Biura WGN
CENTRALA WGN
Duże mieszkania cieszyły się wzięciem w okresie od 2006 do 2009 roku. Później nadszedł kryzys w branży i spadek popytu, który uderzył najbardziej z jednej strony właśnie w nieruchomości o dużych metrażach, a z drugiej w najmniejsze mieszkania, czyli kawalerki. Oba typu mieszkań sprzedawały się słabo. Do tej pory klienci najchętniej decydują się na przeciętne metraże – czyli 50 – 60 m kw. (2-3 pokoje). To wybór podyktowany z jednej strony niechęcią przed zbyt dużym zadłużaniem się, z drugiej kwestiami praktycznymi – 2, 3 pokoje dają choćby możliwość późniejszego wynajmu, czy nadają się dla rodziny, która planuje dziecko.
O ile jednak kawalerki nie wróciły do łask, a popyt na nie nadal jest niewielki, o tyle poprawia się sprzedaż dużych mieszkań, a klienci coraz chętniej decydują się właśnie na taką alternatywę. Oczywiście sprzyjają temu ciągle niskie ceny metra kwadratowego i tanie kredyty. Co więcej – stawka za metr kwadratowy mieszkania dużego dużo częściej jest obniżona. Oferenci, zdając sobie sprawę, że ciężej będzie im sprzedać taką nieruchomość, „na wejściu” proponują niższe ceny za metr. Różnice między stawkami średnimi dla lokalnych rynków, a cenami metra kwadratowego mieszkań o powierzchni przynajmniej 70 m kw., mogą być znaczące.
Wśród ofert WGN wyraźnie widać taką prawidłowość. Przeciętne ceny mieszkań używanych o metrażu powyżej 70 m kw. wynoszą obecnie w skali całego kraju, 3300 zł/ m kw., podczas gdy średnie cenowe mieszkań z rynku wtórnego w ogóle są o 200 zł na metrze wyższe.
Wyraźniejsze różnice dostrzegamy w niektórych dużych miastach. Dobrym przykładem będzie Wrocław, gdzie przeciętnie za 70 metrów i więcej, trzeba obecnie w WGN zapłacić niecałe 5500 zł/ m kw. Średnia cen wszystkich mieszkań dla tej lokalizacji wynosi 6155 zł, a więc mamy do czynienia z różnicą znaczącą, bo nawet 10 procentową.
W Poznaniu średnie ceny z ostatnich 6 miesięcy kształtowały się na poziomie 5650 zł/ m kw., gdy tymczasem duże mieszkania były o około 300 zł za metr tańsze. Także w Gdańsku dostrzegamy różnicę, choć tutaj nieco mniejszą – mieszkania o dużych powierzchniach kosztują przeciętnie 5900 zł za metr i są tańsze o około 150 zł od nieruchomości wystawianych w cenach średnich.
Należy jednak dodać, że nie wszędzie ten mechanizm obowiązuje. Na największych rynkach, czyli w Krakowie i Warszawie, mieszkania duże są w tych samych cenach albo nawet i droższe od pozostałych.
W WGN stawki za przynajmniej 70 metrowe mieszkania ze stolicy wynoszą obecnie 8000 zł od metra. Średnia cenowa dla całego rynku to natomiast 7900. W Krakowie średnie stawki kształtują się na poziomie 6900 zł za metr, jednak duże mieszkania kosztują tam przeciętnie 7100 zł od metra.
Z czego to wynika? Przegląd ofert z tych dwóch rynków pokazuje, że ceny dużych mieszkań akurat w Warszawie i Krakowie są zawyżane przez nieruchomości ze ścisłego centrum, z reguły w kamienicach, uzyskujące bardzo wysokie wyceny.
Choć Warszawa i Kraków nie potwierdzają mechanizmu, o którym tu piszemy, to jednak tego typu wyjątki raczej potwierdzają regułę. Przeciętny Kowalski jeśli zdecyduje się na większe mieszkanie, raczej zapłaci mniej od metra kwadratowego. Co więcej – może też liczyć na głębsze przeceny, zwłaszcza na tych rynkach, gdzie popyt nie wzrósł znacząco. Tu część sprzedających będzie się obawiać niepowodzenia i będzie skłonna iść bardziej na cenowe ustępstwa.
Dla przykładu – jeden ze sprzedających we Wrocławiu, wystawił 84 m kw. na Hubach, czyli w lokalizacji blisko centrum, w cenie 3700 zł za metr. Inny - za mieszkanie w kamienicy na Śródmieściu – oczekuje niecałych 4100 zł od metra kwadratowego.
Odradzający się popyt na duże mieszkania wskazuje z jednej strony ogólnie na poprawę koniunktury, z drugiej może być też powodowany obawą o przyszłe ceny nieruchomości i konieczność wyłożenia większych pieniędzy na wkład własny przy kredycie. Od przyszłego roku będzie to już obowiązkowe 10 procent. Wielu więc zapewne decyduje się wykorzystać dogodne warunki, jakie panują obecnie.
