Karel Dudych
Jones LaSalle, Praga

Maximilian Mendel
REAS, Warszawa na zaproszenie EIN

Jednym z najważniejszych elementów była podwyżka poziomu podatku VAT, która zaczęła obowiązywać 1 stycznia 2008 – podwyżka z 5% do 9% w przypadku mieszkań o powierzchni do 120 m.kw., jak również domów do 350 m.kw. i do 19% w przypadku większych jednostek mieszkaniowych. Kwestie podatkowe spowodowały wyższą aktywność nabywców pod koniec 2007 roku, po której nastąpił głęboki spadek liczby transakcji w roku 2008. Kolejnym czynnikiem była zmiana klimatu na rynku kredytów hipotecznych. W roku 2007 dostępność tanich kredytów – ze średnią roczną stopą procentową na poziomie 4% – stanowiła główny bodziec napędzający rynek. Kredyty ze wskaźnikiem LTV na poziomie 100% występowały bardzo powszechnie. Ponadto ceny nieruchomości utrzymywały pewien poziom wzrostu, a dzięki ogólnie korzystnej sytuacji gospodarczej duża część populacji inwestowała w rynek mieszkaniowy w nadziei na zysk ze względu na duży wzrost wartości, a po części również zyski z wynajmu.
Jednak nie tylko popyt lokalny napędzał rynek – w 2007 roku na rynku mieszkaniowym obecnych było również wielu zagranicznych inwestorów spekulacyjnych. Z tego powodu  rynek odnosił wówczas wyjątkowe sukcesy. Z drugiej strony, sytuacja ta była dość wyjątkowa, a zatem nie należy jej uznawać za standard dla lokalnego rynku. W 2008 roku na wyhamowanie sprzedaży wywołane niekorzystnymi zmianami w podatku VAT nałożył się kryzys gospodarczy, skutkując bardziej restrykcyjnym podejściem do udzielania kredytów i poważnymi problemami z płynnością w sektorze bankowym. Kryzys kredytowy był również mocno eksploatowany przez media, które ogłaszały załamanie rynku mieszkaniowego, jeszcze silniej wpływając na zachowania inwestycyjne potencjalnych nabywców.

Nowe inwestycje mieszkaniowe
W marcu br.  czeski Urząd Statystyczny opublikował wstępne wyniki produkcji mieszkaniowej w Pradze za rok 2008. Według oficjalnych danych, w okresie tym ukończono budowę 6 328 jednostek mieszkaniowych. Zasadniczo oznacza to wyhamowanie w stosunku do roku 2007, kiedy to wybudowano 9 422 jednostek mieszkaniowych, co stanowiło najwyższy wynik od ponad dziesięciu lat. Wówczas stolica Republiki Czeskiej była odpowiedzialna za niemal jedną czwartą całej podaży nowych mieszkań w kraju, podczas gdy w 2008 roku jej udział w krajowej produkcji był bardziej skromny i wyniósł 14%. Ponieważ Praga należy do najważniejszych miast w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, wyniku za rok 2008 na poziomie 5,2 jednostek mieszkaniowych przypadających na 1 000 mieszkańców nie można uznać za imponujący – zwłaszcza, że Bratysława i Warszawa osiągnęły poziom odpowiednio 13 i 11 jednostek na 1 000 mieszkańców. Jednak może się okazać, że ograniczenie oferty nadeszło w odpowiednim momencie, ponieważ zarówno sprzedaż, jak i poziom popytu spadły z powodu pogorszenia światowej koniunktury oraz opisanych wcześniej czynników lokalnych.
Jeśli chodzi o dystrybucję geograficzną, warto pamiętać, że w centrum Pragi nie ma prawie miejsca na nowe projekty mieszkaniowe – co znów odróżnia to miasto od stolic Polski i Słowacji. Główne rejony ekspansji budowlanej w Pradze ulokowane są poza dzielnicami wewnętrznymi, takimi jak Praga 1, 2, 3 i 7. W ostatnich latach budownictwo zazwyczaj koncentrowało się na zewnętrznych obszarach – jak można zaobserwować na mapie pokazującej przykłady dystrybucji budownictwa w roku 2007. Jednakże w dzielnicach zbliżonych do centrum, takich jak Praga 5, 9 lub 10, również zaobserwowano stosunkowo dużą podaż nowych mieszkań.



