa zgłasza umowy najmu do urzędów skarbowych. Sam najem okazjonalny funkcjonuje jeszcze w ograniczonym zakresie. Wynika to z naturalnej konieczności nauczenia się przez rynek działania tego produktu, co w przypadku przepisów około-nieruchomościowych ma miejsce w okresie od 1,5 roku do 2 lat.
 
•Jakie nowe narzędzia wspierania rozwoju rynku mieszkaniowego 
szykuje rząd w miejsce wygaszanego programu Rodzina na Swoim? 
Czy będą to narzędzia wspierania finasowego - może system ulg,
czy raczej zmiany w przepisach, np. rozsądne likwidowanie 
barier rozwoju budownictwa?
 
•Program „Rodzina na Swoim” powstał w roku 2006. W 2007 ze względu na barierę cenową ograniczającą dostęp do lokali oraz w 2008, kiedy program jeszcze nie w pełni funkcjonował, mieliśmy do czynienia z sytuacją rozpędzania się rynku popytowego, który chciał realizować swoje potrzeby poprzez kredyt hipoteczny wsparty przez budżet państwa dopłatą do około 50% odsetek od kredytu przez okres 8 lat. W roku 2009 nowelizacja wskaźnika spowodowała wzrost zainteresowania programem, przez co przekroczono wówczas nieznacznie liczbę 30 tysięcy udzielonych kredytów. W roku 2010 przekroczyliśmy z kolei liczbę 40 tysięcy udzielonych kredytów. Program dociera do tej grupy osób, które mogą sobie poradzić na rynku mieszkaniowym korzystając z kredytu hipotecznego, którego spłata nie byłaby możliwa bez pomocy z budżetu państwa. Rząd, racjonalizując wydatki budżetowe po okresie, w którym wzmocnił popyt, dostrzega obecnie konieczność przekierowania środków wydatkowanych na cele mieszkaniowe, w ramach budżetu jaki jest możliwy do zrealizowania w złożonych ekonomicznie czasach. Przekierowanie to ma ogarnąć grupy popytowe, które swoją potrzebę posiadania lokalu mieszkalnego realizują najpierw w oparciu o instytucję najmu, po którym nastąpi dojście do prawa własności. Spowoduje to przeniesienie środków budżetowych w stronę tych osób, które nie mogą zaspokoić swoich potrzeb ze względu na aktualny brak zdolności kredytowej, jednakże mogłyby być stroną najmu w umowie z dowolnym inwestorem takiego budownictwa, a następnie poprzez czynsz, spłacając kredyt zaciągnięty przez inwestora, dojść do wspomnianego wcześniej prawa własności. Sięgamy tutaj do grupy, która ma zgromadzone pewne środki własne, chociażby na kontach bankowych, jednakże kredyt dla niej pozostaje nadal niedostępny, choć środki te mogłyby pokryć część kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Jest to realizacja idei ministra infrastruktury Cezarego Grabarczyka – powiązania prywatnych środków inwestorów ze środkami publicznymi i tworzenia tzw. społecznych grup mieszkaniowych.
 
W roku 2009 poszerzono również w istotny sposób katalog dostępu do premii gwarancyjnej z książeczek mieszkaniowych. Dzięki temu ich posiadacze uzyskali nowy zastrzyk możliwości wydatkowania zgromadzonych środków. Jest on szczególnie atrakcyjny dla tych osób, które nie oczekują już zaspokojenia swoich potrzeb dzięki środkom gromadzonym na książeczkach, lecz chcieliby je przenieść do innych obszarów, takich jak utrzymanie nieruchomości, poprawa jej stanu technicznego, remont, wymianę części instalacji lub okien. Takim celem może być również spłata starego kredytu mieszkaniowego albo wkład własny w przypadku zaciągania nowego. Chcemy, aby premia gwarancyjna mogła być także wykorzystana przez wspomniane wcześniej społeczne grupy mieszkaniowe, czyli osoby wykupujące mieszkanie po okresie trwającego kilka lub kilkanaście lat najmu.
 
Wspomniane w pytaniu likwidowanie barier budownictwa dotyczy najczęściej spraw związanych z dostępem do gruntów już uzbrojonych. W tej chwili - w miastach - mamy możliwość ich odralniania i przygotowania do celów inwestycyjnych bez specjalnych problemów. Rząd skierował do Sejmu, po przyjęciu przez Radę Ministrów w dniu 30 listopada 2010, odpowiedź na rezolucję w sprawie stworzenia oprogramowania dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Odpowiedź ta została już zaprezentowana komisji infrastruktury. Proponujemy w niej, jak w warunkach trudnego budżetu podjąć próbę logicznego ustawienia interwencjonizmu w zakresie budownictwa mieszkaniowego, mieszczącego się w ramach wizji udziału państwa w kształtowaniu procesów gospodarczych.
 
Na koniec bardzo pozytywna wiadomość, mianowicie taka, że budżet roku 2011 przeznaczony na budownictwo jest znacząco większy od budżetów z lat 2009 i 2010, a wręcz jest to największy budżet netto od roku 2004, z jakim mieliśmy do czynienia w ramach działalności ministrów odpowiedzialnych za budownictwo, gospodarkę przestrzenną i mieszkaniową w Polsce.
 
rozmawiała Małgorzata Battek
źródło: Property Journal 2-3/2011