Rynek powierzchni biurowych w Polsce, po I półroczu 2010 – Raport Colliers International

WARSZAWA

Po znacznym spadku aktywności rynkowej w 2009 roku od końca zeszłego roku obserwujemy poprawę sytuacji na rynku powierzchni biurowych. Aktywność rynkowa odnotowana w pierwszej połowie 2010 roku wyniosła aż 80% całkowitej aktywności zarejestrowanej w 2009 roku.

Pomimo większego zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi wskaźnik pustostanów wzrósł - głównie za sprawą znaczącej ilości nowej podaży. W pierwszym półroczu na rynek została dostarczona podobna ilość nowej powierzchni biurowej jak w analogicznym okresie 2009 roku. Z uwagi na nieustające trudności z pozyskaniem środków na finansowanie nowych projektów, w 2011 roku należy spodziewać się wystąpienia niedoboru powierzchni na wynajem.

podaż

W pierwszej połowie 2010 roku do użytku zostało oddanych dziewięć budynków o łącznej powierzchni biurowej 134 760 mkw., wskutek czego całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wzrosły do 3 382 200 mkw. Większość nowej powierzchni dostarczono w strefach Południowej Górnej oraz Południowej Dolnej. Warto zauważyć, iż strefa Południowa Dolna – jedna z najmniejszych i najmniej popularnych lokalizacji – odnotowała największy w swojej historii wzrost zasobów powierzchni biurowej dzięki zakończeniu budowy pierwszych dwóch budynków Poleczki Business Park. Największymi projektami biurowymi ukończonymi w omawianym okresie były: wspomniana pierwsza faza kompleksu Poleczki Business Park (45 000 mkw) w strefie Południowej Dolnej, New City (35 000 mkw) w strefie Południowej Górnej oraz Crown Square (17 000 mkw) w strefie Zachodniej.

popyt

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2010 roku wynajęto blisko 223 000 mkw powierzchni biurowej. Ponad 60% aktywności na rynku skoncentrowało się w strefach poza centrum, z których dominującym obszarem była strefa Południowa Górna. Pod względem rodzaju zawieranych transakcji przeważały renegocjacje oraz przedłużenia umów, które stanowiły ponad 36% całkowitej aktywności na rynku.

Największą transakcją pierwszego półrocza była renegocjacja umowy najmu przez firmę Orange w Renaissance Tower (17 450 mkw). Pozostałe znaczące transakcje to najem 12 500 mkw w kompleksie Empark przez PZU oraz przedłużenie najmu 10 000 mkw przez Deutsche Bank w budynku Focus.

powierzchnia wolna

Od początku 2009 roku ilość pustostanów na warszawskim rynku powierzchni biurowych sukcesywnie wzrasta. Na koniec czerwca 2010 współczynnik powierzchni wolnej dla Warszawy wyniósł ł8%. Najwyższy wskaźnik pustostanów zarejestrowano w strefie Południowej Dolnej, gdzie wyniósł 17,1%.

stawki czynszu

Po spadkach odnotowanych na przełomie 2008 i 2009 stawki czynszów ustabilizowały się w drugiej połowie 2009 roku. W pierwszym półroczu 2010 sytuacja nie uległa zmianie, a czynsze kształtowały się na podobnym poziomie co w ostatnim kwartale 2009 roku. W Centralnym Obszarze Biznesu większość stawek wywoławczych kształtowała się w granicach 18-25 EUR/mkw., natomiast poza centrum stawki wynosiły około 12-17 EUR/mkw.

prognozy

W drugim półroczu sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Warszawie powinna pozostać stabilna i nadal sprzyjać najemcom. Przed końcem roku ma zostać oddane do użytku około 52 000 mkw nowych powierzchni biurowych. Na 2011 rok natomiast deweloperzy deklarują ukończenie 237 000 mkw. Jednakże do tej pory rozpoczęto realizację inwestycji, których łączna powierzchnia biurowa wynosi zaledwie 69 000 mkw. Można zatem wnioskować, iż niewystarczająca ilość powierzchni spowoduje, że w 2011 roku sytuacja na rynku zmieni się na korzyść wynajmujących. Na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2011 można oczekiwać mniejszej elastyczności deweloperów i właścicieli biur w negocjacjach.

MIASTA REGIONALNE

Pierwsze półrocze 2010 roku przyniosło ożywienie również na rynkach regionalnych. Popyt na powierzchnie biurowe znacząco wzrósł. Natomiast planowana podaż na rok 2010 jest porównywalna z nową podażą w 2009 roku (240 000 mkw.).

