W I kwartale 2010 w stosunku do roku poprzedniego wzrosło zainteresowanie kupnem nieruchomości mieszkaniowych i liczba transakcji. Ale zainteresowanie potencjalnych nabywców dotyczy przede wszystkim mieszkań małych, dwupokojowych. Drugi kwartał mijającego roku optymizmu nie dostarczał. Sprzedaż znów wyhamowała, ale już III kwartał pokazał kolejne sygnały ożywienia charakterystycznego dla końca wakacji i początku roku akademickiego.

Dość popularny ostatnio stał się pogląd, że rynkiem mieszkaniowym rządzi program „Rodzina na swoim”. Nie przeceniałbym wpływu tego programu, szczególnie w dużych miastach. Program dofinansowuje przede wszystkim zakupy mieszkań na obrzeżach wielkich miast i budowy domów jednorodzinnych w miejscowościach podmiejskich. Abstrahując od tego programu jednak widziałbym już światełko ożywienia rynku choćby dlatego, że -moim zdaniem - w stosunku do roku 2007 ceny średnio spadły o około 30 proc. i to nawet w dość atrakcyjnych lokalizacjach np. Górny czy Dolny Mokotów w Warszawie. Ceny apartamentów w dobrych lokalizacjach jeszcze trzy lata temu sięgały kilkunastu tysięcy zł za mkw. Dziś w Warszawie trudno sprzedać apartament w cenie przekraczającej 10 tys. zł za mkw., choć są nieliczne unikalne nieruchomości, które trafiają do obrotu rzadko i osiągają nawet wyższe ceny. Generalnie jednak ceny już mocno spadły.

Popyt na małe i wielopokojowe

Obserwujemy też odwrót popytu na lokale najtańsze czyli kawalerki. Choć są one najtańsze  - to cenę metra kwadratowego mają najwyższą. Mocno spadła atrakcyjność takich lokali zarówno jako lokaty, jak i mieszkania na własne potrzeby. W stolicy coraz mniej jest chętnych na kupno jednopokojowego lokalu za około 200 tys. zł, bowiem wystarczy dołożyć 30 -40 tys. zł i mieć najmniejsze dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 36-40 mkw. To może być już najskromniejsze lokum dla rodziny, ale jednocześnie – najtańsza dobra inwestycja. Kawalerki wynajmują się coraz trudniej. Popyt na rynku najmu w wielkich miastach kreują głównie studenci, a im najbardziej opłaca się najem wielopokojowych lokali na skromnych powierzchniach, np. 3 pokoje z kuchnią, rozkładowe - do 50 mkw. Rodziny też chętniej nabywają mieszkania 3 – pokojowe w małych metrażach. Takie lokale budowane w latach 60. i 70. XX wieku są dostępne głównie na rynku wtórnym.

Ceny działek w dół

O ile na rynku mieszkaniowym mamy stabilizację cen z sygnałami lekkiego ożywienia – o tyle kompletnie zamarł obrót gruntami. Ceny działek spadły mocno i nic nie zapowiada ich wzrostu. Przykładowo działki na obrzeżu Puszczy Kampinoskiej, których ceny w warunkach rozgrzanego rynku sięgały 150 zł za mkw. – dziś można w dużym wyborze nabyć po około 100 zł. Spadły też astronomiczne ceny działek w atrakcyjnych podwarszawskich miejscowościach, np. z 1000 zł do  500-600 zł za mkw. A podaż gruntów rośnie, bo do sprzedaży trafia coraz więcej działek nabywanych w celach zyskownej odsprzedaży. Inwestorzy nie chcą już czekać na wzrost cen, bo widzą, że szanse na to są zbyt odlegle. Czy w takim razie mamy do czynienia z dekoniunkturą i kryzysem rynku nieruchomości? Nie byłbym takim pesymistą. Ten rynek w Polsce krzepnie, normalnieje i jest coraz bardziej uporządkowany i ucywilizowany. To jest rynek klienta, rynek kupującego, i taka sytuacja w krajach o długiej tradycji gospodarki rynkowej jest normą. Z tym nie do końca godzą się dziś sprzedający. Na portalach ofertowych, w gazetach, w ogłoszeniach ciągle widzimy ceny odlegle od realiów czyli ceny abstrahujące od siły nabywczej potencjalnych klientów. Trwa magiczne myślenie, że wysokie ceny się utrzymają, a jeszcze wyższe wrócą.

W obronie standardów i przejrzystości rynku

Rok 2010 to również rok prawdy dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Ci, którzy wkroczyli na rynek w okresie ożywienia – i spróbowali szybkiego, łatwego, koniunkturalnego zarobku nie bardzo są w stanie odnaleźć się w sytuacji, gdzie walczyć o klienta trzeba jakością usługi, a przede wszystkim – znajomością specyfiki rynku nieruchomości.

To był również rok ostrej walki środowiska pośredników w obrocie nieruchomościami o ochronę  prestiżu naszego zawodu i utrzymania wymagań kwalifikacyjnych. Broniliśmy i będziemy bronić licencji czyli uprawnień zawodowych. Walczyliśmy o licencje, bo w nich upatrujemy narzędzia do tworzenia rynku przejrzystego i ochronę interesów klienta. Dostęp do zawodu jest otwarty dla ludzi, którym chce się zdobywać specjalistyczną wiedzę i permanentnie  dokształcać zawodowo. Standardy kwalifikacyjne wspierane egzaminami obowiązują w krajach uważanych za wzór gospodarki rynkowej, jak np. USA. Nie wymyślamy żadnych własnych norm i zasad. Wzorujemy się na krajach, gdzie pośrednikom stawia się wysokie wymagania kwalifikacyjne i etyczne – a jednocześnie występuje silna ochrona konsumenta. Na razie udało się obronić te zasady, mamy nadzieję, że na długo i skutecznie.

 

Wojciech Kuc

Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

źródło: Property Journal, nr 12-1/2011