Rok 2013 na rynku mieszkaniowym okazał się być kolejnym rokiem kupującego. Duża podaż mieszkań zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, kilkunastokrotnie przewyższająca popyt, wymusiła dalsze spadki cen. A to z kolei przyciągnęło kupujących i ostatecznie przełożyło się na wyczekiwany przez sprzedających wzrost popytu.

Dane WGN pokazują, że w segmencie mieszkaniowym odnotowaliśmy wzrost liczby transakcji o 28%, licząc 11 miesięcy rok do roku. Jest to lepszy wynik, niż zakładały początkowe prognozy. Z pewnością przyczyniły się do tego spadki cen ofertowych mieszkań, chociaż już nie tak wysokie jak w 2012 roku, bowiem korekty mieściły się w przedziale 5-6,5% dla popularnego standardu oraz około 8% dla apartamentów. Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że był to kolejny z rzędu rok obniżek, to widzimy, że obecnie ceny mieszkań osiągnęły najniższy od 7 lat poziom. Był to więc – i jest nadal – dobry czas na zakup mieszkania, zarówno dla zaspokojenia własnych potrzeb, jak i w celach inwestycyjnych.

Większa liczba sfinalizowanych transakcji to również efekt korzystnych obniżek stóp procentowych NBP już w pierwszej połowie roku, a tym samym tańszych kredytów. Chociaż z analizy danych WGN wynika, że w 2013 zwiększył się udział klientów kupujących za gotówkę oraz posiłkujących się niskim kredytem, do 20% ceny. Z kolei w IV kwartale presję na kupujących wywierała wizja końca kredytów na 100% ceny. Jak wiadomo, od 2014 roku obowiązuje rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, wymagająca od kredytobiorców posiadania wkładu własnego w wysokości minimum 5% ceny, a w kolejnych dwóch latach 10% i 15%. Będzie to spore utrudnienie zwłaszcza dla młodych ludzi, którzy nie mają jeszcze własnych dużych oszczędności.

Jednak, moim zdaniem ograniczenie ze strony KNF wysokości pobieranych kredytów hipotecznych na zakup mieszkań, a ściślej wymóg posiadania minimum 5-procentowego wkładu własnego, jest dobrym posunięciem. Wymusza to podejście z większą odpowiedzialnością do zadłużania się w banku, a tym samym zmniejsza, w pewnym stopniu, ryzyko przeinwestowania ze strony przeciętnego obywatela. Wiadomo, że zakup własnego lokum i perspektywa takiej stabilizacji, wiąże się często z dużymi emocjami, które potrafią przesłonić chłodną kalkulację.

W minionym roku preferencje kupujących nie uległy zmianie - podobnie jak w kilku poprzednich latach najszybciej sprzedawały się mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 45 mkw. i 3-pokojowe o powierzchni do około 65 mkw., rozkładowe, z dobrym dojazdem do centrum; jeśli nowe, to w pełni wykończone; jeśli starsze, to wybudowane w ostatnich 10 -15 latach. Powodzeniem cieszyły się też lokale w blokach z wielkiej płyty ze względu na swoją konkurencyjną cenę, niższą średnio o 10-15%. Tu jednak ważny był dobry stan techniczny nie tylko mieszkania, ale i całego budynku. Część klientów, zwłaszcza o niskiej zdolności kredytowej, poszukiwała mieszkań do remontu, w kamienicach, ale tylko tych w dobrym stanie technicznym. Mieszkania w budynkach o niskim standardzie były trudno zbywalne, nawet przy konkurencyjnie niskiej cenie.

Zdecydowanie spadł popyt na kawalerki, a transakcje z ich udziałem stanowiły zaledwie 4,2% ogółu. Podobnie było z mieszkaniami 4-, 5-pokojowymi, zwłaszcza o dużej powierzchni i przeciętnym standardzie.

Z roku na rok zwiększa się natomiast grupa klientów zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie oraz luksusowymi apartamentami, które obecnie są bardziej przystępne dzięki sukcesywnym obniżkom cen w ostatnich latach. Tu zwiększoną aktywność wykazali również inwestorzy, kupujący z myślą o późniejszym wynajmie.

Był to trafny wybór, bo jak wynika z danych WGN, w 2013 roku o 15% wzrosły obroty na rynku wynajmu mieszkań. Zwłaszcza tych luksusowych – ich udział w ogólnej liczbie transakcji wzrósł aż do 50%.

Jak zwykle, koniec roku i początek nowego skłania do prognoz. Z pewnością na sytuację na rynku w 2014 roku duży wpływ będzie miał nowy program Mieszkanie dla Młodych. W mojej opinii, program przyczyni się do rozwoju rynku deweloperskiego, chociaż kontrowersyjne jest tak duże zróżnicowanie poziomów limitów cen dla poszczególnych regionów Polski. Budzi to obawy, czy ustawodawca rzeczywiście miał na uwadze przede wszystkim dobro nabywców mieszkań, a nie jakichś innych grup beneficjentów programu.

Zwiększony popyt na nowe mieszkania, może wymusić kolejne, ale już raczej nieznaczne korekty na rynku wtórnym, który nadal pozostanie konkurencyjny w stosunku do pierwotnego.

Istnieje też obawa, że deweloperzy, chcąc zmieścić się w limitach cen, będą budować z użyciem materiałów nie najwyższej jakości, co może odbić się niekorzystnie na standardzie lokali; prawdopodobne jest też wybieranie lokalizacji na obrzeżach miast, gdzie ze względu na mniej rozwiniętą infrastrukturę tereny są tańsze.  

 

Leszek Michniak

Prezes WGN