Nie ma w tej grupie tak duzych aglomeracji jak Łódz i Katowice. Wprawdzie w Łodzi – drugim co do liczby mieszkanców miescie w Polsce - wystepuje najwyższe w kraju nasycenie mieszkaniami (liczba mieszkan na 1000 mieszkanców), a Katowice z okolicznymi miastami tworza konurbacje znacznie przekraczajaca 1 mln mieszkanców, to w obu aglomeracjach nadal panuje zastój na rynku budowlanym.
Warszawa – stolica polozona w sercu najdynamiczniej rozwijajacego sie regionu Europy – jest najwazniejszym administracyjnym, finansowym, biznesowym i ekonomicznym osrodkiem w kraju. Produkt krajowy brutto w stolicy, w przeliczeniu na jednego mieszkanca jest w ostatnich latach ponad 2,5-3 krotnie wyzszy od sredniego w kraju i tempo wzrostu tego wskaznika w stolicy jest znacznie wyzsze. Na tle innych duzych aglomeracji ma podobnie niski wskaznik bezrobocia i wysoki udzial mieszkanców z wyzszym wyksztalceniem. W stolicy wystepuje jednak znacznie wyzszy poziom dochodów ludnosci, w efekcie czego jest ona najsilniejszym magnesem przyciagajacym mlodych, wysokokwalikowanych specjalistów z innych miast i regionów.
Warszawe odróznia równiez najwieksza dostepnosc kredytów hipotecznych, czego wyrazem jest fakt, ze okolo 40% mieszkanców stolicy wykazuje zdolnosc kredytowa w przedziale 50-100 tys. zl, a dalsze 20% w granicach powyzej 200 tys. zl. To przeklada sie na szybko rosnace rozmiary popytu. Stolica ma tez znacznie wyzszy wskaznik nasycenia mieszkaniami (z wyj. Lodzi), jednak w znacznym stopniu zasoby sa technicznie zuzyte lub w standardach wyposazenia i technologiach niespelniajacych wspólczesnych wymagan i oczekiwan. Odbiciem tego jest olbrzymie i zróznicowane zainteresowanie pierwotnym rynkiem mieszkaniowym, tak w stolicy jak i w obszarach podmiejskich. Warszawa znajduje sie poza wszelka konkurencja jesli idzie o rozmiary budownictwa mieszkaniowego. Wprawdzie w stolicy mieszka 2,5-3 razy wiecej ludnosci niz w kazdym z porównywanych miast, ale tu buduje sie 5-8 razy wiecej mieszkan anizeli w innych duzych aglomeracjach. W stolicy wyksztalcil sie juz wyraznie segment luksusowych apartamentów, na które sa nabywcy i które osiagaja znacznie wyzsze ceny, a deweloperzy realizuja znacznie wyzsze marze anizeli w segmencie popularnym.
I dlatego w dalszej czesci przedstawione zostaly rynki zblizone do siebie skala i charakterystyka, tzn. Kraków, Poznan, Wroclaw i Trójmiasto.

Krótki opis aglomeracji

Kraków - o wyjątkowej pozycji tego miasta wsród innych aglomeracji nie trzeba nikogo przekonywać.
Miasto zachowalo swój historyczny charakter, a jednoczesnie jest na wskros nowoczesne i ma olbrzymi potencjal rozwojowy. Kraków przez wieki nie podlegal wiekszym zniszczeniom, zachowujac niemal w calosci swoja substancje rzeczowa i ludzka. Najwieksza zmiana dokonala sie juz po wojnie (budowa olbrzymiego kombinatu metalurgicznego). To wszystko ma to do dzis swoje skutki na rynku mieszkaniowym.

Kraków

Wisła dzieli Kraków na część północną i południową. W części północnej nowe inwestycje mieszkaniowe są dość równomiernie rozmieszczone, podczas gdy większość inwestycji w południowej części koncentruje się od Wisły i Mostu Grunwaldzkiego wzdłuż ulic Kobierzyńskiej, Kapelańskiej oraz Tynieckiej do dzielnicy Kliny. W części wschodniej miasta nowych inwestycji prawie nie ma.
Poznań - to jedno z najstarszych i największych polskich miast. Do połowy XIX w. miasto rozwijało się jedynie wewnątrz murów miejskich. W czasie II w. św. 55% substancji miasta uległo zniszczeniu.