Ceny
Na praskim rynku mieszkaniowym od lat dziewięćdziesiątych ceny nieruchomości nieprzerwanie rosły, przy czym wzrostom cen zawsze udawało się przekroczyć poziom inflacji. Dziś rynek kapitałowy po raz pierwszy staje w obliczu stagnacji i spadków cen nieruchomości mieszkaniowych. Mimo to niewiele jest projektów, które wprost obniżyły ceny. Deweloperzy wolą ukrywać przeceny, zachęcając do zakupu wybranych jednostek. Poza ograniczoną (przynajmniej jak dotychczas) liczbą bezpośrednich obniżek cen, w obecnej sytuacji kryzysowej strategie marketingowe mogą obejmować wyższy standard wykończenia lub nawet bonus w postaci samochodu przy zakupie domu. Dotychczas takie okazje nie występowały na praskim rynku mieszkaniowym. Jednak najprawdopodobniej staną się na nim standardem, jak to ma już miejsce w przypadku leasingu nieruchomości komercyjnych. Deweloperzy planujący nowe projekty będą musieli wziąć pod uwagę te dodatkowe koszty w swoich inwestycjach. 
U schyłku roku 2008  średnie ceny nowego mieszkania w Pradze osiągnęły około CZK 55,000 brutto za metr kwadratowy (ok. EUR 2 250 / m kw.) a ze względu na wyżej wspomniane ukryte obniżki można zakładać, że ów poziom cen nie uwzględnia jeszcze spadków.
Należy jednak pamiętać o tym, że wskaźnik ten odnosi się do cen ofertowych i jest bardzo prawdopodobne, że spadki zostały już odnotowane w rzeczywistych cenach transakcyjnych.
 Jakie są szacunki odnośnie przyszłych poziomów cen? W chwili obecnej trudno rzetelnie przewidywać, jaką drogę obiorą deweloperzy w przyszłości w kwestii strategii cenowej, albo jaką drogę będą zmuszeni obrać. Szeroko spekuluje się na temat możliwych upadłości, które mogłyby zmusić deweloperów do drastycznych obniżek, żeby zapewnić płynność finansową. Jednak w przypadku innych inwestorów, którzy realizują projekty mieszkaniowe na tanich gruntach, zakupionych w ostatnich latach, przed okresem boomu cenowego, i/lub mają zapewnione finansowanie, obniżki cenowe mogą być dużo skromniejsze. Na tym rynku  jakość projektu ma również poważne znaczenie dla rozwoju polityki cenowej.
Stworzenie rzeczywiście trafionego produktu z pewnością będzie stanowiło większe wyzwanie. Z tego powodu  powstanie popyt na usługi doradcze, skupiające się na wsparciu deweloperów w tworzeniu projektów mieszkaniowych wysokiej jakości. Bardziej konkurencyjne projekty będą skierowane do konkretnych grup klientów, zaś ich unikatowość zostanie wyraźnie odzwierciedlona w architekturze, technikach budowlanych oraz wybieranych materiałach, jak również w motywach przewodnich inwestycji, takich jak ekologiczne nastawienie do przyszłego życia. Segmentem rynku, który może zyskać na znaczeniu, są mieszkania popularne oferowane w przystępnych cenach. Mieszkania w tym segmencie rynku skierowane są do lokalnych gospodarstw domowych, a zatem oferta ta opiera się na silnych czynnikach popytu fundamentalnego – w odróżnieniu od segmentu średniego i wyższego, gdzie ofertę kierowano wyraźnie do spekulacyjnych nabywców zagranicznych oraz społeczności emigrantów. Popyt w segmencie średnim będzie jednak zależał przede wszystkim od sytuacji ekonomicznej, w jakiej znajdzie się ludność Pragi oraz od tego, czy banki umożliwią jej zakup nowych mieszkań.
Ogólnie rzecz biorąc, podaż mieszkań obejmuje trzy główne produkty, skierowane do grup o niskich, średnich i wysokich zarobkach. Dotychczas większość oferty proponowanej przez deweloperów mieściła się w owym środkowym segmencie rynku. Obecnie  klasa średnia najbardziej ucierpiała z powodu kryzysu oraz braku dostępu do kredytów hipotecznych, co wpłynęło negatywnie na powodzenie wielu projektów mieszkaniowych.
W porównaniu z ofertą dla segmentu środkowego, segment niższy był w ostatnich latach skromnie zasilany przez deweloperów, ponieważ wyższe zyski można było uzyskać w segmencie średnim i wyższym. Rynek luksusowych apartamentów jest dość płytki, stosownie do liczby potencjalnych nabywców. Jednak można się spodziewać, że pewna część popytu w segmencie najwyższym utrzyma się mimo kryzysu, ponieważ ta grupa nabywców nie jest uzależniona od polityki kredytowej banku. Tacy klienci są jednakże bardzo wybredni i obecnie wstrzymują się z decyzjami inwestycyjnymi. Jeśli chodzi o produkty, należy wspomnieć również o rynku domów jednorodzinnych, chociaż ich liczba w obrębie administracyjnych granic Pragi jest bardzo ograniczona.