O ile jednak duże mieszkania wróciły do łask, o tyle w niełasce wśród klientów nadal pozostają kawalerki. Tu popyt nie rośnie. Kupujący nadal uważają takie mieszkania za mało praktyczne i drogie, biorąc pod uwagę, że akurat w przypadku kawalerek częściej mamy do czynienia z podwyższoną ceną metra kwadratowego, w stosunku do stawek średnich.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
O ile jednak kawalerki nie wróciły do łask, a popyt na nie nadal jest niewielki, o tyle poprawia się sprzedaż dużych mieszkań, a klienci coraz chętniej decydują się właśnie na taką alternatywę. Oczywiście sprzyjają temu ciągle niskie ceny metra kwadratowego i tanie kredyty. Co więcej – stawka za metr kwadratowy mieszkania dużego dużo częściej jest obniżona. Oferenci, zdając sobie sprawę, że ciężej będzie im sprzedać taką nieruchomość, „na wejściu” proponują niższe ceny za metr. Różnice między stawkami średnimi dla lokalnych rynków, a cenami metra kwadratowego mieszkań o powierzchni przynajmniej 70 m kw., mogą być znaczące.
Wśród ofert WGN wyraźnie widać taką prawidłowość. Przeciętne ceny mieszkań używanych o metrażu powyżej 70 m kw. wynoszą obecnie w skali całego kraju, 3300 zł/ m kw., podczas gdy średnie cenowe mieszkań z rynku wtórnego w ogóle są o 200 zł na metrze wyższe.
Wyraźniejsze różnice dostrzegamy w niektórych dużych miastach. Dobrym przykładem będzie Wrocław, gdzie przeciętnie za 70 metrów i więcej, trzeba obecnie w WGN zapłacić niecałe 5500 zł/ m kw. Średnia cen wszystkich mieszkań dla tej lokalizacji wynosi 6155 zł, a więc mamy do czynienia z różnicą znaczącą, bo nawet 10 procentową.
W Poznaniu średnie ceny z ostatnich 6 miesięcy kształtowały się na poziomie 5650 zł/ m kw., gdy tymczasem duże mieszkania były o około 300 zł za metr tańsze. Także w Gdańsku dostrzegamy różnicę, choć tutaj nieco mniejszą – mieszkania o dużych powierzchniach kosztują przeciętnie 5900 zł za metr i są tańsze o około 150 zł od nieruchomości wystawianych w cenach średnich.
Należy jednak dodać, że nie wszędzie ten mechanizm obowiązuje. Na największych rynkach, czyli w Krakowie i Warszawie, mieszkania duże są w tych samych cenach albo nawet i droższe od pozostałych.
W WGN stawki za przynajmniej 70 metrowe mieszkania ze stolicy wynoszą obecnie 8000 zł od metra. Średnia cenowa dla całego rynku to natomiast 7900. W Krakowie średnie stawki kształtują się na poziomie 6900 zł za metr, jednak duże mieszkania kosztują tam przeciętnie 7100 zł od metra.
Z czego to wynika? Przegląd ofert z tych dwóch rynków pokazuje, że ceny dużych mieszkań akurat w Warszawie i Krakowie są zawyżane przez nieruchomości ze ścisłego centrum, z reguły w kamienicach, uzyskujące bardzo wysokie wyceny.
Choć Warszawa i Kraków nie potwierdzają mechanizmu, o którym tu piszemy, to jednak tego typu wyjątki raczej potwierdzają regułę. Przeciętny Kowalski jeśli zdecyduje się na większe mieszkanie, raczej zapłaci mniej od metra kwadratowego. Co więcej – może też liczyć na głębsze przeceny, zwłaszcza na tych rynkach, gdzie popyt nie wzrósł znacząco. Tu część sprzedających będzie się obawiać niepowodzenia i będzie skłonna iść bardziej na cenowe ustępstwa.
Dla przykładu – jeden ze sprzedających we Wrocławiu, wystawił 84 m kw. na Hubach, czyli w lokalizacji blisko centrum, w cenie 3700 zł za metr. Inny - za mieszkanie w kamienicy na Śródmieściu – oczekuje niecałych 4100 zł od metra kwadratowego.
Odradzający się popyt na duże mieszkania wskazuje z jednej strony ogólnie na poprawę koniunktury, z drugiej może być też powodowany obawą o przyszłe ceny nieruchomości i konieczność wyłożenia większych pieniędzy na wkład własny przy kredycie. Od przyszłego roku będzie to już obowiązkowe 10 procent. Wielu więc zapewne decyduje się wykorzystać dogodne warunki, jakie panują obecnie.
O ile jednak duże mieszkania wróciły do łask, o tyle w niełasce wśród klientów nadal pozostają kawalerki. Tu popyt nie rośnie. Kupujący nadal uważają takie mieszkania za mało praktyczne i drogie, biorąc pod uwagę, że akurat w przypadku kawalerek częściej mamy do czynienia z podwyższoną ceną metra kwadratowego, w stosunku do stawek średnich.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