Poznań

Przez Poznań przepływa Warta, która dzieli miasto na część wschodnią oraz zachodnią. Najbardziej atrakcyjne obszary pod budownictwo mieszkaniowe położone są po lewej stronie rzeki, w bezpośrednim sąsiedztwie Starego Miasta (po północno-zachodniej i zachodniej stronie), czyli Sołacz, Jeżyce i Stary Grunwald. Na tych terenach przeważa zabudowa jednorodzinna oraz kilkurodzinne domy miejskie. Nowe budynki wielorodzinne są bardzo rzadkie (małe plomby). Atrakcyjna jest również dzielnica prawobrzeżna - Rataje, a zwłaszcza lokalizacje położone na południe od Jeziora Maltańskiego, a ich atrakcyjność rośnie z uwagi na realizację nowych połączeń tramwajowych. Najwięcej projektów jest zlokalizowanych w Piątkowie. Ta część miasta jest połączona z centrum linią szybkiego tramwaju PST.

Trójmiasto – największa metropolia w północnej Polsce i na południowym wybrzeżu Bałtyku, w obecnej postaci zaistniało po 1945 r. Każde z trzech miast miało odmienną historię: Gdańsk uzyskał prawa miejskie w X w. i przez stulecia był bogatym portem hanzeatyckim, Sopot rozwijał się jako uzdrowisko, a prawa miejskie uzyskał w 1901 r., Gdynia do 1926 r. była relatywnie małą wioską rybacką by nagle stać się najszybciej rozwijającym się miastem w kraju.

Trójmiasto

Pasmowa struktura urbanistyczna zlokalizowana na stosunkowo płaskim pasie terenu została zdeterminowana od wschodu przez sąsiedztwo wybrzeża, a z drugiej strony przez kilkudziesięciometrowej wysokości krawędź wysoczyzny, na znacznej powierzchni pokrytej lasem.
Serię nowych inwestycji zapoczątkowały osiedla na Stogach i Przymorzu w Gdańsku oraz Witomino i Leszczynki w Gdyni. Najnowsze osiedla zabudowy wielorodzinnej to Złota Karczma i Orunia Górna w Gdańsku oraz Dąbrowa i Wielki Kack w Gdyni. Osiedla te stanowią największe obszary koncentracji ludności w aglomeracji. W Sopocie budownictwo mieszkaniowe jest realizowane na niewielką skalę ze względu na brak terenów - nowe budynki stawia się najczęściej w miejscu wyburzanych.

Wrocław
- od średniowiecza do czasu II w. św., należał do największych miast europejskich, zmieniając kilkakrotnie przynależność państwową. W końcowej fazie wojny Niemcy uczynili z miasta twierdzę, co spowodowało najtragiczniejsze konsekwencje w porównaniu z innymi aglomeracjami – miasto zostało niemal totalnie zniszczone zarówno w wymiarze materialnym (stos ruin) jak i ludzkim - emigracja poprzednich mieszkańców i napływ nowej ludności ze wschodu.

Wrocław


Przestrzenny układ miasta określają dwie zbiegające się rzeki: Odra i Oława, które mają wiele rozgałęzień (co niesie ze sobą także olbrzymie zagrożenia powodziowe).
Mieszkania najtańszego, popularnego segmentu są lokalizowane najczęściej na przedmieściach, w północnych rejonach miasta (dzielnica Psie Pole) i na zachodnich przedmieściach (obszar Fabrycznej, Maślice), a także na południe oraz południowy zachód od centrum (Krzyki, Muchobór). Najdroższe mieszkania skupiają się głównie w ograniczonych obszarach wokół centrum. Apartamenty o podwyższonym standardzie są zlokalizowane głównie na obszarze tzw. Wielkiej Wyspy - Sępólno/Biskupin oraz na Starym Mieście. Tu jest największy wybór, od mieszkań o średnim standardzie do apartamentów o wysokim standardzie. Liczba najdroższych, luksusowych projektów we Wrocławiu w ostatniej dekadzie jest nieznaczna.
Budownictwo mieszkaniowe