Pomimo oznak ożywienia deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do nowych projektów, a rozpoczęcie prac budowlanych często uzależniają od zawarcia umów typu pre-lease. Z drugiej jednak strony, w niektórych miastach rozpoczęto budowę pierwszych projektów spekulacyjnych (Wrocław) lub zapowiedziano ich realizację (Trójmiasto). Stawki czynszów ustabilizowały się.

podaż

W pierwszej połowie 2010 roku na rynek dostarczono ponad 120 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. W następstwie całkowite zasoby powierzchni na wynajem na ośmiu regionalnych rynkach przekroczyły 1,4 mln mkw. Ponad 30% nowej podaży dostarczono w Katowicach, gdzie oddano do użytku biurowce Francuska Office Center (21 470 mkw) i Katowice Business Point (17 500 mkw).

Z kolei udział Krakowa w nowej podaży wyniósł około 26%, do czego przyczyniło się ukończenie budynków Vinci Office Center (18 720 mkw) oraz Avatar (11 000 mkw). Pozostałe znaczące projekty biurowe oddane do użytku w minionym półroczu to pierwszy etap University Business Park (18 760 mkw) w Łodzi oraz dwa budynki biurowe w ramach kompleksu Wojdyła Business Park (około 17 000 mkw) we Wrocławiu.

popyt

Miasta regionalne, podobnie jak Warszawa, odnotowały wzrost aktywności rynkowej w pierwszej połowie 2010 roku. Kraków i Wrocław są niezmiennie najatrakcyjniejszymi lokalizacjami dla najemców. To właśnie w tych miastach zostały zawarte największe nowe umowy najmu – umowa pre-leasena 10 000 mkw. przez Capgemini w Quattro Biznes Park w Krakowie oraz najem 9 300 mkw przez IBM w Wojdyła Business Park we Wrocławiu. Ponadto w Krakowie firma IBM podpisała odnowienie umowy na 5 300 mkw w budynku Galileo, natomiast we Wrocławiu Nokia Siemens Networks przedłużyła umowę najmu 7 380 mkw powierzchni we Wrocławskim Parku Biznesu.

Miasta regionalne nadal przyciągają firmy z sektora BPO, czego przykładem są centrum operacyjne Nordea AB w Łodzi oraz centrum finansowo-księgowe Sony Pictures ulokowane w Trójmieście.

powierzchnia wolna

Współczynniki powierzchni wolnej dla Krakowa, Trójmiasta i Poznania kształtowały się w granicach 10-15%. Wrocław, Szczecin i Lublin charakteryzują się niedoborem wolnej powierzchni biurowej na wynajem, podczas gdy Katowice i Łódź są miastami z najwyższym wskaźnikiem pustostanów. Duża ilość powierzchni wolnych na rynkach łódzkim i katowickim wynika ze znaczącego przyrostu nowej powierzchni – w przypadku Łodzi w2009 roku, w przypadku Katowic w pierwszej połowie roku 2010. Na tych rynkach popyt nie nadążał za dynamiką podaży.

stawki czynszu

Na większości rynków regionalnych czynsze ustabilizowały się na poziomie 12-16 EUR/mkw. Najwyższe stawki oferowano we Wrocławiu i Poznaniu, gdzie wskaźniki pustostanów były najniższe wśród głównych rynków regionalnych. Z kolei duża dostępność wolnej powierzchni w Łodzi i Katowicach spowodowała, że czynsze wywoławcze w tych lokalizacjach były najniższe wśród analizowanych miast regionalnych.

prognozy

Do końca 2010 roku na rynki regionalne trafi około 115000 mkw powierzchni biurowej. Chociaż planowana podaż w drugiej połowie roku może okazać się mniejsza niż przewidywano, to całkowita nowa powierzchnia dostarczona w 2010 powinna osiągnąć poziom zbliżony do tego z 2009 roku. Jeśli więcej projektów nie wejdzie w fazę realizacji, niektóre rynki regionalne zaczną odczuwać niedobór powierzchni biurowych w 2011 roku (około 65 000 mkw znajduje się w budowie). Biorąc pod uwagę obecną dynamikę popytu i podaży na rynkach regionalnych, należy oczekiwać, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy czynsze nie ulegną zmianie.

Źródło: Property Journal nr 8-9/2010