Prognoza dla rynku
Chociaż w 2009 roku można już mówić o pewnym nasileniu potencjalnego popytu, wciąż zawieranych jest bardzo mało transakcji. Głównymi powodami, dla których kupujący wstrzymują się obecnie z decyzjami kupna, są przede wszystkim niestabilność aktualnych cen nieruchomości, wysokie oczekiwania podczas negocjacji z deweloperem, spodziewane spadki cen, trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych (wymagany jest wkład własny nabywcy na poziomie 20-30 procent), wzrost stóp procentowych dla kredytów hipotecznych (4,9% – 5,6%) i wreszcie niepewność co do przyszłej sytuacji finansowej nabywców i możliwości spłacenia kredytu. Niestety, nie widzimy podstaw do prognozowania wysokiego wzrostu liczby kupujących, nie ma również powodów spodziewać się zmian w ich zachowaniu inwestycyjnym. Co więcej, trudno również oczekiwać sprzyjającej temu postawy ze strony banków lub państwa. Rządowe zachęty z pewnością pomogłyby rozbudzić rynek, jednak obecnie nie podejmuje się tego typu decyzji.
W chwili obecnej dwa segmenty rynku wydają się mieć najlepsze perspektywy popytowe w nadchodzących miesiącach. Z jednej strony, widać wzmożone zainteresowanie projektami wysokiej jakości ze strony zamożnych nabywców. Jest ono motywowane faktem, że zamożni klienci szukają nieruchomości wysokiej klasy, ponieważ nie mają zaufania do innych form inwestycji, w których mogliby bezpiecznie ulokować pieniądze w obawie przed pogłębiającym się kryzysem.
Ponadto istnieje dość duże prawdopodobieństwo wystąpienia negatywnych zjawisk gospodarczych (takich jak m.in. wysoka inflacja), ponieważ Republika Czeska jest w znacznej mierze zależna od gospodarek zagranicznych. W tym kontekście szczególnie warto wspomnieć o uzależnieniu od eksportu, który stanowi 70% czeskiego PKB, a skierowany jest w dużym stopniu do Niemiec, które stoją w obliczu recesji. Z tego powodu, w drugiej połowie 2009 roku możemy być świadkiem rosnącego zainteresowania oraz wzrostu obrotów w segmencie luksusowym. Jednak należy pamiętać o tym, że w porównaniu z całym rynkiem ten segment jest bardzo ograniczony jeśli chodzi o rozmiar. Niemniej jednak duża część oferty rynkowej powinna budzić rosnące zainteresowanie ze względu na obniżki cenowe oraz długoterminowe perspektywy zysków z wynajmu. Ponieważ głównym celem wielu mniejszych inwestorów prywatnych nie jest krótkoterminowy wzrost wartości ich nieruchomości, tylko znalezienie sposobu na ochronę kapitału – co może zapewnić nabycie nieruchomości wysokiej jakości– zalety takiej inwestycji są niezaprzeczalne z punktu widzenia zysków długoterminowych – załóżmy w ciągu kolejnych 5 lat.



Innym stosunkowo zdrowym segmentem rynkowym są mieszkania finansowane kredytami hipotecznymi dla osób szukających domu dla siebie – innymi słowy w sytuacji, gdy klientem jest osoba zainteresowana zakupem nieruchomości na swoje własne potrzeby. Ten segment opiera się na mocnych czynnikach fundamentalnych, przede wszystkim na trendach dotyczących liczby gospodarstw domowych oraz popycie generowanym demograficznie. Znajdujemy się w okresie, gdy dzieci pokolenia powojennego wyżu demograficznego zakładają własne gospodarstwa domowe, a więc potrzebują mieszkań. Trend tworzenia gospodarstw domowych o mniejszej liczbie członków, a także rosnąca liczba gospodarstw jednoosobowych, przekładają się dodatkowo na większe potrzeby mieszkaniowe. Jednak w chwili obecnej realny popyt w segmencie mieszkań o przystępnych cenach jest zahamowany, ponieważ grupy docelowe dla tego segmentu są uzależnione od dostępu do kredytów mieszkaniowych. Niemniej jednak, w aktualnej sytuacji rynkowej, gdy klienci mogą wynegocjować ze sprzedającym korzystne warunki, ten segment rynku może nabrać większego znaczenia – szczególnie, gdy dostęp do kredytów mieszkaniowych zostanie odblokowany.
Kolejnym bodźcem do przezwyciężenia obecnego wyhamowania sprzedaży może stać się sytuacja, gdy niesprzedane zasoby mieszkań obecnie dostępne na rynku zostaną sprzedane i gdy ze względu na wstrzymanie nowych projektów mieszkaniowych wystąpi niedobór nowych mieszkań. W tym przypadku moglibyśmy się spodziewać stabilizacji cenowej, co zarówno banki i deweloperzy przyjęliby z radością. Niestety, w chwili obecnej trudno przewidzieć, kiedy dotrzemy do tego momentu, a w międzyczasie można oczekiwać kontynuacji problemów ze sprzedażą nowych mieszkań na rynku oraz pewnego poziomu obniżek cen.

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 08-09/09