Ogólne rozmiary

Jak już wspomniano, porównanie ogólnych rozmiarów budownictwa mieszkaniowego w największych miastach Polski ukazuje olbrzymią różnicę pomiędzy rynkiem Warszawy a grupą pozostałych miast. To oczywiste, jeśli wziąć pod uwagę liczbę mieszkańców (w Poznaniu mieszka 570 tys. osób, we Wrocławiu – 640 tys., w Trójmieście oraz Krakowie – po 750 tys.), chociaż nie tylko to decyduje.
Mieszkania oddane w pięciu najbardziej aktywnych aglomeracjach Polski w latach 1995-2004
Kraków ma niestabilny poziom budownictwa mieszkaniowego: w 1995 czy 1996 r. oddano nieco poniżej 2 tys. nowych mieszkań, w 2001 r. - trzykrotnie więcej, w 2002 wystąpił znowu znaczny spadek do poziomu poniżej 3,5 tys. mieszkań, by w ostatnich dwu latach powrócić do tendencji wzrostowej. Nierytmiczność występuje zresztą we wszystkich porównywanych aglomeracjach. We wszystkich także – za wyjątkiem Trójmiasta – kulminacja produkcji nastąpiła w 2001 roku. Dane pozwalają jednak stwierdzić, że - niezależnie od średnioterminowych wahań - długoterminowy trend ma charakter wzrostowy.
Poznań charakteryzuje się stosunkowo stabilnym poziomem budownictwa mieszkaniowego, zbliżonym do pozostałych aglomeracji. W 2003 r. oddano tu niewiele ponad 3 tys. mieszkań – pod tym względem miasto znalazło się na czwartym miejscu, w 2004 r. - z niższą liczbą 2,5 tys. oddanych mieszkań - Poznań utrzymał tę pozycję.
Trójmiasto w porównaniu z Wrocławiem, Poznaniem i Krakowem doświadczało wahań w poziomie podaży w rytmie wyraźnie odmiennym, niż w innych miastach. W rekordowym - 2004 r. - oddano tu ponad 3,2 tys. jednostek mieszkalnych i pod tym względem znalazło się na trzecim miejscu w kraju, po Warszawie i Krakowie.
Wrocław w ostatnim dziesięcioleciu wykazywał znaczne wahania rozmiarów budownictwa mieszkaniowego, a rekordowy pod tym względem był rok 2001 - produkcja mieszkań w stosunku do poprzednich dwu lat podwoiła się. Następny rok przyniósł spadek liczby oddanych mieszkań (przy rosnącej przeciętnej powierzchni). W 2003 r. wystąpił niewielki wzrost, jednak w ubiegłym roku ponowny spadek był tak znaczny, że osiągnął poziom sprzed 1999 r.
Nasilenie budownictwa
Pod względem liczby wybudowanych mieszkań na 1000 mieszkańców w poprzednich latach dominowała Warszawa, ale w ubiegłym roku ta przewaga już nie była taka wyraźna.
Nasilenie budownictwa w pięciu najbardziej aktywnych aglomeracjach (w przeliczeniu na 1 000 mieszkańców)

Kraków pod tym względem do 2000 r. przodował, ze stabilnym wskaźnikiem 4-4,5 mieszkań na 1000 mieszkańców. W 2001 r., mimo iż na 1000 mieszkań oddano w Krakowie niemal 8 mieszkań, jeszcze lepszy wskaźnik (poza Warszawą) osiągnął Wrocław. Kolejny rok przyniósł ostry spadek, jednak w ostatnich dwóch latach poziom budownictwa rośnie i Kraków obecnie znowu wyprzedza pozostałe miasta, a nawet zbliżył się do poziomu warszawskiego (gdzie od trzech lat występuje silny spadek).
W Poznaniu od 1997 r. wskaźnik nasilenia budownictwa kształtował się na poziomie 3-4 mieszkania na 1000 mieszkańców. Zauważalny był powolny, lecz sukcesywny wzrost, aż do rekordowego 2001 r., w którym wskaźnik nasilenia osiągnął poziom niemal 6 mieszkań na 1000 osób. W następnych latach, wskaźnik spadał, ale i tak w ubiegłym roku był wyższy (4,4 mieszkań na 1000 mieszkańców) w stosunku do okresu sprzed 2001 r. Daje to miastu trzecią (po Warszawie i Krakowie) pozycję. Na tle omawianych rynków lokalnych Poznań, po kryzysie z roku 2002, prezentuje się najstabilniej.
Trójmiasto wykazuje wysoką amplitudę wahań nasilenia budownictwa: w 1997 r. zajmowało pierwsze miejsce, w okresie 1999-2001 ostatnie, w latach 2002-2003 drugie, a w ubiegłym roku przedostatnie.
Wrocław pod tym względem osiąga zdecydowanie niekorzystne rezultaty w porównaniu z pozostałymi miastami. Jedynie w 2001 r. zajął drugą pozycję, zbliżając się do poziomu warszawskiego, ale wybudowano wówczas najmniejsze powierzchniowo mieszkania w całym dziesięcioleciu.
Budownictwo deweloperskie
Udział budownictwa deweloperskiego (czyli kategoria „na sprzedaż i wynajem”) ma zdecydowany wpływ na ogólny poziom budownictwa mieszkaniowego w poszczególnych aglomeracjach.
Mieszkania na sprzedaż i wynajem oraz spółdzielcze oddane w pięciu najbardziej aktywnych aglomeracjach

We wszystkich porównywanych aglomeracjach występują zbliżone tendencje rozwoju. Krzywa trójmiejska jest przesunięta, co spowodowane jest specyficzną sytuacją na lokalnym rynku pracy. Wrocław i Kraków miały w 2001 r. najwyższe rozmiary tej produkcji mieszkaniowej, zarówno w szeregu czasowym jak i w stosunku do porównywanych aglomeracji. O ile jednak Kraków – po okresowym załamaniu - ma wyraźny dodatni trend, to Wrocław nadal tkwi w kryzysowym spadku. Na rynku poznańskim najwięcej mieszkań „deweloperskich” oddano w 2002 r. i od tego czasu sytuacja jest dość stabilna.
Kluczowe obserwacje prognostyczne
Powoli kształtuje się zamożniejsza klasa średnia. Przy relatywnie niskim wzroście zarobków oraz szybkim spadku stóp procentowych, zdolność kredytowa rośnie relatywnie szybko. Polepszenie sytuacji gospodarczej od 2003 r. zachęca potencjalnych nabywców do zaciągania kredytów hipotecznych. Popyt rośnie, rośnie zainteresowanie kredytami hipotecznymi.
Powoli zaczyna się kształtować segment luksusowych apartamentów.
Coraz silniej występuje ucieczka z centrum i osiedli blokowych na przedmieścia, do zabudowy jednorodzinnej.
Podaż obecnie nie dosięga jeszcze popytowi.
Inwestycje deweloperskie są bardzo małe, przeciętna inwestycja wielorodzinna to około 50 (Kraków) – 75 (Poznań) mieszkań. Rynek deweloperski jest bardzo podzielony, rozproszony, większość deweloperów, ze względu na ograniczony potencjał i zasoby finansowe decyduje się na realizację tylko jednego projektu w danym okresie.

Kraków: Należy oczekiwać, że w przyszłości umocni się druga pozycja Krakowa wśród innych rynków budownictwa mieszkaniowego. Takie czynniki jak potencjał ekonomiczny miasta, trendy demograficzne, niskie bezrobocie, liczba i wysoki poziom instytucji edukacyjnych, rozwój turystyki, wspierają prognozy wzrostu popytu mieszkaniowego, w większości dotyczącego rynku własnościowego, ale także popytu na mieszkania na wynajem. Atrakcyjność kulturowa, unikatowy charakter architektoniczny miasta, a także przynależność do kluczowych ośrodków gospodarki w Polsce powinny pobudzać popyt na apartamenty luksusowe.
We wszystkich segmentach rynku popyt wyraźnie przewyższa podaż. Tempo sprzedaży jest relatywnie wysokie: 80-90% mieszkań w inwestycjach sprzedaje się przed ich ukończeniem. Kraków, podobnie jak Warszawa, należy do nielicznych miast w Polsce, gdzie istnieje rynek luksusowych apartamentów, w większości z cenami z przedziału 4-6 tys. zł/m2, ale w niektórych przypadkach powyżej 10 tys. zł/m2. Oferta w tym segmencie jest jeszcze ograniczona i pomimo wysokich cen sprzedaż przebiega dobrze i jest to segment rozwojowy. Dla zamożniejszych Krakowian, prawdziwy dom to podmiejska jednorodzinna rezydencja. Popyt na domy budowane przez deweloperów jest ograniczony.
Poznań: wśród tych porównań jest najmniejszy i relatywnie najsłabszy – pod względem liczby oddawanych mieszkań regularnie zajmuje piątą pozycję. Nie ma wyraźnych czynników, które w nadchodzących latach mogłyby znacząco zmienić sytuację. Wprawdzie potencjał ekonomiczny miasta, poziom bezrobocia, pozycja regionalnego centrum edukacji jak i trendy demograficzne wspierają prognozy wzrostu popytu na mieszkania, wzrost ten jednak raczej nie będzie znaczący. W dłuższej perspektywie powinien pojawić się popyt na luksusowe apartamenty. Obecnie popyt na mieszkania nieco przewyższa podaż, jednak poziom równowagi jest bliski. Poziom przedsprzedaży w Poznaniu jest niższy niż w innych miastach. Tempo sprzedaży mieszkań popularnych jest jednak dobre, większość inwestycji niemal całkowicie sprzedaje się przed ukończeniem budowy.
W Poznaniu nie ma prawdziwego segmentu luksusowych apartamentowców, a dla bogatszych mieszkańców prawdziwy dom to podmiejska jednorodzinna rezydencja. Jest na tym rynku miejsce na małe, lecz drogie mieszkania w budynkach już istniejących, położonych w najlepszych rejonach Starego Miasta, chociaż skala popytu na takie lokale w najbliższych latach będzie raczej niska. Ceny w tym segmencie nie będą raczej przekraczać poziomu około 6 tys. zł/m2.
Trójmiasto: zajmuje średnią pozycję wśród porównywanych aglomeracji. Biorąc pod uwagę aktualną wartość rynku, Trójmiasto osiąga poziom zbliżony do Wrocławia. Brak jest wyraźnych przesłanek, aby liczyć na zasadniczą zmianę obecnego stanu. Z jednej strony ekonomiczny potencjał dwóch głównych miast, ich rola jako ośrodków edukacyjnych, kulturalna i administracyjna funkcja Gdańska oraz trendy demograficzne mają pozytywny wpływ na prognozowany wzrost popytu na nowe mieszkania i apartamenty. Z drugiej strony stopa bezrobocia jest wciąż wysoka, a liczba nowych miejsc pracy wzrasta powoli, niskie są również średnie wynagrodzenia. Można zaobserwować, że popyt na lokalnym rynku obecnie przewyższa podaż, jednak niezbyt daleko od punktu równowagi. W przypadku dominującego segmentu rynku – mieszkań popularnych – sytuacja w okresie najbliższych dwóch-trzech lat nie powinna zasadniczo ulec zmianie (o ile nie nastąpi sztuczne podgrzanie koniunktury z powodu podwyżki podatku VAT).
Kulturalna atrakcyjność miasta oraz walory środowiska naturalnego mogą natomiast, w perspektywie kilku lat, spowodować zwiększony popyt na luksusowe apartamenty w najlepszych lokalizacjach. Wyjątkowym miejscem jest gdańskie Główne Miasto oraz jego bezpośrednie otoczenie, mające niezwykły potencjał. Największą zaletą Trójmiasta, zwłaszcza dla przybysza z głębi kraju, jest wyjątkowa lokalizacja, wśród malowniczej przyrody, prawdopodobnie nawet bardziej atrakcyjna niż krakowskie wzgórza, a z pewnością nieporównywalna z dość monotonnym krajobrazem Warszawy czy Poznania.
Wrocław: konkuruje z Trójmiastem o trzecie miejsce w Polsce pod względem wielkości rynku mieszkaniowego. Rynek ten jest jednak słabszy od Krakowa: aktualna wartość rynku stanowi około 75% wartości rynku krakowskiego. Potencjał ekonomiczny miasta, wysoki poziom instytucji edukacyjnych i ich liczba, jak i trendy demograficzne wspierają prognozy wzrostu przyszłego popytu we Wrocławiu, w większości dotyczącego rynku własnościowego. Atrakcyjność kulturowa Wrocławia i atrakcyjność architektoniczna Starego Miasta, powinny także wspierać przyszły popyt na apartamenty luksusowe.
Przeciętny poziom chłonności rynku jest szacowany aktualnie na 2,5-3 tys. mieszkań i jest to wielkość podaży szacowana na rok 2005. Większy wzrost podaży jest możliwy w latach 2006 i 2007, dzięki prawdopodobnemu uchwaleniu znaczącej liczby planów przestrzennego zagospodarowania.
We Wrocławiu niemal nie występują budynki z prawdziwie luksusowymi mieszkaniami. Pojedyncze, małe projekty, przekraczające ceną 6 tys. zł/m2 pojawiają się sporadycznie i sprzedają średnio - są lokalizowane niemal wyłącznie na terenie Starego Miasta. We Wrocławiu, w przeciwieństwie do Krakowa, nie występuje na szerszą skalę zjawisko przebudowy atrakcyjnych, historycznych budynków.
Obecna sytuacja na wrocławskim rynku mieszkaniowym, wydaje się na tyle dobra, że można podejmować decyzje o rozpoczynaniu nowych projektów budowlanych. W segmencie tańszych mieszkań popyt wyraźnie przewyższa podaż; natomiast segment luksusowych apartamentów jeszcze nie dojrzał. Jest bardzo prawdopodobne, że pobudzanie preferencji nabywców pobudzi też popyt jednak wiąże się to ze zwiększoną promocją i marketingiem oraz wyższym ryzykiem dłuższego okresu ekspozycji takich apartamentów na rynku.

Edward Kozłowski
REAS